מה מלמדת היסטוריית מלחמת יום כיפור על מחירי הדירות וענף הנדל"ן ?

שוק הנדל"ן ומחירי הדירות במלחמת יום הכיפורים: התקופה אז היתה תקופה של אינפלציה, אבל התגובה מצד שוק הנדל"ן אחרי מלחמת יום הכיפורים, יכולה ללמד אותנו רבות לגבי התקופה הנוכחית. גם כאן, כמו בתגובה של השווקים, מוקדם להיות אופטימיים

 

 

איור: פאנדראיור: פאנדר

מוטי קפלן ומשה מימון
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
15/10/2023

המלחמה שנכפתה על ישראל בעקבות האירועים הקשים בדרום, משפיעה ותשפיע בהמשך על המשק ללא ספק. מן הסתם השאלה הגדולה היא איך תשפיע המלחמה, מה ההיסטוריה מלמדת, ומה ניתן להסיק לגבי העתיד?

מן הסתם צריך לקחת את הדברים עם קורטוב של זהירות, אבל בכל זאת כדאי להתייחס ולבחון מה קרה בעבר. באופן כללי, ניתן לומר שלמרות שהיה צפי לירידות מחירים אחרי מלחמות או מבצעים גדולים, ברוב המקרים לאחר האירועים החלו עליות בנדל"ן למגורים. אולם במשך עשור בין השנים 1997-2007 לא רק שלא היו עליות, אלא ירידות שהגיעו ל-25% ירידה ריאלית.

מתחילת שנת 23' חלה התייצבות ואפילו תחילת ירידות מחירים, שבחלק מהאזורים הגיע גם לאחוז דו סיפרתי. בעיקר בדירות חדשות ובשוק יד 2 בקרב מוכרים שהיו צריכים לממש את מכירת דירתם, בגלל שיקולי מס, התחייבות לדירה שרכשו, וכדומה.

ההשפעות המיידיות של המלחמה יבואו לידי ביטוי בעצירה חלקית או אפילו מלאה בחלק מאתרי הבנייה, במיוחד באזור הדרום, אבל לא רק.

אין ספק שעוד לפני האירועים בעקבות העלאה דרמטית ומהירה יחסית של הריבית, רוכשי דירות פוטנציאלים דחו את החלטת הרכישה. ועכשיו כשאי הוודאות בכלל גדל באופן משמעותי, רבים מגוייסים בצו 8 למלחמה, התחושה קשה בציבור, אין אווירה שתתמוך בוודאי לא בעליית מחירים, אולי להיפך.

מה קרה ביישובי הדרום ועוטף עזה עד לאירועי ה-7.10?

למרות איום מתמשך שהגיעה למימוש נוראי לצערנו הרב, ביישובי עוטף עזה וערי והדרום הקרוב לרצועה, היתה דווקא מגמת עליית מחירים, שהחלה ב-2008 כשהמחירים ביישובי עוטף עזה זינקו מאז בעשרות אחוזים ויותר. מנתוני רשות המיסים מסתבר כי בעיר שדרות למשל, זינקו מחירי הדירות מאז 2008 במאות אחוזים! אם דירה ממוצעת נמכרה לפני 2008 תמורת כ-285 אלף שקלים, זינק המחיר מאז וכיום עומד על מעל מיליון שקלים בממוצע. גם בערים נוספות בטווח ירי הטילים כמו אשקלון, באר שבע, אופקים, עלו מחירי הדירות בשנים האחרונות, בעשרות ובמצטבר במאות אחוזים מ-2008, למרות המצב הבטחוני והאיומים.

נכון לחודש יוני 23', לפי נתוני הלמ"ס במחוז הדרום היה היצע דירות חדשות של 10,852. מחוז הדרום הוא המחוז השלישי בארץ עם היצע דירות חדשות, לאחר מחוז תל אביב עם 17,239 דירות, ומחוז מרכז עם 14,216 דירות.

אבל אין ספק, האירועים הנוראים שהתרחשו ביישובי העוטף בשדרות ויישובים נוספים, הם חסרי תקדים בחומרתם. התרחיש הסביר הוא שייקח זמן רב להתגבר על השפעתם, מה עוד שהמערכה מבחינת ישראל רק החלה.

