מדוע יש כל כך הרבה מקרים של שחיתות והונאות בקבוצות רכישה? עו״ד גיא סרוסי, בראיון בלעדי ל FUNDER

המלחמה תפסה את ענף הנדל"ן בקיפאון ממושך, בעיקר לאור גובה הריבית, וסיבות נוספות. לאור זאת יתכן שדווקא יזמות פרטית ארגון וחברות קבוצת רכישה, ניתן בזמן מהיר יחסית, לממש פרויקט דירות לחברי/ות הקבוצה, במיוחד אם מדובר במיספר דירות קטן, בקבוצה קטנה.

הדבר יכול להיות רלבנטי בעיקר לגורמים שנפגעו מפעולות הלחימה והאיבה בדרום. נכון שהמדינה אמורה לסייע להם, כמו גם הגורמים השונים שיהיו אחראים לשיקומם, אותם מפונים יקבלו סיוע בבניית ביתם החדש, והקהילה אליה השתייכו. אבל סביר להניח שחלקם יעדיפו לקבל את הפיצוי מהמדינה, לשקם את ביתם ו/או לבנות אותו מחדש בתאם לצרכים, התכנון האישי, ואופי הבית שיהיו מעוניינים.

אבל ניסיון העבר מלמד כי למרות שהרעיון נשמע טוב, בפועל מדובר בסיכון לא קטן, במיוחד לחסרי ניסיון בתחום. החיסרון המשמעותי בקבוצות רכישה, להבדיל מרכישת דירה מקבלן, הוא 'חוק המכר דירות' ונספחיו, שלא מגן על חברי הקבוצה, שהופכים בעצם להיות 'יזמים' בפרויקט.

אכן יש יתרונות לקבוצת רכישה שמתאגדת, והיתרון המפתה הבולט הוא הוזלה משמעותית של מחיר הדירה, לעומת רכישת דירה מקבלן. נתייחס לכך בהמשך, בדגש על החסרונות והסכנות, על ידי מי שינצלו את התמימות וחוסר הניסיון של החברים בקבוצה, כפי שלעיתים קרובות מסתבר, שהכסף נעלם ביחד עם הבטחות מארגני הקבוצה. תופעת התארגנות קבוצות הרכישה, פורחת בתקופות משבר בדיור, מחירים גבוהים, ותחושה של רבים שאין להם ברירה, אלא לחפש פתרונות שיוזילו את עלות הדירה, ואז הם מתפתים להצטרף לקבוצות רכישה.

סביר להניח שחלק מהמפונים כיום בעיקר מי שאיבד את ביתו, ביחד עם תושבים באותו בניין או קהילה, יחשוב על יזמות ובנייה מחדש של הבית בניסיון לחסוך עלויות. בעבר קמו התארגנויות 'קבוצות רכישה' של תושבים שנקלעו למצב בעל כורחם, כמו המפונים מרצועת עזה למשל ב-2005. אותם תושבים רצו להגשים את חלומם שנגוז, במקום חדש שהוקצה להם, ולבנות את ביתם ואת הקהילה מחדש. לא מעט מאותם תושבים הפסידו אז את כספי הפיצויים שניתנו להם. זאת כאשר ההתארגנות כ'קבוצת בנייה', כפי שכונו אז ההתארגנויות, וניהול כל תהליכי התכנון והבנייה, מול בעלי המקצוע כשל, מכל מיני סיבות. אותם מפונים נפגעו פעמיים נותרו ללא כסף וללא בית, ויש דוגמאות רבות למקרים כאלה.

