הביקוש הנמוך וההיצע הגבוה תומכים בהמשך ירידות המחירים בשוק הנדל"ן

אחד התחומים המעניינים והמדוברים ביותר, אשר גם משפיעים על רובנו, באופן ישיר ועקיף הוא שוק הנדל"ן.

שוק הנדל"ן חווה, החל מ-2008 עליות שערים חדות וממושכות, אשר הביאו את מחירי הנדלן בישראל לרמות גבוהות מאוד, בכל פרמטר אפשרי (מחיר למ"ר,מספר משכורות לדירה ממוצעת ועוד). עליית הריבית הביאה לעצירה ולשינוי כיוון במחירים, כשניתן לראות ירידה משמעותית בביקושים, ירידה במחירים בעסקאות יד 2 וגם ירידות מחירים, מסוג שונה, בדירות מקבלנים.

ירידות המחירים אצל הקבלנים באות לידי ביטוי בדמות הטבות ומבצעים רבים, דוגמת סבסוד משכנתא, מטבח "עלינו", ביטול ההצמדה למדד תשומות הבניה והלהיט החדש הוא מבצעי "10/90" או "20/80" (תשלום של 10 אחוז מערך הדירה היום ואת השאר עם קבלת המפתח) כשניתן למצוא גם מבצעי "5/95". כמובן שמדובר בירידות מחירים לכל דבר, כשהקבלנים בעצם נותנים כסף לצד ג' או מוותרים על הכנסה – בעולם של 5 אחוז ריבית, כסף שמשולם עוד שנה שווה בעצם 5 אחוז פחות.

לקבלנים סיבות רבות מדוע לתת הטבות שכאלה ולא פשוט הנחות – אי פגיעה ברוכשים שרכשו במחיר גבוה יותר, אי פגיעה בשערוך הדירות הלא מכורות שברשותם, מה שכמובן יוביל לפגיעה בהון בעצמי ולהפסדים משמעותיים, פגיעה בתנאי המימון אותו לקחו, וכמובן מניעת חלק מה"אפקט פסיכולוגי" של ירידות מחירים.

על מנת לנתח את שוק הנדלן, כמו בשווקים נוספים עלינו לבחון את שני צדדי המשוואה: הביקוש וההיצע.

בצד של ההיצע, אנו חווים מספרי שיא במספר פרמטרים משמעותיים:

1. מספרי שיא של כ-62 אלף התחלות בנייה בשנה.

2. מספר שיא של כ-170 אלף דירות ב"בניה פעילה" קרי דירות שייכנסו לשוק בעתיד הקרוב.

3. מספר שיא של כ-70 אלף דירות מוכנות ולא מכורות.

ישנם הגורסים כי צד ההיצע צפוי להיפגע באופן מהותי כתוצאה ממחסור בעובדים הנובע מהמצב הבטחוני, אך למרות זאת אנו ממשיכים לראות קצב גבוה מאוד של התחלות בניה וגם של היתרי בנייה, כך שסביר שצד ההיצע ממשיך וימשיך להציג מספרים גבוהים.

בצד הביקוש, הסיפור העיקרי הוא כמובן שער הריבית. את שוק הנדלן בישראל זכיתי לחקור במסגרת עבודת הגמר של התואר הראשון שלי. במסגרת המחקר, בניתי רגרסיה (נוסחא) שמתיימרת לנבא את מחירי הנדלן בישראל כפונקציה של מספר רב של פרמטרים (בחלקם נמצא קשר מובהק ובחלקם לא). הפרמטר שנמצא בעל הקשר המשמעותי והמובהק ביותר למחירי הנדלן הוא שיעור הריבית, והמתאם שמצאנו כמובן היה שלילי – ככל ששער הריבית נמוך יותר, הדבר תומך במחירי הנדלן וככל ששער הריבית גבוה יותר, קיימת פגיעה משמעותית במחירי הנדלן.

זה לא סוד שלפני כשנתיים הסתיים לו עידן של כ-14 שנים עם ריבית חריגה מאוד, שנעה סביב האפס, ריבית שתמכה באופן משמעותי במחירי הנדלן אשר חוו במשך שנים לא קצרות עליות שערים משמעותיות של כ-7-8 אחוז לשנה, עליות שערים חדות שאינן מאפיינות את עליית המחירים הממוצעת בשווקי הנדלן. במשך תקופה לא ארוכה, שער הריבית נע ממצב קיצון אחד (ריבית אפס) לקצה השני של הסקאלה, עם ריבית גבוהה שנושקת כיום ל-5%.

