אלון גלזר: "אחרי שנים של צמיחה מתונה, הבנקים `שמו רגל על הגז` בהקשר לצמיחת האשראי"

לדברי אלון גלזר, סמנכ"ל לידר שוקי הון, בכנס אשראי לנדל"ן שנערך אמש באוניברסיטת תל אביב: "שיעור החשיפה לנדל"ן מתוך סך הסיכון מגיע היום ל-54%"

 

 

 
מימין: ד״ר נעמי שפירר בלפר, חגי שרייבר, מאור דואק ודפנה לנדאו, צילום: יעל צורמימין: ד״ר נעמי שפירר בלפר, חגי שרייבר, מאור דואק ודפנה לנדאו, צילום: יעל צור
 

עידו אסיאג
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
11/06/2024

כנס אשראי לנדל"ן – פצצה מתקתקת או אזעקת שווא? נערך היום (10.6.24) בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, ביוזמת מרכז הראל לחקר שוק  ההון, מכון ספרא לבנקאות ותיווך פיננסי ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה. 

פרופ' יעל שטיינהרט דיקנית הפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב נשאה דברי ברכה. בפתיחת הכנס נשאו דברים - פרופ' דן עמירם ראש משותף של המכון לבנקאות ותיווך פיננסי ע"ש ויקי וג'וזף ספרא ופרופ' דן וייס, ראש מרכז הראל לחקר שוקי הון. זהבה בוכהולץ, מ"מ מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל התייחסה למדיניות הרגולטור.

בכנס השתתפו – אלון גלזר, סמנכ"ל לידר שוקי הון שהתייחס לתמונת המצב, פאנל מלווים בהנחיית ד"ר נעמי שפירר בלפר, מנהלת מרכז הראל לחקר שוקי הון בפקולטה ובהשתתפות - מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסים, דפנה לנדאו, ראש מערך בניה ונדל"ן בבנק לאומי, חגי שרייבר, מנהל השקעות ראשי בהפניקס. עידן גולמב, מנהל ענף הנדל"ן הבינ"ל, בכלל ביטוח ופיננסים ערך שיחה עם רון אבידן, מנכ"ל אזורים. פרופ' דני בן-שחר ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב סיכם את הכנס. הכנס נערך בהנחיית משה פרל, מנהל מכון ספרא לבנקאות ותיווך פיננסי. 

זהבה בוכהולץ, מ״מ מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, צילום: יעל צור


לדברי זהבה בוכהולץ מ"מ מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל "האשראי הבנקאי לענף הבינוי והנדל"ן צמח בשיעורים גבוהים ועדיין רמת הסיכון בתיק הבנקאי היא סבירה ומנוהלת בבנקים באופן הדוק. הפיקוח על הבנקים מנטר את התיק באופן שוטף, מוודא כי ניהול הסיכונים מבוצע בבנקים באחריות וכי כריות ההפרשה נאותות".

פרופ׳ דן עמירם, ראש משותף מכון ספרא לבנקאות ותיווך פיננסי בפקולטה לניהול ע״ש קולר באונ׳ תא, צילום: יעל צור


פרופ' דן עמירם, ראש משותף של המכון לבנקאות ותיווך פיננסי ע"ש ויקי וג'וזף ספרא בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב "כאשר דנים באשראי לנדל"ן חשוב לב לשים לב למספר עובדות. אשראי הקשור לנדל"ן, בין אם זה אשראי עסקי למגורים ובנייה או משכנתאות מהווה מעל 50% מהאשראי הבנקאי.  זאת ועוד, מחירי הדיור בישראל לפי יחס שכר לערך דירה הם בין הגבוהים בעולם. בנוסף, המלחמה גרמה למחסור משמעותי בכוח אדם מיומן בענף. יחד עם כך שמשברים רבים, כמו זה ב-2008, נוצרו בממשק בין נדל"ן לבנקאות, נושא זה מדיר שינה מעיני. עם זאת צריך לזכור ששוק הנדל"ן בישראל שבור מבנית בצד הריאלי שלו, ולא בצד הפיננסי. תהליך שיווק הקרקעות, תכנון ואישור, ומערך התמרוץ לקבלנים לוקים בחסר והם לדעתי מקור הבעיה. אסור לנו, בעיני, ליצור חיכוכים בשוק האשראי בכוונה, על מנת להעלות את עלות האשראי ליחידת סיכון על מנת לתקן בעיות ריאליות מבניות".

