Image by ASphotofamily on Freepik
מוטי קפלן
14/03/2024
בחודש ינואר עמד מספר העסקאות על 8,053 גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד. כך, לראשונה מאז מרץ 2022 חודש לפני שהחל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, נרשם גידול במספר העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה קודמת. בהשוואה לחודש דצמבר 2023 נרשם גידול חד של 32% במספר העסקאות.
סיכום מספרי העסקאות לפי פלחי שוק וסגמנטים -ינואר 24
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר על 7,072 דירות, גידול של 8% בהשוואה לינואר אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2022. בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר בעשרים השנים האחרונות נמצא כי ינואר השנה נמצא באמצעו של דרוג זה, תוך שונות גבוהה בין פלח השוק של דירות חדשות ליד שניה. הגידול בעסקאות התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, כולל בסבסוד ממשלתי. סך מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד הסתכמו ב-2,735 דירות, גידול של 36% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מאי.
מכירות יד שניה בחודש ינואר הסתכמו ב-4,337 ירידה מתונה של 5% בהשוואה לינואר 23.
הקבלנים מוכרים יותר אבל לפי מע"מ התזרים נמוך בגלל מבצעים והנחות
בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט אזור רחובות עם גידול חד בריכוזיות, המוסבר בין היתר במספר מבצעי מכירות משמעותיים שגם הביאו לגידול חד במכירות באזור זה לאחר חודשים של ירידות חדות. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", עמד על 58% שיעור הנמוך משמעותית, בהשוואה לינואר 23. עוד נמצא, בניגוד לכפי שניתן היה אולי לצפות על רקע מצוקת כ"א בענף, כי לא נרשמה התארכות משמעותית של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר, בהשוואה לחודשים טרם פרוץ המלחמה. בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, בהתבסס על דיווחי הקבלנים למע"מ, בהשוואה לתזרים הפוטנציאלי הנובע ממכירת דירות חדשות מבלי להתחשב במועד קבלת תשלום בפועל, מרמז על תנאי מימון נוחים שהקבלנים מציעים לרוכשים המסבירים בין היתר את הגידול במכירות.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד נמצא כי בשמונה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשם גידול חד במכירות, למעט אזורי חיפה וחדרה שרשמו ירידות בשיעורים של 13% ו-6% בהתאמה. לגבי אזור חדרה אזור זה בולט בחולשה במכירות לאורך תקופה ארוכה, מעבר לזו שנרשמה ברמה הארצית.
מנגד, את הגידול במכירות הקבלנים בחודש ינואר הוביל אזור המרכז עם גידול חד של 62% ועם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מאי-22, שיעורי גידול דומים נרשמו גם באזורי רחובות וירושלים. לגבי אזור רחובות יש לציין כי גידול זה במכירות הושג לאחר שבחודשים הקודמים בלט אזור זה בירידה חדה במכירות, מעבר לזו שנרשמה ברמה הארצית. כמו-כן, כפי שיפורט להלן, אזור זה בולט בגידול חד בריכוזיות מכירות הקבלנים בשוק החופשי, ממצא המרמז על מבצעי מכירות משמעותיים של מספר קבלנים, הבולטים במיוחד באשדוד עיר זו ריכזה כשליש מסך מכירות הקבלנים באזור. רמת המכירות הגבוהה ביותר נרשמה באזור ב"ש עם 463 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, גידול של 51% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מרץ 23. נציין עוד כי העיר הדומיננטית ביותר במכירות באזור זה היתה נתיבות.
רכישות הזוגות הצעירים בחודש ינואר הסתכמו ב-4,705 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לינואר אשתקד כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק (הכוונה למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה בשוק החופשי) ב-3,724 דירות, גידול חד של 31% בהשוואה לינואר אשתקד, זאת לאחר ירידות רצופות ברכישות אלו מאז אפריל 2022 כשבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז יוני 2022. כמו-כן, זהו הסגמנט היחידי שרשם גידול בעסקאות בחודש ינואר. בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי בכל האזורים נרשם גידול ברכישות אלו, כאשר בולט במיוחד אזור רחובות בו נרשם שיעור גידול חריג של 92% בהשוואה לינואר אשתקד, זאת לאחר ירידות חדות בחודשים הקודמים. סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור זה עמד בחודש ינואר על 602 דירות, הרמה השניה בגובהה אחרי אזור חיפה והרמה הגבוהה ביותר שנרשמה ברכישות אלו באזור זה מאז מרץ 22, חודש לפני תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל.
סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, על הנדל"ן למגורים בינואר 24 שפורסם השבוע, מאשר את מה שפירסמנו כאן באתר FUNDER ב-5.12.23 בניגוד לתחזיות האופטימיות על "גלי עליה" ששטפו את רוב מדורי הנדל"ן בתקשורת. מסתבר שרכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך סגמנט המשקיעים בדו"ח הכלכלן הראשי) הסתכמו בחודש ינואר ב-112 דירות בלבד, ירידה של 25% בהשוואה לינואר 23, ובהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 12%. סך הדירות שמכרו תושבי החוץ בינואר עמד על 41 דירות כך שנטו הסתכמו רכישות תושבי החוץ בחודש זה ב-71 דירות בלבד, רחוק מאוד מהתחזיות על הסתערות וביקושים של תושבי חוץ לדירות בישראל. למה פרסומים על ביקוש מלאכותי הם בעייתיים? כי הרוכש הפוטנציאלי 'האזרח הפשוט', שאינו מצוי בנתונים האמיתיים עלול להיכנס ללחץ מיותר להקדים רכישת דירה ולשלם יותר כדי לא 'לפספס' את ההזדמנות, רק בגלל הפרסומים על "נהירת תושבי חוץ ועולים לישראל" שכל קשר בינם לבין המציאות מקרי בהחלט.
