מידרוג מעלה דירוג מנפיק למניבים קרן ריט

מידרוג מעלה דירוג מנפיק למניבים קרן ריט מ-A1 ל-Aa3 ומותירה את אופק הדירוג יציב

 

 

 
Image-by-pressfoto-on-FreepikImage-by-pressfoto-on-Freepik
 

עומר רגב
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
16/06/2024

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ


דירוג מנפיק

Aa3.il

אופק דירוג: יציב

דירוג סדרות אגרות חוב

Aa3.il

אופק דירוג: יציב


מידרוג מעלה את דירוג המנפיק ואת דירוג אגרות החוב (סדרות ב', ג' ו-ד') שהנפיקה מניבים קרן הריט החדשה בע"מ (להלן: "החברה") מ- A1.il ל-Aa3.il  ומותירה את אופק הדירוג יציב. 

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

סדרת אג"ח

מספר נייר ערך

דירוג

אופק דירוג

מועד פירעון סופי

ב'

1155928

Aa3.il

יציב

31/12/2027

ג'

1177658

Aa3.il

יציב

31/12/2029

ד'

1193929

Aa3.il

יציב

31/12/2031


שיקולים עיקריים לדירוג

העלאת הדירוג מתבססת על הצמיחה במצבת הנכסים של החברה התורמת לגידול ב- FFO אשר צפוי להמשיך לצמוח בטווח הקצר-בינוני, לצד פרופיל פיננסי סולידי והולם, עם מחויבות גבוהה של החברה לרמת מינוף מתונה וגמישות פיננסית הנגזרת מכך ותומכת בשירות החוב של החברה. 

סגמנט הלוגיסטיקה תומך בסביבה התפעולית בה פועלת החברה. סביבת פעילות החברה, שעיקרה נדל"ן מניב בישראל, מאופיינת בביקוש גבוה ויציבות המשפיעים לחיוב על הדירוג. עם זאת עליית הריבית החדה בישראל ובעולם, ההאטה בצמיחה והחולשה בהשקעות בענף ההייטק מהווים איום על ענף הנדל"ן המניב בישראל ועל נכסי משרדים להשכרה בפרט. כחלק מגיוון תמהיל השימושים בנכסי החברה, החברה פועלת לשמירה על חלק משמעותי של נכסי לוגיסטיקה ותעשייה מתוך כלל נכסי החברה.

תיק נכסים צומח ומגוון עם חשיפה לשוכר בודד שצפויה להתמתן בשנים הקרובות. ליום 31.03.2024 מחזיקה החברה 25 נכסים מניבים בפיזור שימושים בתחומי תעשייה, לוגיסטיקה, משרדים ומסחר ובפיזור גיאוגרפי בישראל במרכז הארץ, במחוז ירושלים ובצפון הארץ. הנכסים מאוכלסים בשיעור תפוסה ממוצע של כ- 97.5% באמצעות כ- 250 שוכרים שונים עם פעילות מגוונת התואמת את השימושים השונים של נכסי החברה ומח"מ חוזים של כ- 5 שנים. עם זאת, לחברה תלות בשוכר עיקרי, טכנולוגית להבים בע"מ האחראית לחלק מהותי מהתרומה ל- NOI של החברה (לפי הרבעון הראשון של 2024 כ- 26% מסך NOI, ובנטרול אתר המופעל בידי Rolls-Royce כ- 24%). להערכת מידרוג, שיעור החשיפה לשוכר העיקרי צפוי לקטון עם צמיחת החברה, הגידול בהיקף הנכסים ובהכנסות מדמי שכירות. 