פרופ׳ דן וייס, ראש מרכז הראל לחקר שוק ההון בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב, צילום: יעל צור


פרופ׳ דן וייס ראש מרכז הראל לחקר שוקי הון בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב הדגיש כי "הסיכון בחשיפת התיקים הפנסיוניים לענף הנדל״ן נמוכה בהרבה מחשיפת הבנקים. הבנקים בעיקר ספקי אשראי, בניגוד לפיזור של תיקים פנסיוניים במניות סחירות של חברות נדל״ן, קרנות השקעה, השקעות ישירות בעקר בנדל״ן מניב, אג״ח קונצרני של חברות נדל״ן ואשראי ישיר בעקר לחברות נדל״ן גדולות ויציבות, בפיזור בארץ ובחו״ל". פרופ׳ וייס הציע מסלולי השקעה ייעודיים בחשיפה לנדל״ן בקרנות השתלמות וחיסכון פרט כחלופה להשקעה בדירת מגורים".

אלון גלזר, סמנכ״ל לידר שוק הון, צילום: יעל צור


לדברי אלון גלזר, סמנכ"ל לידר שוקי הון: "אחרי שנים של צמיחה מתונה הבנקים 'שמו רגל על הגז' בהקשר לצמיחת האשראי בבנקים. זו צמיחה שמזכירה את הצמיחה לפני המשבר בשנת 2002 ואף יותר גבוהה. שיעור החשיפה לנדל"ן (מתוך סך הסיכון) עלה מ 43.7% ב 2015 והיום מגיע ל 54% תוך פחות מעשר שנים. עיקר העלייה באשראי הוא לקבלנים ויזמים. המצב הפוליטי והמלחמה לא עצרו את הצמיחה באשראי לנדל"ן. בינתיים ההפרשות להפסד אשראי לא משקפת משבר אך הסיכון בהחלט  גדל ואני מעריך שזהו הסיכון הכי גדול ב 25 שנה אחרונות, יכול להיות שאנו מתקרבים לסערה המושלמת, על רקע צמיחה חדה באשראי, ריבית גבוהה שמקשה על הלווים, והרעה משמעותית במצב המאקרו של המדינה".


מאור דואק מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים: "אני חושב שהאיתותים על משבר אשראי בענף הנדל״ן הם אזעקת שווא. נכון שעד לפני 3 שנים התחושה הייתה לא טובה שכן הבנקים מימנו את התחום באגרסיביות יתרה. למזלנו, בנק ישראל עצר את השיגעון בתחום ועשה זאת חודשים ספורים טרם התקררות שוק הנדל״ן כתוצאה  מעליות האינפלציה והריבית. כיום מרווחי בטחון יותר בריאים ונכונים מבחינת אחוזי מימון קרקע ובכלל. התיקון הכניס שפיות בסקטור הבנקאות והשליך גם על מרבית השחקנים בתחום האשראי החוץ בנקאי שבאופן עקיף נהנים מהתנהלות מבוקרת של הבנקים ובאופן ישיר מושפעים מאלו שכן הבנקים מהווה מקור מימון עיקרי לפעילותם. לאור אלו ובמקביל, היזמים מאז כבר ערכו התאמות נוספות, שכוללות מרווחי ביטחון רחבים יותר והבנה בדבר הצורך בשמירת נזילות מספק.  כל אלו  מוצאים את השוק היום במצב סביר מבחינת אשראי".

דפנה לנדאו ראש מערך הנדל"ן בבנק לאומי: "בחודשים האחרונים אנחנו רואים התאוששות בשוק הדיור. עם זאת, אין ספק שהשוק עדיין מצוי באי ודאות. שלב הביצוע מתארך, חלק מכך בעקבות המחסור בפועלים. צריך גם לזכור ששוק הדיור מצוי במחסור תמידי של יחידות דיור ביחס לביקושים הגוברים בשוק – מה שמצריך תוכנית חירום ברמה הלאומית". עוד הוסיפה לנדאו, כי "מאז החלה המלחמה, המערכת הבנקאית נכנסה תחת האלונקה. הבנקים גם מסייעים למשקי הבית בהיקפים חסרי תקדים וגם מספקים את כיפת הברזל הדרושה לענפי המשק השונים באופן כזה שמסייע לכלכלה הישראלית לנוע קדימה חרף האתגרים".