עבור שוק הנדל"ן, מדובר בשינוי דרמטי ודי אם נציין מספר השפעות:

1. משקיעים רבים נהגו בעשור האחרון למנף את כספם בעלות אפסית, להרוויח משכירות תשואה גבוהה יותר של כ-2-3% ועל הדרך להנות גם מעליית ערך וגם מתשואה גבוהה יותר לאור המינוף. מצב זה השתנה מהותית עת כיום עלות המימון היא סביב 4.5-5.5% ובעצם אין כל היגיון לקחת מינוף יקר כדי להנות מהחזר נמוך משמעותית. מינוף במקרה הזה ימנף ויאיץ דווקא את שחיקת ההון העצמי. המשמעות היא שרוכשי דירות צריכים בעצם לייצר תזרים נוסף על מנת להחזיק את הדירה שרכשו.

2. מחפשי התשואה יכולים להשקיע בפוליסת חיסכון במסלול שקלי/מקמ/אגח ממשלתי/פיקדון ולהנות מתשואה כפולה ללא כל התעסקות עם שוכרים/מתווכים/טאבו וכד' כך שאין שום סיבה כיום להשקיע בנדלן. אי הכדאיות מביאה משקיעי נדלן רבים לצאת משוק הנדלן וכמובן שאין כניסה של משקיעי נדלן נוספים.

3. קבלנים ויזמים רבים מוצאים את עצמם תקועים עם מלאי דירות גבוה על המדף, יחד עם עלויות מימון שזינקו פי 4 ו-5.

לאחרונה, אנו עדים להתעוררות מה בשוק הנדלן – התעוררות המיוחסת לשילוב של מבצעי 10/90 על סוגיהם ולרוכשים שלא בטוח שהפנימו את כללי המשחק החדשים בשוק הנדלן, ומצפים לשוק נדלן כמותו ראינו בעידן הריבית האפסית. אותם רוכשים מתכננים לשלם 10% על הדירה כיום (לשלם 10% ממחיר דירה היא בהחלט משימה אפשרית למספר רב של רוכשים), להמתין עד האכלוס, לצפות כמובן לעליות מחירים, ובעצם להרוויח, בזכות המינוף, פי 10 מעליית המחירים שקרתה בזמן שהמתינו. במקרים רבים אותם רוכשים מתעלמים מהעובדה שהם למעשה לקחו על עצמם התחייבות לתשלום של 90% משווי הדירה, כשהתוכנית העתידית שלהם היא פשוט למכור את הדירה. 

ללא שינוי משמעותי בשיעור הריבית או בתנאי השוק, אותם רוכשים עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך של פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה, ובעצם עם צורך והכרח למכור את הדירה, "בכל מחיר". בתרחיש שכזה, אלפי דירות ייצאו למכירה, עם צורך למכירה בכל מחיר, והמשמעות לשוק ברורה.

קשה שלא לתהות כיצד הרגולטור, שמאפשר לקיחת משכנתא של עד 50-75% (כתלות בדירה ראשונה או שניה), מאפשר הלוואות בשיעורים שמגיעים ל-90% ואף ל-95% מערך הדירה, ללא שום בדיקה של יכולות ההחזר של הלווים. המצב אף בעייתי יותר בהלוואות מהסוג הזה, מאחר שבניגוד למשכנתאות בהן תאריכי ההחזר מתפזרים על תקופות ארוכות (עד ל-30 שנה), כאן מדובר בהלוואות לטווח קצר יותר באופן משמעותי, עם פירעון על טווח זמן קצר. קשה שלא לראות דמיון מסוים למשבר הסאב פריים בארה"ב לפני כ-15 שנים.

בשורה התחתונה: גם הביקוש הנמוך וגם ההיצע הגבוה תומכים בהמשך ירידות המחירים בשוק הנדלן. בסביבת הריבית הנוכחית, מאוד לא סביר לצפות לעליות מחירים משמעותיות. קיימת סכנה משמעותית במבצעי דחיית התשלומים הנוכחיים (ההלוואות לרוכשים), עליות מחירים כתוצאה ממבצעים עשויות להיות נקודתיות, ולהביא לדחייה ואף להחרפה של ירידות המחירים בעתיד.

* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.