בכנס של מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית: הוכרזה הקמת מרכז חדש ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית

מרכז חדש ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית, אשר יעסוק בגישור ובוררות, הוכרז בכנס של מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית. לדברי עו"ד מנשה כהן, נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית, "מה שמאפיין פרויקטים של התחדשות עירונית הוא פרק הזמן הממושך מהרגע של התארגנות דיירים ועד קבלת המפתח. המאפיין השני הוא ריבוי הצדדים המעורבים. שני המאפיינים הללו הם מתכון ודאי למשברים במהלך הדרך.

 

"גילינו במאגרי המידע המשפטיים למעלה מ-6,000 תיקים בהתחדשות עירונית! החל מדיירים סרבנים, דרך ביטולי הסכמים עם קבלנים והתקשרות עם קבלנים אחרים, תביעות ל'דמי ייזום', כשלים וליקויי בניה, חלופות למלוא תוספות הבניה המגיעות, סמכות המפקח על רישום מקרקעין לאשר הוספת דירות חדשות, תביעות כספיות, תביעות לאכיפה, תביעות לביטול, תביעות לגילוי מסמכים. מדובר בתיקים שנמשכים שנים, ולפעמים יש גם ערעורים.

 

"המוסד הישראלי לבוררות עסקית הקים מרכז ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית, שיעסוק גם בגישור וגם בבוררות. נתחיל בגישור אצל מומחה בתחום שאתם בוחרים, שעוסק שנים בעולם ההתחדשות העירונית. אחוז ההצלחה שלנו בהליכי גישור הוא 80%. אני תמיד אומר שגישור רע הוא הרבה יותר מוצלח ממשפט טוב. ואם אנחנו ב-20% מהמקרים שלא הצלחנו להגיע להסכמה בגישור – עוברים לבוררות בפני בורר אחר באותו מרכז. מומחה בתחום, שאתם בוחרים, שיכריע במהירות וביעילות".

 

כהן הציג את נבחרת המגשרים והבוררים שכוללת עורכי דין ושופטים בדימוס שביניהם היו"ר המשותפים עו"ד ישי איציקוביץ ועו"ד דן הלפרט, שופטת המחוזי בדימוס דפנה אבניאלי, שופט המחוזי בדימוס דוד גלדשטיין, עו"ד ורד אולפינר, עו"ד ארז קמיניץ, עו"ד משה רז כהן, עו"ד טלי סלטון ועוד אחרים.

 

עו"ד אוריאל לין, נשיא איגוד לשכות המסחר ויו"ר המוסד לבוררות עסקית, בירך ואמר כי "הבעיה כיום בהתחדשות עירונית כרוכה בקצב ההתקדמות, במשך הזמן הנדרש מנקודת היזמות והסכמת הדיירים עד לסיום הפרויקט. בתוך תהליך זה אנו רוצים למנוע מצב שיחולו עיכובים מחמת סכסוכים פנימיים בין כל הגורמים הקשורים בנושא, ועל כן אנו מדברים על פתרונות לא באמצעות מערכת המשפט אלא פתרונות מהירים ויעילים בקצבי זמן מחייבים בתוך המוסד לבוררות עסקית".  

 

לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, "30% מהיתרי הבניה ו-50% מיחידות הדיור החדשות באזורי ביקוש, נבנות היום במסגרת פרויקטים בהתחדשות עירונית. ברור לכל כי תחום ההתחדשות ילך ויתעצם וכלל לא רחוק היום שבו רוב הדירות החדשות באזורי הביקוש יגיעו ממנו. אבל זה גם תחום מורכב, ובעלי הזכויות הם הרבה פעמים אנשים שאין להם ידע והיכרות עם תחום הנדל"ן והעשייה העסקית, מכאן שבעלי הדירות נכנסים לאירוע עם חשש גדול. הרבה מאד גורמים פועלים בתחום, הסכמים על גבי הסכמים בין היזמים למפקחים לבעלי הזכויות ולשמאים, וכל מתווה העסקה נבנה היום - כשבפועל ההיתר במתחמי פינוי בינוי יינתן במקרה הטוב עוד 5-6 שנים. אין זה פלא כי כאשר נמצאים בסביבת אי ודאות כה גבוה, מתחילות עם הזמן לצוץ המחלוקות ואי ההבנות ונדרש מוסד מקצועי וייעודי לטיפול במחלוקות אלה".

 

אלעזר במברגר, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר כי "להימשכות סכסוך יש מחירים, בטח כמדובר על עולם ההתחדשות העירונית שבנוי מלכתחילה על לוחות זמנים ארוכים והרבה מאד ניסוי וטעיה. מדובר על הליך אזרחי ולא מינהלי שיכול לקחת שנים והתחום כאמור לא בנוי לזה. כבר היום אנו מובילים הליכים וולונטריים מול יזמים, אולם במקביל מקדמים חקיקה שתעדיף גישור על פני בית משפט. קיווינו כי החקיקה תיכלל בחוק ההסדרים  אולם הוא יידון בוועדת הפנים בחודשים הקרובים ואנו מקווים לזכות בתמיכת חברי ועדת הפנים ויו"ר הוועדה ח"כ יעקב אשר.

