ישראל או פלורידה: היכן משתלם יותר להשקיע בבית פרטי?

מתי אפשר להציע בית למכירה? בארה"ב היזמים, לרוב, מציעים את הבית למכירה רק בסיום הבנייה והאבזור אך לאחרונה יותר ויותר קבלנים מוכרים באמצעות "בית לדוגמא", בעוד שבישראל נהוג לרכוש בתים עוד לפני המפתח. 

עלויות היתרי הבנייה - בפלורידה, הקבלן, בדרך כלל, יטפל בהיתרים לבניית הבית, אשר עלותם תלויה, בסוג הבנייה, בשטח של הנכס ובמחוז בו הוא נמצא. עלויות ההיתרים שנוגעים גם לתשתיות של חשמל ואינסטלציה, מסתכמות בממוצע בכ-5,000 דולר. בישראל עלויות ההיתרים והאגרות הצמודות אליהם עשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

יוקר המחייה - אם משווים בין יוקר המחייה בשתי המדינות וכמה בממוצע תוציאו ברשתות המזון או על בילויים, ביגוד, תחבורה, או על חשבונות חשמל, מים ועוד, עולה כי בישראל בממוצע ההוצאות הללו יהיו גבוהות ב-5.5%, לפי mylifeelsewhere. 

עם זאת, סל הקניות ברשתות המזון בפלורידה, גבוה בממוצע ב-21.4% לעומת ישראל. לדוגמא: מחירו הממוצע של לחם עומד על כ-13.02 שקל, לעומת 8.4 שקל בישראל. עם זאת, אם בוחנים את מחירי הדלק למשל, בפלורדיה, תשלמו כ-3.27 שקל לליטר דלק, לעומת 7.09 שקל בישראל, הפרש של מעל ל-116%. מאחר ודלק הוא הוצאה משמעותית אצל משקי בית בישראל, שמחזיקים כבר 2 כלי רכב, הפרשי עלות הדלק למשל הם מהותיים. 

ביטוח מבנה - מחירי הביטוח עלו מאוד בשנים האחרונות. בשנים האחרונות, מדינת השמש מתמודדת עם סופות ואירועי מזג אוויר קיצוניים אחרים, שהביאו את חברות הביטוח להעלות משמעותית את מחירי הפוליסות. כיום, העלות הממוצעת של ביטוח בית פרטי בפלורידה, עומדת על כ-2,625 דולר בשנה, לפי NerdWallet. בישראל העלות פחותה בהרבה ועומדת לפי ההערכות על כ-2,000 שקל בשנה.

תשואה שוטפת מדמי שכירות - בישראל, התשואה השוטפת על השכרה של בית פרטי עומדת על 2%-3%. בפלורידה תוכלו להגיע בשכונות הטובות והמבוקשות לתשואה של 5%-6% נטו לאחר כל ההוצאות. העלות הזאת יכולה לכסות את עלויות המימון. 

כמו שהנכם יכולים לראות, להשוואה הוספנו עמודה נוספת שנקראת בניית שכונה של בתים פרטיים, במסגרתה, משקיעים נדל"ן בארה"ב, יכולים להיכנס כשותפים בקרן שמפזרת את השקעותיה ובונה מספר בתים פרטיים במקביל. בישראל לא קיימת אפשרות כזאת. 

לרוב, ההבדלים בין רכישת בית פרטי אחד בארה"ב למספר בתים, דרך קרן שכזו, נוגעים בעיקר לתזמון המכירה, שהרי לא כל הדירות יימכרו באותו זמן. הבדל נוסף מהותי נוגע לכך, שאותה הקרן מאפשרת לצמצם את הסיכונים שנלווים לרכישת נכס. כי כאשר אנו משקיעים בבית פרטי אחד, מתגבר החשש שאחד הדיירים לא ישלם שכירות או יעזוב בפתאומית או לחילופין הבית לא יימכר בסוף הבנייה בזמן או במחיר שנקבעו. תרחיש אפשרי נוסף הוא שלפתע נדרש להוצאה גבוהה מאוד על תיקון תקלה משמעותית, ובמקרה כזה התשואה על ההשקעה עלולה לרדת לטמיון. במקרה של רכישת מספר נכסים, אם קורה אירוע שכזה, התשואה של שאר הנכסים מפצה על הנזק. אפשר לקרוא לזה ביטוח נוסף. רשת הגנה ובטחון בנובעים מהפיזוז של ההשקעה על מספר נכסים.

מאז 2020, מחירי הבתים בארה"ב, נמצאים במגמת עלייה משמעותית, שאמנם הצטננה לאחר עליות הריבית, אך הצפי הוא שבשנים הקרובות עליות המחירים ימשיכו ביתר שאת, בייחוד עם הורדת הריבית במשק האמריקאי, שבינתיים לא הגיעה. מצד אחד, בניית בית פרטי בפלורידה, מלווה עם הרבה פחות בירוקרטיה, לעומת ישראל, והתשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר. מצד שני, צריך לזכור שבישראל היצע הקרקעות הולך ואוזל, מה שאומר שייתכן ובשנים הקרובות, יינתנו פחות ופחות אישורים לבניית בתים פרטיים, ומחיריהם ילכו ויזנקו. בין אם בחרתם באופציה של רכישת בית פרטי בישראל או בארה"ב ובין אם בחרתם בהשקעת מולטי סינגל, חשוב להסתייע באנשי מקצוע אמינים ושקופים, שמציגים לכם דו"חות ומעדכנים אתכם באופן קבוע על הנעשה.