מינוף מתון תומך ביחס הכיסוי של החברה ובגמישותה הפיננסית ומפצה על היקף תזרים נמוך לרמת הדירוג. רמת המינוף של החברה הולמת את רמת הדירוג, עם חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו בשיעור של כ- 49% ליום 31.03.2024. לאחר תאריך המאזן בוצעה הנפקת הון מניות אשר הובילה להורדת יחס המינוף לכ- 45%. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, יחס המינוף צפוי לעלות בחזרה לטווח המייצג של 50%-48% בשנים 2024-2025, עם הגידול הצפוי בתיק הנכסים, ובהתאם לשאיפת החברה לשמור על רמת מינוף סולידית נמוכה מ- 50% אשר פחותה מרמת המינוף המקסימלית של עד 60% אשר נקבעה בהוראות הפקודה החלות על קרנות ריט. היקף FFO שנתי מותאם (מנוטרל השפעות הפרשי הצמדה) צפוי לעמוד בטווח של 152-165 מ' ₪ בשנים 2024-2025, בהשוואה לסך של כ- 143 מ' ₪ ל- 12 החודשים שהסתיימו ביום 31.03.2024, היקף נמוך לרמת הדירוג, ויחס הכיסוי חוב פיננסי נטו ל- FFO שנתי מותאם צפוי לעמוד בטווח של 9.5-10.5, אשר בולט לחיוב לרמת הדירוג. כל נכסי החברה פנויים משעבוד באופן התומך בגמישותה הפיננסית. כמו כן, החברה הציגה במשך תקופת פעילותה העסקית החל מאוקטובר 2015 נגישות טובה לשוק ההון באמצעות הנפקות הון וגיוסי חוב. 

תרחיש הבסיס  של מידרוג מניח, בין היתר, המשך רכישת נכסים בהיקף של כ- 300 מ' ₪ בשנה, ביצוע השקעות שוטפות בנכסים קיימים, חלוקת דיבידנדים בסך כ- 90 מ' ₪ בגין שנת 2024 והמשך חלוקה בשנת 2025 בהתאם למדיניות החברה, פירעונות שוטפים של חלויות אג"ח בהתאם ללוח סילוקין, גיוסי חוב והון לצרכי מימון רכישת נכסים וקבלת תזרים שוטף מהשכרת הנכסים המניבים.

שיקולים נוספים לדירוג

דירוג החברה ודירוג אגרות החוב גבוה בנוטש אחד מהדירוג הנגזר ממטריצת הדירוג. במסגרת השיקולים הנוספים לדירוג, מידרוג הביאה בחשבון לחיוב את מעמדה של החברה כקרן ריט, המשפיע לחיוב על מדיניותה הפיננסית ומחזק את נראות מדיניות זו לאורך זמן. בהתאם להוראות הפקודה החלות על קרנות ריט, החברה מחויבת לפעול ללא בעלי שליטה, מחויבת להשקיע לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב, מחויבת בחלוקת מרבית רווחיה כדיבידנד שוטף (לפחות 90% מהכנסתה החייבת), מחויבת בשיעור מינוף של עד 60% משווי הנכסים וכן בשיעור השקעה בישראל של מעל 75% משווי הנכסים. להערכת מידרוג, מגבלות אלו ממתנות את רמת הסיכון של החברה וכן מקנות לה חופש פעולה בכל הקשור לגיוסי הון וחוב בהתאם לצורך. כמו כן, מידרוג הביאה בחשבון טרק רקורד מוגבל של פעילות החברה (שהוקמה בשנת 2015) ביחס לרמת הדירוג, ושעיקר נכסיה נרכשו על ידה במשך 4.5 השנים האחרונות בהן הציגה החברה צמיחה משמעותית בהיקף הנכסים ובהכנסה התפעולית תוך שמירה על יחסי מינוף נמוכים. מימוש האסטרטגיה של החברה לצמיחה עקבית בהיקף הנכסים תוך התמקדות ברכישת נכסי תעשייה ולוגיסטיקה בהתאם למדיניות החברה ובתנאי השוק הנוכחיים תמשיך להיבחן על ידי מידרוג בטווח הקצר והבינוני.

אופק הדירוג

אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג כי החברה תמשיך להרחיב את פעילותה העסקית בתחומי הנדל"ן המניב בישראל, תוך המשך גידול ב-FFO  וביחסי כיסוי ושמירה על מינוף של עד 50%.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג: 

גידול משמעותי בהיקף הפעילות של החברה תוך שמירה על יחסי איתנות בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג לאורך זמן.

