רוצה למכור את דירתך? פנה גם לתושבי חוץ

בחודשים האחרונים שיטת מיסוי הנדל"ן עוברת תהפוכות ושינויים רבים. מצד אחד הרפורמות האחרונות במיסוי מקרקעין הפחיתו את הכדאיות של רכישת דירות ובתים להשקעה ומצד שני נותנות עידוד למכור נכסי מגורים בשנתיים הקרובות. אם אדם החליט למכור דירה או בית בימים אלה, משתלם לו לפנות לפלח שוק נוסף, זמין וממוקד – תושבי חו"ל.

תושבי חו"ל אשר רוכשים דירתם הראשונה בישראל (מרבית הרוכשים) אינם נרתעים משיטת המיסוי החדשה ואף מקבלים את ההטבות החדשות במס רכישה אשר מגיעות לכלל הרוכשים בארץ.

להלן כמה טיפים למוכרים כאשר פונים לרוכשים פוטנציאלים אלה אשר ממשיכים לחפש נכסים בארץ והדרכים הכי טובות להגיע אליהם:

1. הנכס

תושבים מחו"ל מחפשים בתים ודירות מגורים בישראל בעיקר כדירות נופש. אף אם יש מטרות גלויות ומוסתרות נוספות לרכישה (מקלט למקרה צורך, תכנון מס, בסיס לביקורים משפחתיים בארץ וכי"ב) עדיף כי לנכס יהיו מאפיינים של דירת נופש. מדובר באחד או יותר מהבאים: נוף לים, בריכה, קירבה לבית כנסת ושכנים מחו"ל. ואולם, אף אם מדובר בדירה אורבאנית באמצע תל אביב ללא חניה וזקוקה לשיפוץ, יש קונים מחו"ל שמחפשים דירה ישראלית "אוטנטית" שיתעניינו בנכס שלך. הרוכשים מחפשים נכסים פנויים, נכס מושכר פחות מתאים. המקומות המועדפות הם תל אביב, ירושלים, הרצליה, נתניה ואשקלון.

2. העסקה

בדרך כלל, תושבי חו"ל מאתרים נכסים במהלך ביקורים קצרים בארץ – חופש או אירוע משפחתי - ולאחר מכאן חוזרים הביתה. משמעות הדבר היא כי אתה עלול לא לראות אותם שוב. במקומם, יבוא נציג (עו"ד, מתווך, בא כוח..) אשר יטפל בשם הרוכשים בכל המשימות הקשורות לעסקת הרכישה. הנציג ינהל את המו"מ, יבצע את הבדיקות בנכס, יחתום על החוזה (באמצעות ייפוי כוח מתאים), ישלם את התשלומים ויקבל את החזקה בנכס.

לשיטה זו יש יתרונות וחסרונות מבחינת המוכר. בעסקה מסוג זה, לאחר שסוכם על המחיר הנציג לא ישנה אותו. בנוסף, רוב התושבים הזרים לא לוקחים משכנתאות בארץ ולכן העסקה יכולה להתבצע כולה בתוך זמן קצר, תוך גמישות מרבית לגבי מועדי התשלומים וחלוקת הסכומים. לעיתים אף העסקאות מתבצעות במזומן (התשלום כולו שולם בחתימה). דבר מעניין נוסף, אפשר לקבל את התמורה במט"ח, אם תרצו.

מצד שני, כמוכר יש לבנות נכון את העסקה ולקבל בטחונות מספקים לאור העובדה שהקונים לא נמצאים בארץ. לדוגמה, צריך להבטיח מראש קבלת פיצויים בפועל במקרה שהרוכשים מפרים את ההסכם באמצע תהליך המכירה. בנוסף, חשוב לבדוק את כל היבטי ההתקשרות באופן יסודי ולוודא כי הנציג מוסמך ומאושר ע"י הרוכשים וגם יוכר ע"י הרשויות בארץ (טאבו, מינהל, משרדי המיסוי).

3. גישה לרוכשים בחו"ל

מומלץ ליצור קשר עם מתווכים ועורכי דין שמתמחים בעסקאות עם תושבי חו"ל. רוכשים מחו"ל נוטים להגיע לנציגים בארץ דרך המלצות ממשפחה או מתושבי חו"ל שכבר רכשו בישראל. אם יש לך שכנים תושבי חו"ל, תודיע להם שאתה עומד למכור ואולי יביאו את חבריהם. כמו כן, כמה ממשרדי התיווך הגדולים גם משתתפים בתערוכות נדל"ן בחו"ל וכך מגיעים אל הרוכשים ממש אל ביתם.

חשוב מכל לבחור באנשי מקצוע שמבינים לא רק את שפת הרוכשים אלא גם את הבדלי התרבות. מרבית הרוכשים אינם רגילים לתרבות העסקית בארץ ולא מכירים כלל את התהליך של רכישת נכסי נדל"ן. לא פעם עסקה נופלת מסיבה מזערית כשבא כוחם של המוכרים לא מבין את הרקע התרבותי של הרוכשים והציפיות השונות שלהם. למי שמוכן להיכנס לתהליך קצת שונה מהרגיל, עסקת מכר עם תושבי חו"ל יכולה להיות גמישה, מהירה ומאוד משתלמת.
 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.