כוכבת' קבוצות הרכישה המפורסמת היתה ללא ספק ענבל אור. אור פרצה לתודעה בתחום קבוצות הרכישה ב-2009, והתפרסמה מהר מאוד בקמפיינים מתוקשרים, שיווק אגרסיבי של עשרות פרויקטים, מוחצנות ונוכחות קבועה בתקשורת. אור הציעה דירות במחיר אטרקטיבי במיקומים נחשקים באזור גוש דן. דירות אמרנו? כבר כאן רבים מתבלבלים ונוטים לחשוב שהם 'קונים דירה', כשבעצם במסגרת קבוצת רכישה, הם הפכו להיות 'יזמים ושותפים' בקבוצה. בשנת 2016 קרסה ענבל אור עם החברות שהקימה. הקבוצות פורקו ועברו לטיפול בית המשפט וכונס נכסים. אבל ענבל אור ממש לא היתה היחידה שקרסה. כמעט באופן קבוע, כל מספר חודשים מתפרסם סיפור על קריסה של קבוצת רכישה, אם בגלל תרמיות והונאות לכאורה, או בשל סיבות אחרות. מי מפסיד? כמובן מי ששילם ממיטב כספו על 'הבטחה' לדירה, ונותר במקרים רבים ללא דירה וללא הכסף הרב ששילם למארגן הקבוצה.

חוק מכר דירות שנקבע ב-1973, עבר תיקונים ותוספות, במיוחד לאחר קריסת 'חפציבה'. עיקרי החוק נוגעים לאחריות וערבויות מצד הקבלן, לכספי הרוכשים במשך תהליך הבנייה ולאחר סיומו, שנועדו להגן על הרוכשים. 

ההבדלים העיקריים והקריטיים שמבדילים בין רכישת הדירה מקבלן, לבין רכישה במסגרת קבוצת רכישה: בקבוצת רכישה אין מחיר סופי, אין תאריך מסירה, ואין את הגנה הכי חשובה שיש ברכישה מקבלן - ערבויות לרוכש מתוקף חוק מכר דירות.

ניסיונות להסדיר בחקיקה את קבוצות הרכישה, התבצעו במשך השנים, במיוחד אחרי שהתפרסמו יזמי ומנהלי קבוצות רכישה, שקרסו או פשטו רגל, וגרמו לאובדן כספם של החברים בקבוצה, שחלומם לדירה התנדף ביחד עם כספם. עד היום טרם נחקק חוק העוסק בקבוצות רכישה ומכסה את ההיבטים השונים, ונותן הגנה לחברי הקבוצה, כפי שנותן חוק המכר ברכישת דירה מקבלן.

לפי נתוני הלמ"ס, שנת 2019 היתה שנת השיא של קבוצות הרכישה, עם 3,270 יחידות שניבנו. מאז היתה ירידה בפופולאריות של קבוצות הרכישה, עקב קריסות והונאות שהתגלו לעיתים קרובות. אבל מאמצע שנת 2023 יש עלייה בבניית דירות במסגרת קבוצות רכישה.

מה אפשר ללמוד מניסיון העבר על הונאות בקבוצות רכישה? 

שוחחנו עם עו״ד גיא סרוסי, מומחה למקרקעין שמטפל בלקוחות שנפגעו מקבוצות רכישה, ובתיקי עוקץ והונאה במקרקעין. משרדו טיפל ומטפל בפרשיות 'רום כנרת', 'פרי נדל"ן' 'קרן הגשמה' ועוד.

סרוסי מציג כדוגמא להתנהלות לא תקינה, את פרשת רום כנרת. לדבריו "בפרשת רום כנרת, ככל שחולף הזמן, מתגלה עד כמה התנהלה רום כנרת בצורה לא תקינה ושערורייתית". לדבריו, התגלה גם מצב שאפיין קבוצות רכישה בעבר, שבו דירה אחת נמכרת לשני לקוחות שונים".

מדוע יש כל כך הרבה מקרים של שחיתות והונאות בקבוצות רכישה?