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

אי עמידה בהגדרת החברה כקרן ריט.

חלוקות דיבידנדים עקביות בשיעורים גבוהים מהיקף ה- FFO המותאם באופן שיוביל לשחיקה ביחסי הכיסוי והמינוף.

החלשות סביבת הפעילות בה פועלת החברה.

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ (מאוחד) – נתונים פיננסים עיקריים, במיליוני ₪

 

31.03.2024

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2020

31.12.2019

סך מאזן

3,412

3,170

2,867

2,390

2,004

1,193

חוב פיננסי ברוטו

1,749

1,565

1,328

1,057

771

418

מזומנים ושווי מזומנים

203

196

172

298

156

308

חוב נטו / CAPנטו

49%

46%

43%

36%

34%

13%

FFO LTM

143

137

112

77

74

30

חוב נטו ל- FFO LTM

10.8

9.9

10.3

9.7

8.2

3.6


פירוט השיקולים העיקריים לדירוג

סביבת הפעילות שעיקרה נדל"ן מניב בישראל, מאופיינת בביקוש גבוה ויציבות, התורמים לצמצום פרופיל הסיכון

על פי תחזית בנק ישראלמחודש אפריל 2024  התוצר בישראל צפוי לצמוח בשיעור של 2% בשנת 2024 ו- 5% בשנת 2025. בנוסף, להערכת בנק ישראל קיים סיכון לעלייה בפרמיית הסיכון של המדינה שתלווה בפיחות השקל, פגיעה ביצוא וירידה בהשקעות המקומיות ובצריכה הפרטית בהתאם להתפתחויות של מלחמת "חרבות ברזל". עוד מעריך הבנק המרכזי כי האינפלציה בשנת 2024 תעמוד על כ- 2.7% והריבית תעמוד על כ- 3.75% ברבעון הראשון לשנת 2025. על פי נתוני בנק ישראל, הממוצע השנתי של שיעור האבטלה בישראל בגילאי 25-64 עמד על כ-4.4% בשנת 2023. על פי תחזית בנק ישראל, שיעור זה צפוי לרדת לכ- 3.7% בממוצע בשנת 2024 ולכ- 3.3% בממוצע בשנת 2025.

ענף הנדל"ן המניב למשרדים נשען על חוזי השכרה במח"מ בינוני-ארוך התורמים לנראות טובה יחסית של תזרימי המזומנים לאורך המחזור הכלכלי. על פי נתוני  NATAM, החל מהמחצית השנייה של שנת 2022 קיימת התמתנות מסוימת בביקושים ואף עצירה במחירי ההשכרה עם ירידות מחירים בשנת 2023, בעיקר במחצית השנייה של שנת 2023 לאור המשך מגמת הירידה בגיוסי הון מצד חברות הייטק, עליית הריבית ומלחמת "חרבות ברזל" אשר גרמה לירידה חדה בפעילות המשק בכלל, ותחום הנדל"ן בפרט. באזור ת"א והמעגלים הקרובים אליה, ניכרת ירידה מתונה יותר במחירי השכירות של כ- 3.61% בממוצע, ביחס למחצית הראשונה של שנת 2023. להערכת מידרוג מגמה זו צפויה להימשך לאורך שנת 2024 ולהתבטא בהימשכות פרק הזמן להשכרה של שטחים פנויים ועלייה בשיעורי השטחים הפנויים, ירידה במחירי השכירות בחוזים חדשים וגידול בתמריצים לשוכרים בהשוואה לרמות השיא בשנים 2021-2022. מגמה זו צפויה לבלוט יותר באזורים המקיפים את תל אביב ועומדים מולה בתחרות, באזורים בהם יש עודפי בנייה וכן במשרדים מיושנים יותר. יחד עם זאת, נכון למועד הדוח, נתוני החברות הגדולות בענף הנדל"ן המניב בישראל טרם מצביעים על היחלשות מהותית בשיעורי התפוסות, במחירי השכירויות ובשווי הנכסים לאור חוזי השכירות הארוכים בענף המשרדים אשר מקנים יציבות לתזרים ההכנסות בטווח הקצר וכן העובדה כי החוזים צמודים ברובם למדד.