לאחר מתקפת הטרור הנוראית ביישובי העוטף, כמובן שהפגיעה בחיי אדם היא בלתי נתפסת. אם מתייחסים ליום שאחרי, ברור לחלוטין שמדובר בתהליך ארוך וחסר תקדים, של שיקום נזקים. הערכת האוצר לפי אומדן הנזקים עד עכשיו, הוא שמספר לא מבוטל של יישובים שנפגעו קשות, למעשה יצטרכו להיבנות מחדש. יחד עם בנייה מחדש ושיקום התשתיות שניפגעו מדובר על עשרות מיליארדי שקלים.

השאלה המרכזית בבוא העת תהיה, האם האוכלוסייה שנפגעה באופן נוראי, תהיה מעוניינת לחזור ליישובי העוטף. שיקום יישובי עוטף עזה צפוי להיות אתגר אמיתי שטרם היה במדינת ישראל מיום הקמתה. למעשה לדעת רבים אירועי ה- 7.10.23, חמורים אף יותר ממלחמת יום כיפור.

במלחמת יום הכיפורים המלחמה התרחשה הרחק מהעורף, במיוחד בסיני. אבל גם ברמת הגולן, הקרבות התנהלו מול צבא במרחק מיישובים אזרחיים מרכזיים, והיישובים הסמוכים לקרבות פונו בעוד מועד. מה שהתרחש באירועים שהחלו בשבת בבוקר, היה חמור במידה רבה ממאפייני 73', והמעשים המזעזעים התרחשו בעיקר בקרב אזרחים.

מה ניתן להסיק מהשפעת מלחמת יום הכיפורים על שוק הנדל"ן

טבעי שבשעת מלחמה ואוירה של אי ודאות ירדו התחלות הבנייה באופן תלול. נראה, שהקבלנים ריכזו אז את כוח האדם ואמצעי התובלה שעמדו לרשותם להשלמת הדירות שהיה עליהם למסור, על פי הת¬חייבויות שנעשו בעבר. ההאטה הגדולה ביותר בבנייה הפרטית, יחסית לבניה הציבורית מוסברת בגיוס קבלנים. הבנייה הציבורית נעשית ברובה בידי חברות גדולות, גיוס של אנשי מפתח בחברות כאלה, הגם שהוא משבש את הפעילות, הוא לא מביא לשיתוק הפעילות, מה שאין כן אצל קבלנים קטנים. 

האינפלציה ב-73' הגיעה לכמעט 30%, והמשיכה לעלות גם בשנים לאחר מכן. מנתוני הלמ"ס לאותה תקופה, ניתן ללמוד כי ברבעון של מלחמת יום כיפור (10-12), ירדה הפעילות בענף הבנייה דרמטית. גיוס כוח האדם והציוד, היעדרות העובדים מן השטחים והעובדה שהענף היה בקדימות נמוכה מבחינת הקצאת אמצעי תובלה מצד מל"ח, הקטינו את הפעילות במידה רבה. רק לקראת סוף הרבעון החלה הפעילות להתאושש תהליך שנמשך, ובמשנה תוקף, ב-74'. האופי הבולטים בהתפתחות הבנייה ברביע זה היו האטה רבה בהתחלות בניה, יחסית לגמר והאטה גדולה יותר בבנייה הפרטית, יחסית לבנייה הציבורית. ההתחלות ירדו לכדי מחצית והגיעו ל-7.3¬ אלף יחידות דיור, והגמר הצטמצם ב-32%.

לפי דוח בנק ישראל לשנת 74' המלחמה גרמה להעברת פעילות בנייה משנת 73' לשנת 74'. זה הביא לכך שבשנת 74' לא חלה ירידה בסך התחלות הבניה למגורים – 54 א' דירות, ביחס ל-55.5 א' דירות בשנת 73 (כללית – פרטית וציבורית).

מאידך, ראינו ירידה משמעותית בהתחלות בנייה בפנייה פרטית ב-12 הערים הגדולות ברבעון האחרון של 73', ירידה של 50%, והירידה הזו המשיכה לתוך הרבעון הראשון של 74'. בהמשך 74' חלה התאוששות קלה בהתחלות בניה (שוב, נתוני 12 הערים הגדולות, בנייה פרטית), אולם עד סוף 74', לא חזרו התחלות הבניה לרמות של רבעון 3 ב-73'.