בחודש ינואר עמד מספר העסקאות על 8,053 גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד. כך, לראשונה מאז מרץ 2022 חודש לפני שהחל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, נרשם גידול במספר העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה קודמת. בהשוואה לחודש דצמבר 2023 נרשם גידול חד של 32% במספר העסקאות.
סיכום מספרי העסקאות לפי פלחי שוק וסגמנטים -ינואר 24
גידול של 46% במכירת דירות חדשות ביחס לינואר 23
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר על 7,072 דירות, גידול של 8% בהשוואה לינואר אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2022. בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר בעשרים השנים האחרונות נמצא כי ינואר השנה נמצא באמצעו של דרוג זה, תוך שונות גבוהה בין פלח השוק של דירות חדשות ליד שניה. הגידול בעסקאות התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, כולל בסבסוד ממשלתי. סך מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד הסתכמו ב-2,735 דירות, גידול של 36% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מאי.
מכירות יד שניה בחודש ינואר הסתכמו ב-4,337 ירידה מתונה של 5% בהשוואה לינואר 23.
הקבלנים מוכרים יותר אבל לפי מע"מ התזרים נמוך בגלל מבצעים והנחות
בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט אזור רחובות עם גידול חד בריכוזיות, המוסבר בין היתר במספר מבצעי מכירות משמעותיים שגם הביאו לגידול חד במכירות באזור זה לאחר חודשים של ירידות חדות. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", עמד על 58% שיעור הנמוך משמעותית, בהשוואה לינואר 23. עוד נמצא, בניגוד לכפי שניתן היה אולי לצפות על רקע מצוקת כ"א בענף, כי לא נרשמה התארכות משמעותית של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר, בהשוואה לחודשים טרם פרוץ המלחמה. בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, בהתבסס על דיווחי הקבלנים למע"מ, בהשוואה לתזרים הפוטנציאלי הנובע ממכירת דירות חדשות מבלי להתחשב במועד קבלת תשלום בפועל, מרמז על תנאי מימון נוחים שהקבלנים מציעים לרוכשים המסבירים בין היתר את הגידול במכירות.
אזור המרכז, רחובות וירושלים מובילים במכירות
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד נמצא כי בשמונה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשם גידול חד במכירות, למעט אזורי חיפה וחדרה שרשמו ירידות בשיעורים של 13% ו-6% בהתאמה. לגבי אזור חדרה אזור זה בולט בחולשה במכירות לאורך תקופה ארוכה, מעבר לזו שנרשמה ברמה הארצית.
מנגד, את הגידול במכירות הקבלנים בחודש ינואר הוביל אזור המרכז עם גידול חד של 62% ועם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מאי-22, שיעורי גידול דומים נרשמו גם באזורי רחובות וירושלים. לגבי אזור רחובות יש לציין כי גידול זה במכירות הושג לאחר שבחודשים הקודמים בלט אזור זה בירידה חדה במכירות, מעבר לזו שנרשמה ברמה הארצית. כמו-כן, כפי שיפורט להלן, אזור זה בולט בגידול חד בריכוזיות מכירות הקבלנים בשוק החופשי, ממצא המרמז על מבצעי מכירות משמעותיים של מספר קבלנים, הבולטים במיוחד באשדוד עיר זו ריכזה כשליש מסך מכירות הקבלנים באזור. רמת המכירות הגבוהה ביותר נרשמה באזור ב"ש עם 463 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, גידול של 51% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מרץ 23. נציין עוד כי העיר הדומיננטית ביותר במכירות באזור זה היתה נתיבות.
גידול חד ברכישות הזוגות הצעירים, אזור רחובות בשיא גידול של 92%
רכישות הזוגות הצעירים בחודש ינואר הסתכמו ב-4,705 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לינואר אשתקד כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק (הכוונה למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה בשוק החופשי) ב-3,724 דירות, גידול חד של 31% בהשוואה לינואר אשתקד, זאת לאחר ירידות רצופות ברכישות אלו מאז אפריל 2022 כשבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז יוני 2022. כמו-כן, זהו הסגמנט היחידי שרשם גידול בעסקאות בחודש ינואר. בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי בכל האזורים נרשם גידול ברכישות אלו, כאשר בולט במיוחד אזור רחובות בו נרשם שיעור גידול חריג של 92% בהשוואה לינואר אשתקד, זאת לאחר ירידות חדות בחודשים הקודמים. סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור זה עמד בחודש ינואר על 602 דירות, הרמה השניה בגובהה אחרי אזור חיפה והרמה הגבוהה ביותר שנרשמה ברכישות אלו באזור זה מאז מרץ 22, חודש לפני תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל.