הגידול בביקושים לשטחי לוגיסטיקה ועליית שכ"ד החל משנת 2021 נבעו בשל הגידול בהיקף המסחר המקוון, אשר התעצם בשל הקורונה וכן בשל קשיים בשרשרת האספקה ברחבי העולם ובישראל, שהובילו לגידול במלאים אצל חברות. כמו כן לאורך השנים ישנן התפתחויות טכנולוגיות בתחום שרשראות האספקה והאחסון הלוגיסטי, שדורשות פיתוח נכסים מתקדמים. העלייה במחירי נכסי הלוגיסטיקה הובילה לירידה בתשואות הנכסים בתחום ואף במהלך שנת 2023 תחום זה הפגין עמידות ויציבות. להערכת מידרוג, מדובר בתחום דפנסיבי וצומח אשר ממתן סיכונים, בייחוד לאור המשך הגידול הצפוי באוכלוסייה ובשיעור המסחר המקוון מסך המסחר הקמעונאי. יש לציין עם זאת כי היצע הנכסים הלוגיסטיים המתקדמים מצוי אף הוא בגידול מתמיד. להערכת מידרוג, תחום התעשיה והלוגיסטיקה בעל סיכון מתון בהשוואה לתחום המשרדים והוא מצוי בצמיחה, בין היתר לאור הגידול המהיר במסחר המקוון אשר צפוי להימשך. 

נכסי החברה מאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים ותמהיל שימושים ושוכרים מגוון. זאת לצד חשיפה לשני נכסים מהותיים ולשוכר עיקרי 

ליום 31.03.2024 החזיקה החברה ב- 25 נכסים מניבים בשטח כולל של כ- 300,520 מ"ר (חלק החברה) וכ- 73,000 מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בניה להקמת נכסים מניבים וכן שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב, אשר שווים ההוגן הסתכם לכ- 3.15 מיליארד ₪ לאותו מועד. שיעור התפוסה בנכסים האמורים ליום 31.03.2024 הינו כ- 97.5%, והציג מגמת שיפור בהשוואה לשיעור תפוסה ממוצע של כ- 96.4% בסוף שנת 2022 וכ- 90.3% בסוף שנת 2021. משך חוזי השכירות בנכסי החברה עומד על כ- 5 שנים בממוצע ליום 31.03.2024. 

על פי פילוח השווי ההוגן של נכסי החברה ליום 31.03.2024 לפי שימושים, לרבות העמסה של שטחי החניה בכל מתחם, שווי שטחי הלוגיסטיקה והתעשייה מהווה כ- 46% מסך השווי ההוגן של נכסי החברה, שווי שטחי המשרדים מהווה כ- 47% מסך השווי ההוגן של נכסי החברה ושווי שטחי המסחר מהווה כ- 7% מסך השווי הכולל של נכסי החברה. 

נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש במרכז, במחוז ירושלים ובצפון הארץ: ירושלים, הר-טוב/בית שמש, ראש העין, רחובות, יבנה, רמלה, רמת גן, בני ברק, אור יהודה, כפר סבא, רעננה, קיסריה, אלון תבור, תפן, נהריה וחיפה. בירושלים ורבמת גן השימושים הינם הייטק/משרדים; בהר-טוב, אלון תבור ובנשרים המבנים משמשים כמרכזים לוגיסטיים; בראש העין, יבנה וברמלה המבנים משמשים לתעשייה קלה, אחסנה ומשרדים; המבנים ברחובות, רעננה ובכפר סבא משמשים למשרדים ולמסחר, והמבנים בתפן ובנהריה משמשים לתעשייה, אחסנה ומשרדים. תמהיל השוכרים הינו מגוון וכולל כ- 250 שוכרים שונים עם פעילות מגוונת התואמת את השימושים השונים של נכסי החברה. יצוין כי לפי נתוני החברה, פחות מ-10% מהכנסות החברה מקורן בשוכרים מתחום ההייטק. חוזי השכירות הינם בדיירות בלתי מוגנת ודמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן. 