מבחינת מחירי הדירות, ההתייקרות היחסית של דירות (בהשוואה למדד המחירים לצרכן) שבלטה מאוד עד שנת 72', פסקה במהלך 73' ובמשך שנת 74' חלק ירידה יחסית במחירי הדירות, כאמור ביחס למדד המחירים לצרכן. גם בהשוואה למדד תשומות הבנייה הנתונים זהים, אולם בהשוואה למדד תשומות הבנייה, הירידה במחירי הדירות התחילה עוד ב-1973, והלחץ שנוצר על רווחיות הקבלנים, התבטא, בנוסף על ירידה בהתחלות בנייה, גם בירידה במחירי המגרשים.


המצב כיום חמור יותר מאשר ב-73'

השפעת מלחמה על שוק הנדל"ן באה לידי ביטוי ב-73, ומאפייניה מתאימים גם להיום. אולם כפי שציינו, המצב כיום חמור יותר. השוק בקיפאון מתחילת 23', מגמה שנמשכה עם ירידות מחירים במהלך השנה, והשפעה ניכרת של הזינוק בריבית.

כפי שכתבנו כאן לא מזמן, עם מצבת דירות כבר היום המגיעה להיצע של כ- 190,000 דירות כיום, והמלחמה הקשה והארוכה הצפויה, ספק רב אם יהיה שינוי בהתנהגות הציבור, בטח כל עוד המלחמה נמשכת.

השאלה הגדולה היא האם כפי שהיה בעבר, מאז מלחמת ששת הימים, ובמהלך העשורים מאז, מחירי הנדל"ן בדרך כלל עלו לעיתים בחדות, זה יהיה המצב גם לאחר המלחמה שהחלה? סביר שלא. כפי שציינו גם לפני המלחמה השוק היה בקיפאון, עם ירידה דרסטית במכירת דירות במיוחד חדשות, אבל גם יד 2, בעיקר מהיעדר קונים, שיושבים על הגדר. 

השפעת האירועים הקשים ניכרת על הציבור, ומצב הרוח הלאומי בשפל. בהתחשב בכלל הנתונים, ובתוספת מיתון מתגבר, ניתן בהחלט להעריך שיקח זמן רב עד להתאוששות בשוק הנדל"ן. מאידך אם בנק ישראל יוריד את הריבית, בגלל מצב המשק וחשש מכניסה למיתון גובר, יתכן שיהיה בכך איתות חיובי ליושבים על הגדר. אם סוף סוף ימנו שר שמבין בתחום הבנייה, ולא פוליטיקאים ועסקנים חסרי הבנה, אולי תהייה תקווה לשינוי חיובי.

נתוני שוק הנדל"ן בין השנים 1970-1974

גמר בנייה ציבורית ופרטית (אלפי דירות) (*)

רמה שנתית של התחלות בניה פרטית 12 הערים הגדולות (אלפי דירות) (*)

מחירי הדירות

מחירי תשומות הבנייה

מדד המחירים לצרכן

מחירי דירות יחסית לתשומות הבניה

מחירי דירות יחסית למדד הצרכן

1970

31.4

18

37

13.3

12.6

20.9

21.7

1971

38.5

23.3

18

14.9

13.1

2.7

4.3

1972

47.2

21.7

27.3

18

13.2

7.9

12.5

1973

50.7

17.6

30.8

39.8

29.5

-6.4

1

1974

50.5

12.8

36

53.8

47.1

-7.5

11.2

72 עד אמצע 73

73.8

אמצע 73 עד סוף 74

74.7

12.3

73 תשעה חודשים ראשונים

20.8

74 תשעה חודשים ראשונים

13.2

(*) הנתונים לתקופות שאינן שנה מנורמלים לנתונים שנתיים
(*) מקור: דו"ח בנק ישראל 1974

התחלות בנייה 1971-1974 לפי רבעונים

התחלות בניה פרטית 12 ערים גדולות לפי רבעון (אלפי דירות)

1971

1

4.7

2

6.2

3

6.8

4

6.6

1972

1

5.8

2

5.3

3

5.6

4

5

1973

1

6.6

2

4.8

3

4.2

4

1.9

1974

1

2.6

2

4.2

3

3.1

4

2.9


x