"קבוצות רכישה מהוות קרקע פורייה למעשי נוכלות והונאה, כפי שאמרנו הסיבה העיקרית היא היעדר ערבות חוק מכר. בעצם, מדובר בלקוח שמגיע לחברה שהיא בעצם סוג של חברת פרסום, החברה לוקחת אופציה על עסקת מקרקעין ומשווקת אותה. הלקוח הוא זה שמשלם על המקרקעין, ובסופו של יום הוא הבעלים של הקרקע. הוא לא קנה דירה מקבלן, ואף אחד לא ערב לכסף שלו. בהרבה קבוצות מפוקפקות אין בכלל ליווי בנקאי. די מדהים להיווכח כי 90-95% מהלקוחות שמגיעים מקבוצות רכישה, לא היו מיוצגים. מגיע לקוח ומספרים לו שיש עו"ד שמלווה את הפרויקט, ולכן הוא לא צריך לקחת עו"ד שייצג אותו. אבל אותו עו"ד לא מייצג את הלקוח אלא את מארגני קבוצת הרכישה, ויש פה ניגוד עניינים ברור. שלא לדבר על כך שלאותו עו"ד משלם המצטרף לקבוצה סכום אסטרונומי, כחלק מבקשת ההצטרפות. הכלל הראשון בכלל בעסקת נדל"ן ובפרט בקבוצות רכישה, תתעקש לשכור עו"ד שמייצג רק אותך".

איך אפשר להקטין את הסיכון בהצטרפות לקבוצת רכישה

אין ספק שאם כבר רוצים לעשות עסקה במסגרת קבוצת רכישה, חייבים לעשות עבודת מחקר – מי הקבוצה, מי המארגנים והמנהלים, ומה הרקורד שלהם. יש מארגני קבוצות רכישה ותיקים ומאוד מנוסים ומקצועיים, כמו למשל נחשון קיוויתי יו"ר ובעלים קבוצת בסר, שבנתה אלפי יחידות דיור במסגרת קבוצות רכישה. 

קיוויית אומר ש"ב.ס.ר הוקמה בשנת 1967, והקימה את הפרויקט הראשון במתווה של קבוצת הרכישה בשנת 1986, בקריית ראשון לציון. רעיון קבוצת הרכישה הינו רעיון מקורי שלי, רעיון ששינה את פני הנדל"ן בישראל. ייחודה של קבוצת ב.ס.ר נעוץ בעובדה שהיא חברה הנדסית הפועלת לאורך השנים באמינות ובדייקנות, תוך יישום יכולות ניהול תכנון וביצוע של פרויקטים הנדסיים מורכבים, הן בתחום המגורים והן בתחום המשרדים. ב.ס.ר רואה בחברי קבוצת הרכישה שותפים לכל דבר ועניין, ומשתפת אותם בכל התפתחות, מן המסד ועד הטפחות. תכנון התקציב, בקרתו, ושמירת זכויותיהם של שותפי הפרויקט. בכל פרויקט אנחנו עובדים בשיתוף פעולה עם יועצים ומתכננים מהשורה הראשונה, בהם אדריכלים, מהנדסים, קבלנים ועוד".

שיווק אגרסיבי הוא תמרור אזהרה

תמרורי אזהרה בולטים שמחשידים קבוצות רכישה הם, קמפיינים אגרסיביים שעולים הון תועפות, ומישהו צריך לממן אותם. דבר נוסף חשוב מאוד, הוא המחיר הנמוך משמעותית משווי דירה דומה מרכישה מקבלן. אם הפער הוא גדול, צריך במקרים רבים לחשוד ולחקור היטב מה הסיבה, צריך לעשות הערכה עם עו"ד מיומן בתחום, ואנשי מקצוע האם בכלל הסיכון משתלם. במקרים רבים יסתבר שהסיכון לא כדאי, והפער בין המחיר 'האטרקטיבי' על הנייר, של דירה במסגרת קבוצת רכישה, מתגמד מול הסיכונים. במיוחד כיום כשקבלנים רבים מציעים דירות מוכנות, עם שלל הטבות והנחה משמעותית המגולמת במחיר הדירה, יתכן שזו אלטרנטיבה כדאית יותר. גם בשוק דירות היד 2 יש כיום לא מעט הזדמנויות, שכדאי לבדוק.