Image-by-frimufilms-on-Freepik
מוטי קפלן
21/05/2024
ברבעון הראשון של שנת 2024 (ינואר – מרץ) נמכרו כ-23,520 דירות, עלייה של 20.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (הרבעון הראשון של 2023) ושל 88.8% בהשוואה לרבעון הרביעי של שנת 2023. 48% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-11,280 דירות, כרבע (24.0%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (הרבעון הראשון של 2023) נצפתה עלייה של 42.0% בדירות החדשות שנמכרו ושל 111.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים הרבעון הרביעי של 2023. 52.1% מסך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2024 הן דירות יד שנייה, כ- 12,240 דירות. בדירות יד שנייה עלייה של 5.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 72.0% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. בחודש מרץ 2024 נמכרו 7,640 דירות, עלייה של 10.5% בהשוואה לחודש מרץ 2023 ואילו בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2024) נרשמה ירידה קטנה של 1.5%. בחודש מרץ 2024 נמכרו 7,640 דירות, עלייה של 10.5% בהשוואה לחודש מרץ 2023 ואילו בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2024) נרשמה ירידה של 1.5%.
מדוע מדובר בנתונים מתעתעים?
הלמ"ס מגדיר דירה חדשה שנמכרה – כדירה שזוהתה בעסקה מ"יד ראשונה" (רכישת דירה חדשה מקבלן) בדיווח לרשות המסים לצורך תשלום מס רכישה ומס שבח.
צריך לדעת כי גם אם רוכשים דירה "על הנייר" יש חובה לדווח על העסקה בתוך 30 יום ממועד הרכישה, ואת מס הרכישה יש לשלם בתוך 60 יום ממועד העסקה.
אין קשר בין תנאי התשלום בעסקה (למשל 20% בחתימה ו-80% באכלוס) למועד תשלום מס הרכישה אותו יש לשלם בתוך 60 יום כאמור.
"הטרנד" בימים של ריבית גבוהה היא לרכוש דירה חדשה על הנייר, ולשלם את היתרה בעתיד בהתאם להסכם עם הקבלן, נוצר עיוות בנתוני המציאות, של זינוק ב-90% במכירת דירות ברבעון הראשון של 2024, למרות שגם לפי נתוני מחזורי המע"מ של הקבלנים, ברור שמדובר בדירות על הנייר לאכלוס בעוד 3 שנים לפחות.
הנתון המעניין הוא מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה שעומד על מספר גבוה למדי של 66,680 דירות, נכון לסוף מרץ 2024, מדובר בהיצע גבוה יותר מממוצע הביקוש השנתי.
אז אם יש מלאי זמין לרכישה מיידית ברוב המקרים מ"המדף" למה הרוכשים מעדיפים לדחות את הכניסה לדירה לעוד 3 שנים? כמובן, בגלל הריבית התנאים ומבצעי הקבלנים.
בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש יולי 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.3% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש אוגוסט 2023 ועד כה נרשמה עלייה בקצב של 2.9% בממוצע בסך הדירות שנמכרו (תרשים 2). מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש ספטמבר 2021 עד יולי 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של,3.1% ואילו מאוגוסט 2023 ועד עכשיו נצפתה עלייה של.3.7% בסדרה דירות יד שנייה שנמכרו, מספטמבר 2021 עד ספטמבר 2023 חלה ירידה בשיעור של,3.2% ומאוקטובר עד מרץ 2024 – עלייה ממוצעת של 3.3% בחודש.
ברבעון הראשון של שנת 2024 (ינואר – מרץ) נמכרו כ-23,520 דירות, עלייה של 20.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (הרבעון הראשון של 2023) ושל 88.8% בהשוואה לרבעון הרביעי של שנת 2023. 48% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-11,280 דירות, כרבע (24.0%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (הרבעון הראשון של 2023) נצפתה עלייה של 42.0% בדירות החדשות שנמכרו ושל 111.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים הרבעון הרביעי של 2023. 52.1% מסך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2024 הן דירות יד שנייה, כ- 12,240 דירות. בדירות יד שנייה עלייה של 5.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 72.0% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. בחודש מרץ 2024 נמכרו 7,640 דירות, עלייה של 10.5% בהשוואה לחודש מרץ 2023 ואילו בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2024) נרשמה ירידה קטנה של 1.5%. בחודש מרץ 2024 נמכרו 7,640 דירות, עלייה של 10.5% בהשוואה לחודש מרץ 2023 ואילו בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2024) נרשמה ירידה של 1.5%.
מדוע מדובר בנתונים מתעתעים?
הלמ"ס מגדיר דירה חדשה שנמכרה – כדירה שזוהתה בעסקה מ"יד ראשונה" (רכישת דירה חדשה מקבלן) בדיווח לרשות המסים לצורך תשלום מס רכישה ומס שבח.
צריך לדעת כי גם אם רוכשים דירה "על הנייר" יש חובה לדווח על העסקה בתוך 30 יום ממועד הרכישה, ואת מס הרכישה יש לשלם בתוך 60 יום ממועד העסקה.
אין קשר בין תנאי התשלום בעסקה (למשל 20% בחתימה ו-80% באכלוס) למועד תשלום מס הרכישה אותו יש לשלם בתוך 60 יום כאמור.
"הטרנד" בימים של ריבית גבוהה היא לרכוש דירה חדשה על הנייר, ולשלם את היתרה בעתיד בהתאם להסכם עם הקבלן, נוצר עיוות בנתוני המציאות, של זינוק ב-90% במכירת דירות ברבעון הראשון של 2024, למרות שגם לפי נתוני מחזורי המע"מ של הקבלנים, ברור שמדובר בדירות על הנייר לאכלוס בעוד 3 שנים לפחות.
הנתון המעניין הוא מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה שעומד על מספר גבוה למדי של 66,680 דירות, נכון לסוף מרץ 2024, מדובר בהיצע גבוה יותר מממוצע הביקוש השנתי.
אז אם יש מלאי זמין לרכישה מיידית ברוב המקרים מ"המדף" למה הרוכשים מעדיפים לדחות את הכניסה לדירה לעוד 3 שנים? כמובן, בגלל הריבית התנאים ומבצעי הקבלנים.
מגמת ירידה בקצב המכירות מספט' 21' עד יולי 23', ועלייה מאוגוסט 23 עד היום
בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש יולי 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.3% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש אוגוסט 2023 ועד כה נרשמה עלייה בקצב של 2.9% בממוצע בסך הדירות שנמכרו (תרשים 2). מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש ספטמבר 2021 עד יולי 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של,3.1% ואילו מאוגוסט 2023 ועד עכשיו נצפתה עלייה של.3.7% בסדרה דירות יד שנייה שנמכרו, מספטמבר 2021 עד ספטמבר 2023 חלה ירידה בשיעור של,3.2% ומאוקטובר עד מרץ 2024 – עלייה ממוצעת של 3.3% בחודש.
אשדוד, תל אביב-יפו וירושלים מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2024 עם יותר מ-500 דירות (לוח ב). בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות חיפה, באר שבע וירושלים עם יותר מ-800 דירות (לוח ב). עלייה של מאות אחוזים במכירות ביישובים לוד וטבריה.
מחפשים דירה חדשה? יש מלאי של אלפי דירות, רשימת הערים ומלאי הדירות למכירה
