מ. אביב תעשיות בניה: תוצאות הרבעון השלישי ותשעת החודשים הראשונים לשנת 2023

ברבעון השלישי ולאחריו מכרה החברה 74 יח"ד, מהן 73 יח"ד בשוק חופשי לרבות 2 יח"ד לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, בהיקף כספי כולל של כ- 150.5 מיליון ש"ח.

החברה מכרה מתחילת שנת 2023 ועד לפרסום הדו"ח 147 יח"ד, מהן 88 יח"ד בשוק חופשי, בהיקף כספי של כ- 250.3 מיליון ש"ח.

גידול של 46% בהכנסות מעסקאות בנייה ומקרקעין שהסתכמו בכ- 206.6 מיליון ש"ח בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023.

גידול של 87.5% ברווח הגולמי בתחום ייזום נדל"ן שהסתכם בתשעת החודשים הראשונים בסך של כ- 31.1 מיליון ש"ח; שיעור רווחיות גולמית של כ- 15%.

רווח כולל לתקופה בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 בסך כ- 24.0 מיליון ש"ח.

גידול בהון העצמי שהסתכם לסך כ- 330.9 מיליון ש"ח נכון ל- 30 בספטמבר 2023; יחס הון למאזן של 36.0%.

ב- 5 בספטמבר 2023 חולק דיבידנד בסך של 1.7 מיליון ש"ח, כ- 12.8 אג' למניה.

החברה צפויה להכיר בשנים הקרובות (2023-2025), בהתאמה להתקדמות המכירות, בהכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין מפרויקטים בהקמה (לב העיר בנין 3, נרקיסים ונווה שמיר בית שמש) וממלאי בפרויקטים שהקמתם הסתיימה בסך של כ- 696.9 מיליון ש"ח, רווח גולמי של כ- 115.3 מיליון ש"ח ועודפים צפויים (הון עצמי + רווחים) בסך כ- 386.7 מיליון ש"ח, לא כולל פרויקטים שבתכנון.

נזילות ואיתנות פיננסית: נכון ל- 30.9.2023 לחברה התחייבויות בגין חוזים ומקדמות מרוכשים בסך של כ- 82.5 מיליון ש"ח ואשראי מבנקים בסך כ- 297.6 מיליון ש"ח, מתוכו כ- 157.5 מיליון ש"ח לז"א.

השפעת מלחמת "חרבות ברזל": להערכת החברה צפויה האטה מסוימת ברבעון הרביעי של שנת 2023 בקצב הביצוע של הפרויקטים וכן בקצב מכירת דירות חדשות, כאשר בשלב זה חלו עדכונים לא מהותיים באומדני החברה בעלויות הבניה הישירה. להערכת החברה, בהתחשב בנזילותה ואיתנותה הפיננסית של החברה, לרבות נכסיה הנזילים של החברה, מסגרות אשראי בנקאי, מסגרות פוטנציאליות בגין נכסים בלתי משועבדים, ותזרים המזומנים מפעילותה השוטפת של החברה, קיימת לחברה יכולת פיננסית טובה לפרוע את התחייבויותיה כסדרן, ולעמוד באמות המידה הפיננסיות להן היא מחויבת.

חברת הנדל"ן מ. אביב תעשיות בניה (ת"א: אביב), פרסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי ולתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023.

 

צאלה רוזנבלום-עמור, מנכ"לית החברה, מסרה: "בימים לא פשוטים אלה, ברצוננו לחזק את כל בית ישראל. אנו משתתפים בצערן העמוק של המשפחות השכולות, ומקווים לחזרתם של כל החטופים, הנעדרים וחיילי צה"ל בבטחה ובמהרה. ברבעון השלישי של השנה המשכנו בקידום הפרויקטים השונים הן בצד הביצוע והן בצד השיווק, ומציגים קצב מכירות נאה, במיוחד ברבעון השלישי ולאחריו, בו נמכרו 74 יח"ד. השיפור ברווח תוך המשך חיזוק ההון העצמי והחוסן הפיננסי של החברה מאפשרים לנו להתמודד עם השפעות מלחמת חרבות ברזל בצורה איתנה. הסכם מימון רכישת הקרקע בו התקשרנו בשבוע שעבר בפרויקט כרמי גת בקריית גת מהווה הבעת אמון חשובה בחברה ובפרויקט."