 

"עיקרה של הצעת החוק אומרת כי במתחם שנקלע למצב בו כל אחד משני יזמים מחזיק ב-20 אחוז מהסכמות בעלי הדירות אך לא יותר מ-50 אחוז והיזמים בעצם מסכלים האחד לשני יכולת להגיע לרוב דרוש, תהיה לרשות להתחדשות עירונית הסמכות בעת שתתקבל פניה מהיזם או הדיירים, לקבוע כי מדובר בעסקה חוסמת. הכרזה כזו משמעותה שלשני היזמים יש חצי שנה להגיע להבנות בעצמם. ההסדר ביניהם יובא לבחינתנו ויאפשר מימוש של הפרויקט ויציאתו לדרך. במידה ובתום חצי שנה לא יגיעו להסכם ביניהם, אזי כל אחד מבעלי הדירות במתחם מקבל את הסמכות להשתחרר מהעסקה. מדובר בסנקציה מאיימת עבור היזמים והיא ככל הנראה תביא להבנה ביניהם".

 

לגבי התחדשות עירונית בפריפריה ציין במברגר, "הפעילות בפריפריה זניחה והשינוי נמצא ממש על הסף, הממשלה כבר קיבלה החלטה היסטורית לתמוך בקידום פרויקטים בפריפריה בדרך של סבסוד פרויקטים והטבות מס שיתנו ליזמים את המנוף הכלכלי זהו מבחן גדול לממשלה ולנו בחודשים הקרובים".

 

עו"ד מיכל הלברשטם דגני, יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, אמרה כי "אני מאמינה בכלי גישור ומפנה אליו. בעיקר אם המחלוקת יותר עסקית ופחות תכנונית, גם מתוך ועדות הערר, כדי שיפתרו את המחלוקות מסביב. גם העלויות, צריך לחשוב איך לעשות את זה בצורה שלא תרתיע. זה מטריד ומהווה חסם. לאדם שנלחם על חדר וחצי אין כסף ללכת לגישור. אבל רוב היזמים יסכימו לקחת על עצמם את העלות. לעומת זאת כשיש לך שכן מתנגד הוא יכול לתקוע לך פרויקט לנצח. דווקא איתם צריך להגיע לגישור לפני".

 

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמרה כי "אנחנו באים לאירוע מנקודת המבט של הדיירים. היזמים בסכסוך עסקי אבל מבחינת הדיירים זה בנפשם. בבניין מט לנפול שעומד על כלונסאות. לא פעם הסכסוכים הם דווקא במקום שיש אוכלוסייה יותר מוחלשת והדבר הראשון שאני עושה זה מכנסת בחדר את כולם, היזמים, עורכי דין, נציגויות הדיירים. בשעה וחצי הראשונות זה קודם לפרוק. והדברים שיוצאים שם.. השמצות, הקלטות, איומים, סחיטות. לשון הרע זה המעט. הפתרון שלנו כרגע הוא באמצעות הדיירים. אנחנו מקפידים לקבוע פגישות עם הדיירים ולעדכן אותם, היזמים שומעים והם מבינים שהדיירים עצמם יחליטו אם להשתמש בחקיקה שמאפשרת לבטל עסקות כי עבר זמן. ודווקא זה מה שמביא את היזמים בסופו של דבר להסכים לפתרונות".

 

הדס גבע מדליה, מנהלת אגף התחדשות עירונית בעיריית נתניה, אמרה כי "התפקיד שלנו הוא לא לעשות סדר אלא לקדם התחדשות. אין לנו שיניים ואין לנו סמכות. אין מתחם שלא היה בו סכסוך. אם המדיניות העירונית אומרת כמה מטרים אפשר לקבל ויזמים באים ומבטיחים יותר ואז לא יכולים לקיים, הפרויקט נכנס לתקיעות. גם בנושא של מינוי נציגות למשל, החוק לא קובע שחייבת להיות נציגות ואיך ממנים אותה והידיים שלנו כבולות. אם נצטרך לבדוק איך מינו נציגות בכל פרויקט לא נוכל לקדם התחדשות".

 

גבע מדליה ציינה כי "צריך להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים. אנחנו במרוץ נגד הזמן לחזק כמה שיותר מבנים לפני שיקרה אסון. וצריך לראות שגוף כזה לא מסרבל עוד יותר את הליך התכנון שהוא גם ככה הכי מסורבל שיש בהתחדשות עירונית. לא בטוחה שעלות לכל כיס זה דבר נכון, כי אז עלול להיווצר מצב שבו כל דייר ייקח כל נציגות לבוררות. צריך להיזהר כשקובעים את הכללים של המוסד הזה. מצד שני אני בטוחה שתהיה לו המון עבודה".