"על הנייר" זה המושג השולט בשוק הנדל"ן למגורים היום

ככל שמתעמקים בדוחות הלמ"ס ודוחות הכלכלן הראשי מסוף 2023 ועד היום, מבינים כי המושג השולט בשוק הנדל"ן למגורים הוא "על הנייר" או ליתר דיוק מכירות ועיסקאות על הנייר, עם צפי לאיכלוס לעוד 3 שנים במקרה הטוב, ואף יותר במקרה שהפרויקט בשלבים ראשונים של הגשה וקבלת היתרים, ו/או התניות מהבנק המלווה וכיו"ב. שימו לב לנתון המדהים – שיעור הדירות שנימכרו בחודש מרץ 24 "על הנייר" היה כ-63% (!).

ולמה הנתון בעייתי? כי עשרות אלפי דירות שלמעשה הם עיסקאות "על הנייר" בינתיים, בהמשך הדרך מישהו יצטרך לבנות, לעמוד בתנאי ההסכם עם הרוכשים הבנק ושאר התחיבויותיו. במציאות של קשיים בלתי נגמרים בענף הבנייה, חוסר מתמשך בעובדים, חרם על חומרי גלם מהרודן הטורקי, מלחמה שאיש לא יודע מתי תסתיים ועוד, אלה באמת יותר תקוות על הנייר. וכשתנאי העיסקאות הם שלם עכשיו 5% או 10% והשאר באיכלוס, גם הנתונים הכספיים של הקבלנים והמחזורים המדווחים למע"מ במציאות, קטנים בהרבה מהרושם שנוצר לכאורה מהיקף עסקאות של עשרות אלפי דירות שנמכרות, "על הנייר".

לאחר השפל בעסקאות בחודשיים הראשונים למלחמת "חרבות ברזל". סך הדירות שנמכרו עמד על 8,139 גידול של 19% בהשוואה למרץ אשתקד וגידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש מרץ על 7,337 גידול של 22% בהשוואה למרץ אשתקד וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מרץ מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי מרץ השנה נמצא בחלק התחתון של דרוג זה, זאת על רקע רמה נמוכה של עסקאות יד שניה. מנגד, מכירות הקבלנים בשוק החופשי ובכלל נמצאות בין חמשת חודשי מרץ הגבוהים ביותר בהשוואה זו.

מכירות הקבלנים בחודש מרץ הסתכמו ב- 3,792 דירות, גידול חד של 34% בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי עליה של 4% בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב - 2,990 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה למרץ אשתקד, וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

שני האזורים הבולטים במכירות הקבלנים – באר שבע ווחיפה

באזורים אלה נרשמה גם הריכוזיות הגבוהה ביותר במכירות הקבלנים, כאשר עשר החברות הגדולות בכל אחד מאזורים אלו ריכזו כמחצית מכלל מכירות הקבלנים באזור.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש מרץ עמד על 62.5% גידול של 5% בהשוואה לחודש הקודם, זאת לאחר ירידה כמעט רצופה מאז אוגוסט אשתקד.עם זאת עדיין מדובר בשיעור הנמוך ב- 8% בהשוואה למרץ אשתקד.

רוכשי דירה ראשונה הם הפעילים ביותר ברכישות "על הנייר", במיוחד בבאר שבע

בפילוח המכירות "על הנייר" של הקבלנים בשוק החופשי לפי סגמנטים של הרוכשים נמצא כי רוכשי דירה ראשונה הם הדומיננטיים ביותר ברכישות אלו, כאשר משקלם בסך הדירות שנמכרו "על הנייר" בחודש מרץ עמד על 41%. משפרי הדיור היוו מעט מעל שליש (35%) מרוכשים אלו ואילו המשקיעים היוו כרבע מהרוכשים "על הנייר". הדומיננטיות של רוכשי דירה ראשונה ברכישת דירות "על הנייר" בולטת במיוחד באזור ב"ש. שיעור גבוה יחסית מבין רוכשים אלו הינם רווקים שכלל אינם מתגוררים במחוז הדרום.

מכירות הקבלנים בחודש מרץ הסתכמו ב-3,792 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 34% בהשוואה למרץ 2023. בהשוואה לחודש הקודם זוהי עליה של 4% בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב- 2,990 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה למרץ אשתקד וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם. זאת בהמשך לשיעורי גידול חדים בחודשיים הראשונים של השנה, לאחר ירידות חדות במכירות בשנתיים הקודמות.

 

חרף ההתאוששות במספר העסקאות, בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מרץ מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים בלמ"ס), נמצא כי מספר עסקאות זה במרץ השנה הוא מהנמוכים ביותר בהשוואה זו, מדורג במקום ה-17 מתוך 23 השנים האחרונות. דרוג נמוך זה מושפע מהרמה הנמוכה של עסקאות יד שניה רק בחודשי מרץ של שנות האינתיפאדה ומרץ אשתקד נרשמה רמת עסקאות נמוכה יותר. מנגד, מכירות הקבלנים בשוק החופשי במרץ השנה מדרגות חודש זה במקום החמישי מבין חודשי מרץ ב - 23 השנים האחרונות (תרשים 2). כפי שיפורט בהמשך, מבצעי מימון של קבלנים, הבאים לידי ביטוי בין היתר בתזרים המזומנים הנמוך יחסית בדוחות מע"מ, תורמים להתאוששות המשמעותית במכירת דירות חדשות, בפרט בקרב מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה.

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מרץ עמד על 4,347 דירות, גידול של 9% בהשוואה למרץ אשתקד וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי בחודשיים האחרונים נרשמה עליה במכירות יד שניה, זאת לאחר תקופה ארוכה של ירידות חדות. עם זאת, בהשוואה היסטורית לחודשי מרץ קודמים עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות בפלח שוק זה, כאשר כפי שצוין, רק בחודשי מרץ של האינתיפאדה השנייה ומרץ אשתקד, נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות בפלח שוק זה.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה למרץ אשתקד נמצא כי הגידול החד במכירות הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור ב"ש שרשם ירידה של 12% ואזור נצרת עם ירידה חדה של.30% לגבי אזור ב"ש יש לציין כי הוא הוביל את מכירות הקבלנים בחודש מרץ עם 490 דירות, כאשר הירידה במכירות בהשוואה למרץ אשתקד מוסברת בעיקר ברמה גבוהה של מכירות במרץ אשתקד,רשם גידול של 50% לעומת מרץ 2022, בניגוד לירידה חדה של 39% שנרשמה באותו חודש ברמה הארצית. שני אזורים נוספים שבלטו במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ היו אזור חיפה ואזור המרכז שרשמו שיעורי גידול חדים של 76% ו-6