 

"נכון להיום, הפעילות באתרי הבניה השונים של החברה נמצאת במגמת חזרה לשגרת עבודה בעצימות משתנה בכל אתר ואתר, ואנו פועלים למציאת פתרונות למחסור בכח האדם, שחלק משמעותי ממנו טרום המלחמה היה  פלשתינאי, מחסור אשר נבע מסגר מוחלט בשטחי יהודה ושומרון מאז פרוץ המלחמה. זאת, לרבות באמצעות גיוסים וקבלני משנה. ברבעון הרביעי של השנה אנו צופים האטה מסוימת בקצב הביצוע של הפרויקטים וכן בקצב מכירת דירות חדשות. בפעילות הנכסים המניבים לא ניכרת השפעה מהותית ביחס למצב טרום פרוץ המלחמה. במבט קדימה, לצד ההתמודדות עם אתגרי השעה, החברה ממוקדת בהמשך קידום הפרויקטים ובשמירה על היציבות והאיתנות הפיננסית שלה, תוך עמידה בהתחייבויותיה." 

התפתחויות עיקריות: תחום ייזום נדל"ן למגורים (ישראל ואחרים)

 

צבר פרויקטים נכון למועד פרסום הדוח – לחברה 4 פרויקטים בהקמה ובתכנון באזורי ביקוש שונים, הכוללים 719 יח"ד ושטחי מסחר בהיקף של כ- 720 מ"ר, ובנוסף כ- 6 יח"ד במלאי דירות גמורות. כמו כן, מקדמת החברה פרויקט ברמלה שקיבל בספטמבר 2023 תוקף לתב"ע כולל 278 יח"ד, מרכז מסחרי בשטח של כ- 1,700 מ"ר ושטחי תעסוקה בבניין של 20 קומות בפרויקט ברמלה; בנוסף לחברה 2 פרויקטים מותנים בהליכי שינוי תב"ע ועתודות קרקע לכ- 532 יח"ד בהונגריה.

היקף מלאי מקרקעין ובנינים למכירה נכון ל- 30.9.2023 הסתכם בסך של כ- 552.8 מיליון ש"ח, גידול של כ- 28.1% בהשוואה לסך של כ- 431.8  מיליון ש"ח נכון ל- 31.12.2022.

ההכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין (תחום ייזום נדל"ן) בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכמו בכ- 206.6 מיליון ש"ח, בהשוואה להכנסות בסך של כ- 141.5 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ- 46%. ההכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין (תחום ייזום נדל"ן) ברבעון השלישי לשנת 2023 הסתכמו בכ- 99.1 מיליון ש"ח, בהשוואה להכנסות בסך של כ- 26.5 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות נובעות בעיקר מהפרויקטים אביב בנרקיסים בראשון לציון, נווה שמיר בבית שמש ולב העיר ירושלים – בנין 3.

הרווח הגולמי מהכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין בתשעה חודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 31.1 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 15.0%), בהשוואה לרווח גולמי בסך של כ- 16.6 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 11.7%) בתקופה המקבילה אשתקד.

בפרויקט שלב א' בבודפשט, הונגריה (מלאי דירות גמורות) מכרה החברה ברבעון השלישי לשנת 2023 ועד למועד פרסום הדוח 2 יח"ד מתוך 5 יח"ד שנותרו במלאי בהיקף כספי כולל של כ- 1.6 מיליון ש"ח.

בפרויקט לב העיר ירושלים – בנין 3 שהשלמתו צפויה ב- 2024, הודיעה החברה במרץ 2023 כי תפעל למכירת הדירות בפרויקט בשוק החופשי חלף השכרתן לטווח ארוך, בין היתר בהתחשב בתנאי השוק ובעיקר לאור העלייה בריבית. נכון למועד פרסום הדוח נמכרו סך של 22 יח"ד (מתוך סך כולל של 64 יח"ד) בהיקף כספי כולל של כ- 69.8 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ). שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הינו כ- 24.7%.

בפרויקט אביב בנרקיסים ראשון לציון שהשלמתו צפויה בשנת 2024 עד 2025 , נמכרו נכון למועד פרסום הדו"ח סך של 226 יח"ד, 225 יח"ד במסגרת מחיר למשתכן ויח"ד אחת במחירי שוק חופשי (מתוך סך כולל של 315 יח"ד, מהן 225 יח"ד במחיר למשתכן ו- 90 יח"ד במחירי שוק חופשי) בהיקף כספי כולל של כ- 263.7 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ). שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הינו כ- 8.7%.

בפרויקט נווה שמיר בית שמש שהשלמתו צפויה ב- 2024-2025, נמכרו נכון למועד פרסום הדו"ח כל 50 יח"ד במסגרת מחיר למשתכן ו- 63 יח"ד במחירי שוק חופשי (מתוך סך כולל של 130 יח"ד, מהן 50 יח"ד במחיר למשתכן ו- 80 יח"ד במחירי שוק חופשי) בהיקף כספי כולל של כ- 167.7 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ). כל 63 יח"ד נמכרו במחירי שוק חופשי בסך כולל של כ- 123.8 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ) במסגרת הסכם גישור אשר קיבל תוקף של פסק דין ביולי 2023. עקב כך, שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט גדל לכ- 24.2%.