שני הנכסים המהותיים הינם מגדל מניבים כפר סבא (כ- 14% משווי נדל"ן להשקעה ליום 31.03.2024 וכ- 12% מסך ה-NOI לשנת 2023) וקמפוס להבים בתפן (כ- 12% וכ- 16%, בהתאמה), שניהם מוחזקים על ידי החברה בבעלות מלאה (100%). מגדל מניבים כפר סבא הינו נכס מניב הכולל 19 קומות משרדים בשטח של כ- 25,100 מ"ר שהקמתו הושלמה בשנת 2020 ומאז אוכלס בהדרגה על ידי החברה בעיקר בשנים 2021-2023. שטחי המשרדים בנכס מצויים כיום בשיעור תפוסה של כ- 87% לאחר ששוכר מרכזי בנכס נקלע לקשיים כלכליים ופינה את רוב השטח ששכר, שברובו כבר הושכר לשוכרים חדשים.

קמפוס להבים בתפן הינו נכס מניב בייעוד תעשייה הכולל 9 מבנים בשטח כולל של כ- 36,488 מ"ר המושכרים לשוכר יחיד - חברת טכנולוגית להבים בע"מ, אשר בנוסף שוכר מפעל בנהריה בשטח של כ- 22,313 מ"ר. כמו כן, שני מתחמים נוספים באזור התעשייה תפן הכוללים 3 מבנים ו-2 מבנים, בשטח של כ- 14,964 מ"ר וכ- 7,064 מ"ר, בהתאמה מושכרים לחברות קשורות של טכנולוגית להבים, האתר הקטן מבניהם מנוהל בידי חברת Rolls Royce, כאשר טכנולוגיית להבים שותפה (50%) בבעלות בלבד. שווים ההוגן של שלושת המתחמים בתפן ליום 31.03.2024 מסתכם בסך של כ- 604 מ' ₪ המהווה שיעור של כ- 19% מסך נדל"ן להשקעה. לחברה חשיפה לשוכר יחיד זה עם NOI בסך של כ- 48 מיליון ₪ בשנת 2023, המהווה שיעור של כ- 26% מסך ה- NOI, ובנטרול האתר המנוהל בידי Rolls Royce כ- 24% בלבד. להערכת מידרוג, היקף החשיפה צפוי לקטון עם צמיחתה של החברה בהיקף הנכסים וב- NOI.  

בחודש דצמבר 2022 נודע לחברה כי טכנולוגית להבים בע"מ קבלה החלטה על סגירת חלק מפעילותה בישראל בעיקר במפעל בנהריה, במהלך 2025. החברה עדכנה כי נמסר לה על ידי נציגי טכנולוגית להבים בע"מ כי בכוונתם לעמוד בכל התחייבויותיהם על פי הסכמי השכירות שהינם בתוקף עד ליום 30.06.2029, וכי סגירת הפעילות שדווחה על ידי טכנולוגית להבים בע"מ מתייחסת בעיקר לפעילותה במתחם בנהריה, לצד המשך פעילותה באזור התעשייה של תפן. כמו כן, נמסר כי סגירת הפעילות בנהריה לא תסתיים בפועל לפני שנת 2026. החברה בוחנת את אפשרות שינוי הייעוד לרבות חלופת מכירה לגופים העוסקים בשינוי ייעוד לתחום המגורים. 

צמיחה משמעותית ב- NOI המושתתת על השבחת הנכסים וההכנסות וצמיחה במצבת הנכסים שצפויה להימשך