לדברי חגי שרייבר, מנהל השקעות ראשי בהפניקס "כגופים מוסדיים, יש לנו את הגמישות להשקיע בנדל"ן בכל אחת מהזרועות שלנו: בישראל, בחו"ל, באקוויטי ובחוב, בחוב סחיר או במזנין, ובעולמות הסחירים והפרטיים. תפקידנו לשים את השקל השולי במקום שבו אנו מקבלים את הפיצוי הגבוה ביותר ליחידת סיכון שאנחנו לוקחים. נכון להיום, ההזדמנויות בחוב הבכיר בנדל"ן הן יותר בחו"ל מאשר בארץ. כך שלמרות שבחו"ל נדרשת יותר עבודה ובניית בטחון מול השותפים בתהליך החיתום, המרווח שם גבוה ב 2%-3% מהמרווח בארץ."

רון אבידן, מנכ״ל אזורים, צילום: יעל צור


רון אבידן, מנכ"ל אזורים: ״כאשר בוחנים את שוק הדיור בישראל בימים אלו ניתן למצוא מספר מאפיינים ייחודיים בולטים, שחלקם נובעים מהשפעות המלחמה. ראשית, משפחות המפונים מהצפון והדרום אשר חיים מחוץ לבתי הקבע שלהם כבר למעלה מחצי שנה, מתחילים לחפש דירות באזור המרכז. שנית, האנטישמיות הגואה בעולם מגבירה את הביקוש לדירות בישראל בקרב יהודי התפוצות, במיוחד אלו המתגוררים בצפון אמריקה, קנדה ומערב אירופה. שלישית, מאז אירועי השבעה באוקטובר, הציבור הישראלי מעוניין לרכוש דירות עם ממ"ד, כאשר דירות ללא אמצעי בטחון הפכו למוצר שונה לחלוטין. כלל השינויים האלו מגיעים על רקע מחסור כרוני בדירות מגורים ושיעור צמיחה של 2% באוכלוסייה אל מול היצע הולך ופוחת. כל אלו מביאים לעלייה עצומה בביקוש לרכישת דירה, כאשר ישנה הבנה רווחת שהסיכוי לעליית מחיר של דירות בישראל גבוה משמעותית מהסיכוי לירידת במחיר או למצב שמחירו ישאר זהה.״

פרופ׳ דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדלן בפקולטה לניהול ע״ש קולר באונ׳ תא, צילום: יעל צור


פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב סיכם את הכנס ואמר "בעלי עניין רבים מעורבים באשראי ענף הנדל״ן: החברות היזמיות (הלווים), הבנקים ומחזיקי האג״ח (המלווים), משקיעים (משקי בית, גופים מוסדיים ואחרים בעלי מניות ואג״ח בחברות יזמיות ובבנקים) והרגולטורים (בנק ישראל). מכל אלה, תפקידו של האחרון - בנק ישראל - הוא מרכזי. עליו לטפל בכשלי השוק הנובעים בעיקר מהשפעות חיצוניות של בעלי העניין, אשר אינם מפנימים את ההשלכות של החלטותיהם על התועלות של השחקנים האחרים ומבעיות אינפורמציה לא סימטרית בין בעלי העניין. האחריות המרכזית לפיכך נופלת בחלקו של הרגולטור, אשר חובתו להסדיר את התנהלותו בת הקיימה של השוק, תוך השאת הרווחה של כלל הציבור. 

ועוד, האמור מקבל משנה תוקף בגלל מקומה החשוב של ההשקעה בנדל״ן בתיק ההשקעה היעיל. המחקר מראה כי תיק השקעה יעיל ברמות סיכון נמוכות כולל עד כ25% השקעה בנדל״ן (אם בהשקעות פרטיות או ציבוריות). למסקנה זו יש משתנה חשיבות, בין השאר, בגלל חקיקת האיגוח של שוק האשראי בישראל שצפויה לעבור בקרוב בכנסת ודורשת עוד דיון ובחינה מעמיקים לפני שתעשנה טעויות שהמחיר שלהן עלול להיות גורלי".

x