בפרויקט אביב בבאר יעקב בו זכתה החברה בדצמבר 2022 במסגרת מכרז במסלול "דיור במחיר מטרה", התקשרה החברה ביוני 2023 בהסכם חכירה עם רמ"י של מגרש בשטח 6,503 מ"ר, עליו ניתן להקים 210 יח"ד, מהן 105 יח"ד במחיר מטרה ו- 105 יח"ד במחירי שוק חופשי וכן שטחי מסחר בשטח של כ- 720 מ"ר, אותם סיווגה החברה כנדל"ן להשקעה בסך של כ- 7.7 מיליון ש"ח. הפרויקט בשלבי תכנון, כאשר התחלת הביצוע צפויה בשנת 2025, בכפוף לקבלת היתר בניה והשלמתו צפויה בשנת 2028. במרץ 2023 התקשרה החברה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי בהיקף נוכחי של עד כ- 132 מיליון ש"ח לצורך מימון רכישת המקרקעין וצרכים נלווים. שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הינו כ- 13.4%.

בפרויקט כרמי גת – קרית גת בו זכתה החברה בספטמבר 2023 במסגרת מכרז במסלול "דיור במחיר מטרה", רכשה החברה זכויות חכירה במתחם המורכב ממספר מגרשים בשטח של כ- 11,907 מ"ר, עליו ניתן להקים 218 יח"ד (מחציתן במחיר מטרה ומחציתן בשוק החופשי). בנובמבר 2023 התקשרה החברה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי בהיקף של עד כ- 45.7 מיליון ש"ח לצורך מימון רכישת המקרקעין וצרכים נלווים. תקופת ההקמה המוערכת של הפרויקט ממועד מסירת הקרקע  הינה כ- 27 חודשים.

בפרויקט פארק צפון קריית מנחם בגין ברמלה (חלק החברה כ- 85%) בספטמבר 2023 ניתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית לתב"ע ואושר בינוי של 278 יח"ד ב- 4 בנייני מגורים (שני בניינים בגובה 24 קומות מעל קומת קרקע מסחרית, בניין בגובה 14 קומות מעל קומת כניסה ובניין נוסף בגובה 6 קומות מעל קומת מסד). כמו כן, אושר בינוי מבנה בן 20 קומות תעסוקה על קומות מסד וקומת קרקע מסחרית.

בפרויקט מתחם תלפיות החדשה - מרכז בליליוס בירושלים, בו בבעלות החברה, כולל חלקה בפלפלון סנטר (38%), כ- 20% משטח של כ- 29 דונם במתחם מרכז בליליוס באזור התעשייה, התקבלו ביולי 2023 היתרי בניה להקמת 2 בניינים (7-8) מתוך פרויקט להקמת ארבעה בניינים (בניינים 5-8(, הצפוי לכלול 192 יח"ד.

בפרויקט נופי אביב בבית שמש (מותנה) באוגוסט 2023 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה להמליץ לועדה המחוזית על הפקדת תוכנית החברה ביחס לקרקע אשר בבעלותה ובה זכויות בניה של כ- 510 מ"ר לבניה מסחרית, להקמת 32 יח"ד בשטח של כ- 4,000 מ"ר, שטחי מסחר של כ- 900 מ"ר ושטחים ציבוריים של כ- 260 מ"ר. זאת, בכפוף לביצוע תיקונים טכניים שנדרשו ע"י הצוות המקצועי והפקדת כתב שיפוי.

 

 

ההכנסות מהשכרת והפעלת נכסים בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכמו בסך של כ- 9.7 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 8.5 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ההכנסות מהשכרת והפעלת נכסים ברבעון השלישי לשנת 2023 הסתכמו בסך של כ- 3.6 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 2.8 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

ה- NOI בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 9.0 מיליון ש"ח, בהשוואה ל- NOI בסך כ- 7.9 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ה- NOI ברבעון השלישי לשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 3.3 מיליון ש"ח, בהשוואה ל- NOI בסך כ- 2.6 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

נכס גבעת שאול ירושלים – במרץ 2023 התקשרה החברה בחוזה לרכישת זכויות צד ג' בנכס (כ- 1,164 מ"ר וזכויות ל- 10 מקומות חניה) תמורת כ- 15 מיליון ש"ח. עם השלמת העסקה ומסירת השטח, הצפויה בדצמבר 2023, החברה תהיה הבעלים היחיד בנכס. כמו כן, בוצעו בנכס עבודות התאמה לשטח נוסף של כ- 778 מ"ר, כאשר לאחר המסירה בנובמבר 2023 לשוכרים שיעור התפוסה הכולל עלה לכ- 88%.

נכס מרכז כלל – חלון לירושלים – שיעור התפוסה הכולל הנוכחי בנכס הינו 96%, נושא תשואה ממוצעת שנתית של 6.8%.