תיק הנכסים של החברה הציג גידול משמעותי ב- NOI בשנים 2020-2023 בעקבות רכישת נכסים חדשים, אכלוס שטחים פנויים בעיקר במגדל מניבים כפר סבא וגידול בהכנסות השכירות בנכסים הקיימים כתוצאה משיפור תנאי הסכמי השכירות והצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן. NOI במהלך 12 החודשים שהסתיימו ביום 31.03.2024 הסתכם בכ- 191 מ' ₪, לעומת כ- 182 מ' ₪ בשנת 2023 כולה וכ- 150 מ' ₪ בשנת 2022. NOI מנכסים זהים הציג בשנת 2023 גידול בשיעור של כ- 14.1% לעומת שנת 2022, וגידול בשיעור של כ- 10.9% ברבעון הראשון של שנת 2024 לעומת הרבעון המקביל אשתקד. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג NOI צפוי להמשיך ולגדול בטווח הבינוני ולעמוד בטווח 205-215 מ' ₪ לשנה בשנים 2024-2025 בהנחה של המשך רכישת מניבים חדשים לפי מדיניות החברה וכן בהנחת תרחישי רגישות של מידרוג. 

יחס כיסוי מהיר ויציבות ברמת המינוף 

על פי תרחיש הבסיס של מידרוג היקף ה- FFO השנתי המותאם (מנוטרל השפעות הפרשי הצמדה) צפוי להסתכם בטווח של 152-165 מ' ₪ לשנה בשנים 2024-2025, זאת בהשוואה לסך של כ- 138 מ' ₪ בשנת 2023, וסך של כ- 112 מ' ₪ בשנת 2022. FFO מותאם ל- 12 החודשים שהסתיימו ביום 31.03.2024 הסתכם בסך של כ- 143 מ' ₪. יחס חוב פיננסי נטו ל- FFO מותאם צפוי לעמוד בטווח של 9.5-10.5 בשנים 2024-2025, וזאת בהשוואה ל- 9.9 בשנת 2023 ו- 10.3 בשנת 2022. 

יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו ליום 31.03.2024 עמד על כ- 49%. לאחר תאריך המאזן בוצעה הנפקת הון אשר הובילה להורדת יחס המינוף לכ- 45%. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, יחס המינוף צפוי לעלות בחזרה לטווח המייצג של כ- 48% - 50% בשנים 2024-2025 בהתאם לכוונת החברה להמשיך ולפעול לרכישת נכסים, המשך חלוקת דיבידנדים בשיעור של כ- 60% מ- FFO מותאם ובהתאם לשאיפת החברה לשמר רמת מינוף מתונה.

גמישות פיננסית בולטת לחיוב 

יחס שווי נדל"ן להשקעה (לא כולל מקדמות) לסך מאזן עמד על כ- 92% ליום 31.03.2024, וצפוי להיוותר בשיעור דומה בטווח הבינוני על פי תרחיש הבסיס של מידרוג. כמו כן לחברה יתרות נזילות גבוהות אשר תורמות לגמישותה הפיננסית. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג המניח המשך רכישת נכסים תוך גידול בחוב הפיננסי, יתרות הנזילות צפויות להישחק במעט אך איך בכך בכדי לפגום בגמישותה הפיננסית של החברה. 

לחברה פירעונות קרן אג"ח מסוג Bullet בשנים 2027 ו- 2029 בסך של כ- 509 מיליון ₪ (סדרה ב') וכ- 475 מיליון ₪ (סדרה ג'), בהתאמה, המהווים שיעור של 29% ו- 27%, בהתאמה, מסך החוב הפיננסי ברוטו ליום 31.03.2024. מידרוג מעריכה כי עומס הפירעונות זה בשנים 2027 ו- 2029 מעלה את סיכון האשראי אך ממותן מצד גמישות פיננסית גבוהה ונגישות טובה למקורות מימון. בהקשר זה יצוין כי מרבית (70%-60%) מבעלי המניות של החברה נמנים על הגופים המוסדיים המובילים במשק, לרבות הראל, מגדל, מנורה, כלל, מיטב, אנליסט והפניקס.


שיקולי סביבה, חברה וממשל תאגידי (ESG)

שיקולי ESG אינם נושאים השפעה מהותית על דירוג החברה. החשיפה של החברה לסיכוני ממשל תאגידי הינה נמוכה להערכת מידרוג. המדיניות הפיננסית של החברה מתבטאת ברמת מינוף מתונה לאורך זמן וכן יישום המגבלות המפורטות לעיל החלות על החברה מעצם היותה קרן ריט.

x