מידרוג העלתה את דירוג מניבים מ-A1.il ל-Aa3.il

צמיחה במצבת הנכסים שתורמת לגידול ב-FFO; פעילות מהותית בתחום הלוגיסטיקה שהינו בעל סיכון מתון; תיק נכסים צומח ומגוון הכולל 25 נכסים מניבים בפיזור שימושים ושוכרים; גידול משמעותי ב-NOI בשנים 2020-2023; מינוף מתון ברמה של 45% (חוב פיננסי נטו ל-CAP), ויתרות נזילות גבוהות שתורמות לגמישות הפיננסית

חברת דירוג האשראי מידרוג העלתה את דירוג האשראי של מניבים קרן הריט החדשה בע"מ ואת דירוג איגרות החוב של החברה (סדרות ב', ג' ו-ד') מ-A1.il ל-Aa3.il באופק דירוג "יציב". במידרוג הדגישו שהעלאת הדירוג מתבססת על הצמיחה במצבת הנכסים של החברה שתורמים לגידול ב-FFO, שצפוי להמשיך לצמוח בטווח הקצר-בינוני, לצד פרופיל פיננסי סולידי והולם, עם מחויבות גבוהה של החברה לרמת מינוף מתונה וגמישות פיננסית הנגזרת מכך ותומכת בשירות החוב של החברה.

בין היתר, צוין כי סגמנט הלוגיסטיקה בו פועלת החברה הינו בעל סיכון מתון ותומך בסביבה התפעולית של החברה. לפי מידרוג, "סביבת פעילות החברה, שעיקרה נדל"ן מניב בישראל, מאופיינת בביקוש גבוה ויציבות המשפיעים לחיוב על הדירוג". כמו כן הדגישו האנליסטים שכחלק מגיוון תמהיל השימושים בנכסים, מניבים "פועלת לשמירה על חלק משמעותי של נכסי לוגיסטיקה ותעשייה מתוך כלל נכסי החברה".

במידרוג הזכירו שלמניבים תיק נכסים צומח ומגוון הכולל 25 נכסים מניבים בפיזור שימושים בתחומי תעשייה, לוגיסטיקה, משרדים, ומסחר ובפיזור גיאוגרפי בישראל במרכז הארץ, במחוז ירושלים ובצפון הארץ. "הנכסים מאוכלסים בשיעור תפוסה ממוצע של כ-97.5% באמצעות כ-250 שוכרים שונים עם פעילות מגוונת התואמת את השימושים השונים של נכסי החברה ומח"מ חוזים של כ-5 שנים". לפי מידרוג, החשיפה של החברה לשוכר בודד - טכנולוגית להבים – צפויה לקטון עם צמיחת החברה, הגידול בהיקף הנכסים ובהכנסות מדמי שכירות.

במידרוג ציינו שתיק הנכסים של מניבים הציג גידול משמעותי ב-NOI בשנים 2020-2023 בעקבות רכישת נכסים חדשים, אכלוס שטחים פנויים בעיקר במגדל מניבים כפר סבא וגידול בהכנסות השכירות בנכסים הקיימים כתוצאה משיפור הסכמי שכירות והצמדת דמי השכירות למדד. עוד ציינו בחברת הדירוג שלחברה מינוף מתון, ברמה של 45% (חוב פיננסי נטו ל-CAP, ליום פרסום דוח הדירוג), התומכת ביחס כיסוי החוב ובגמישותה הפיננסית של החברה, וכן הדגישו שלחברה יתרות נזילות גבוהות, שתורמות לגמישות הפיננסית. 

על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, ה -NOI של החברה צפוי להמשיך ולגדול בטווח הבינוני לכ-205-215 מיליון שקל לשנה בשנים 2024-2025, וה-FFO השנתי המותאם (מנוטרל השפעות הפרשי הצמדה) צפוי לגדול לטווח של 152-165 מיליון שקל לשנה בשנים 2024-2025, לעומת כ- 138 מיליון שקל בשנת 2023, וכ-112 מיליון שקל בשנת 2022. תרחיש הבסיס מניח, בין היתר, המשך רכישת נכסים בהיקף של כ-300 מיליון שקל בשנה, המשך השקעות שוטפות בנכסים קיימים, חלוקת דיבידנדים בסך כ-90 מיליון שקל בגין שנת 2024 והמשך חלוקה בשנת 2025 בהתאם למדיניות החברה, תוך פירעונות שוטפים של האג"ח בהתאם ללוח סילוקין.

לגרף מניבים ריט לחצו כאן