היקף נכסים מניבים (שווי נדל"ן להשקעה) הסתכם בכ- 193.9 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 182.8 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022, בשל סיווג חלק הקרקע המיועד למסחר (כ- 720 מ"ר) בפרויקט באר יעקב לנדל"ן להשקעה בשווי של כ- 7.9 מיליון ש"ח, ובנוסף ממקדמה ששולמה בסך כ- 3.3 מיליון ש"ח בנכס בגבעת שאול. LTV – 35.5%.

 

 

סך ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכמו בכ- 216.3 מיליון ש"ח, בהשוואה להכנסות בסך של כ- 149.9 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ההכנסות בתקופת הדוח נובעות בעיקר מהכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין מפרויקט אביב בנרקיסים ראשון לציון, נווה שמיר בית שמש ולב העיר ירושלים – בנין 3.

 

הרווח הגולמי בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכם בכ- 40.1 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 18.5%), בהשוואה לרווח גולמי בסך של כ- 24.4 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 16.3%) בתקופה המקבילה אשתקד.

 

הוצאות המימון, נטו בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכמו בכ- 7.6 מיליון ש"ח, בהשוואה להוצאות מימון, נטו בסך כ- 6.1 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול בהוצאות המימון נובעות בעיקר מעליה בשיעור הריבית ואשראי בפרויקטים אביב בנרקיסים ראשל"צ ונווה שמיר בית שמש. למועד פרסום הדוח, לחברה (במאוחד) הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ- 282 מיליון ש"ח. לפיכך, העלאת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 1% צפויה להביא לגידול בהוצאות המימון של החברה (המהוונות והלא מהוונות למלאי) בסך של כ- 2.8 מיליון ש"ח לשנה, בגין היקף חוב זהה.

 

הרווח לפני מס בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכם בכ- 29.0 מיליון ש"ח, בהשוואה לרווח לפני מס בסך של כ- 9.9 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח לפני מס בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הושפע מהכנסות אחרות, נטו בסך כ- 9.0 מיליון ש"ח, בעיקר בגין חתימת הסכם גישור בתביעה בפרויקט קבלנות ברמלה, שקוזזו על ידי הפסד מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך כ- 1.3 מיליון ש"ח שנבע מהפחתת מס רכישה ששולם.

 

הרווח הכולל לתקופה בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכם בכ- 24.0 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 6.2 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח כולל הכנסות אחרות, נטו והפסד מהתאמת שווי הוגן נדל"ן להשקעה כמפורט לעיל וכן הכנסות מהפרשי שער בגין עליית שער הפורינט ביחס לשקל בסך של כ- 1.6 מיליון ש"ח.  

 

תזרים המזומנים ששימש לפעילות שוטפת בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 191.2 מיליון ש"ח, בהשוואה לתזרים מזומנים שנבע מפעילות שוטפת בסך כ- 92.6 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרים המזומנים השלילי מפעילות שוטפת במחצית הראשונה של 2023 נבע בעיקר מרכישת הקרקע בפרויקט באר יעקב, אשר מומנה בחלקה מקבלת אשראי בנקאי. להערכת החברה, בהתחשב בנזילותה ואיתנותה הפיננסית של החברה, לרבות נכסיה הנזילים של החברה, מסגרות אשראי בנקאי, מסגרות פוטנציאליות בגין נכסים בלתי משועבדים, ותזרים המזומנים מפעילותה השוטפת של החברה, קיימת לחברה יכולת פיננסית טובה לפרוע את התחייבויותיה כסדרן, ולעמוד באמות המידה הפיננסיות להן היא מחויבת.

 

יתרת המזומנים ושווי מזומנים נכון ליום ה- 30 בספטמבר 2023 הסתכמה בסך של כ- 18.8 מיליון ש"ח, בהשוואה לסך של כ- 80.8 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022. הירידה במזומנים נובעת בעיקר מפדיון סופי של אגרות חוב סדרה 6 בינואר 2023, בהיקף של כ- 65.3 מיליון ש"ח (קרן). סך המזומנים המוגבלים בשימוש בחשבונות ליווי נכון ליום ה- 30 בספטמבר 2023 הסתכם בכ- 4 מיליון ש"ח, בהשוואה לסך של כ- 24 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022. הירידה נובעת ממימוש פיקדונות ומשיכת עודפים.

 

ההון העצמי נכון ליום ה- 30 בספטמבר 2023 הסתכם בסך של כ- 330.9 מיליון ש"ח, בהשוואה להון עצמי בסך של כ- 308.5 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022. יחס הון למאזן נכון ליום ה- 30 בספטמבר 2023 עמד על 36.0%, בהשוואה ליחס הון למאזן של 38.5% נכון ליום ה- 31 בדצמבר 2022. החברה שומרת לאורך זמן על יחס הון עצמי למאזן גבוה.

לגרף אביב בניה לחצו כאן