הקרקע בחינם: הפתרון המעשי להגדלת היצע הדירות בישראל – התחדשות עירונית

בשנת 2013, מספר יחידות הדיור שאושרו בתוכניות לפינוי בינוי היה כ-3,000. כעבור עשור, בשנת 2023, מגיע מספר יח"ד בתוכניות פינוי בינוי ל-41,000, וזו כבר בשורה.

היתרי בנייה ניתנו ל-22,356 יח"ד במיזמי התחדשות עירונית, שהם כ-30% מכלל הדירות שקיבלו היתר בנייה בישראל ב-2023.

העיקרון די פשוט לכאורה, בעלי הדירות בבניינים הישנים מגיעים להסכמה עם יזם שיהרוס ויבנה להם בניין חדש עם דירות משופרות בהרבה, עם ממד"ים והרחבת הדירות הקיימות, בתמורה להעברת זכויות הקרקע ליזם, שמצידו מרוויח דירות באותו בניין בהתאם ליחס שקיבל בהסכם עם הדיירים ולפי התב"ע, ואותם ימכור לציבור.

41 א' יחידות הדיור שנבנו ב-2023, עולה באופן משמעותי על היעד שהציבה הממשלה במסגרת התכנית האסטרטגית לדיור, העומד על 31,250 יח"ד לשנה זו. כלומר רואים בבירור שכשיש אינטרס הדדי במקרה זה משולש: יזם, דיירים, רשות מקומית, ניתן לבנות מהר יחסית ובהיקף גדול דירות חדשות.

המלחמה ועליית הריבית השפיעו גם על התחדשות העירונית

במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, בדומה לפעילות בכלל משק הבנייה בישראל, חלה האטה מסוימת כתוצאה מעליית הריבית במשק ועל רקע מלחמת "חרבות ברזל". בהתאם לכך, ניתנו שבשנת 2023 ניתנו היתרי בנייה ל-22,356 יח"ד במיזמי פינוי ובינוי ותמ"א-38, ירידה של כ-20% ביחס לשנת 2022. עם זאת, מדובר בהיקף יח"ד המהווה 30% מכלל יחידות הדיור שקבלו היתר בנייה בישראל בשנת 2023, יחס זהה לזה של שנה קודמת.

בכמות הבקשות להיתר מכוח תמ"א-38 חלה עלייה, דבר שמעיד על המשך מגמת העלייה שמאפיינת את השנים האחרונות, ביחס לפעילות זו. להערכת הרשות הממשלתית, מגמה זו צפויה להימשך ואף להתרחב, על בסיס התב"ע שיחליף את תמ"א 38 שהרשות מקדמת ב-18 רשויות מקומיות גדולות.

נזכיר עוד כי כל רשות מקומית שמגיעה ליעד במתן היתרי בנייה בשנה, מקבלת מענקים מהמדינה.

הערים המובילות במספר יחידות דיור בתכניות פינוי-בינוי שאושרו בשנת 2023 הן ירושלים, שמובילה את הרשימה עם 6,657 יחידות דיור בתכניות פינוי-בינוי. לצידה, בולטות הערים תל אביב-יפו, אשר בתחומה אושרו תכניות התחדשות עירונית בהיקף של 4,584 יחידות דיור, והעיר נתניה אשר בתחומה אושרו תכניות בהיקף של 4,565 יחידות דיור.

במתן היתרי בנייה בתכניות פינוי-בינוי בשנת 2023, עומדת בראש הטבלה העיר נתניה עם 1,378 יח"ד, ואחריה ירושלים עם 1,149 יח"ד. לעומתן, הערים לוד, גבעתיים וקריית אונו מובילות במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי בינוי, ביחס לגודל האוכלוסייה בכל עיר.

מהנתונים עולה כי הסכמי המסגרת אשר חתמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עם 12 רשויות מקומיות בישראל האיצו את הוצאת היתרי הבנייה בשנת 2023, כאשר תשע מתוך עשר הרשויות המקומיות המובילות את הרשימה הינן רשויות שנחתם עמן הסכם מסגרת. הסכם זה כפי שציינו הוא "הגזר" ומעניק תמריץ כספי משמעותי לרשות המקומית, על הוצאת היתרי בנייה למיזמי התחדשות עירונית, אשר משמש אותה למימון מוסדות הציבור והתשתיות הנדרשים למיזמים אלה. 

כפי שניתן לראות ולא במפתיע, הערים השיאניות נמצאות במרכז המדינה והסיבות ברורות, לפחות מבחינת היזמים, כדאיות כלכלית עקב אזורי הביקוש לדירות שיקבלו בפרויקטים וימכרו ברווח ניכר.

בסוגיה זו דנו במשך שנים במשרדי הממשלה, מה לעשות שדווקא בפריפריה כמו באזורי השבר הסורי אפריקאי (כמו באזור בית שאן וישובים נוספים) הסכנה לרעידות אדמה מוגברת באופן משמעותי מבאזור המרכז. וזה עוד לפני שהתייחסנו למלחמה הנוכחית והשפעותיה.

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לשנת 2022, יש בישראל כ-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות, השילוב בין סכנה מרעידת אדמה ומלחמה מגביר את הדחיפות למיגון והתחדשות עירונית דווקא באזורי הפריפריה הנ"ל.

אמנם המכפילים, כלומר מספר הדירות שיקבל היזם בפרויקט ההתחדשות בתמורה לדירות הקיימות שיהרסו, נישמע "מפתה" לעיתים 5 ואפילו 7 דירות חדשות כנגד כל דירה ותיקה, מול היחס באזור המרכז שם נעים המכפילים בין 2 ל-3.5 דירות מול כל דירה קיימת, אבל עדיין ברוב המקרים מעדיפים יזמים מסיבות מובנות פרויקטים באזור המרכז.

ממש בימים אלה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי התחדשות באזורים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף כולל של 190 מיליון. 

המהלך יחל השבוע, והשלב הראשון במסגרתו יכלול מענקים בהיקף של 190 מיליון ₪ אשר ישמשו לסבסוד מתחמי התחדשות עירונית שאין בהם כדאיות כלכלית, ועל כן לא יבוצעו בכוחות שוק בלבד. מתוך סכום זה, 90 מיליון ₪ יוקצו למתחמים בעיר אשקלון, ו-100 מיליון ₪ יוקצו לטובת מתחמים בצפון, בהתאם להחלטת הממשלה שאושרה בשבוע שעבר לשיקום ולפיתוח הצפון. במסגרת ההחלטה האמורה, הוקצה סכום כולל של 1.4 מיליארד ₪ למיגון הצפון, והמכרז שיפורסם כעת, יאפשר שימוש בתקציב האמור גם לטובת יחידות דיור שיעברו הליך פינוי-בינוי ויוחלפו ביחידות דיור חדשות וממוגנות. 

המכרזים מיועדים ליזמים המקדמים פרויקטי פינוי-בינוי באשקלון ובישובים העירוניים סמוכי הגבול בצפון, ומכוחם יזכו היזמים במענקים ממשלתיים לסבסוד פרויקטים שאינם כלכליים בכוחות שוק בלבד. האם המהלך ישכנע יזמים לפעול באותם אזורים? אולי, לא בטוח.