רוצים לרכוש דירה "על הנייר"? לצד היתרונות, כדאי להכיר גם את הסכנות

אין ספק ששנת 2024 הטמיעה את המושג "דירה על הנייר" באופן כמעט חסר תקדים בהיקף הרכישות של הציבור, שברובו רואה בעיקר את היתרונות ברכישה שכזאת, ופחות מתייחס לחסרונות ואפילו הסכנות ברכישה. 

רכישת דירה על הנייר יכולה להיות כדירת מגורים או להשקעה, במיוחד אם אין את הכסף לרכישת דירה באזור בו מתגוררים כיום או מעוניינים לגור, והאלטרנטיבה היא לרכוש דירה להשקעה בפריפריה למשל כדי להצמיד את הכסף לשוק הנדל"ן למגורים, בתקווה לרווחים עתידיים מעליית ערך הנכס ו/או השכרת הדירה.

מתחילת שנת 2024 נמכרו לפי נתוני הלמ"ס כ- 25,540 דירות חדשות. רוב הדירות נרכשו כדירות "על הנייר" מה שמסביר את העובדה שיתרת הדירות החדשות של הקבלנים  שנותרו "על המדף ולא נמכרו, נכון לתחילת יוני 24, עמד על מעל 67,470 דירות! מספר דרמטי.

לצורך המחשת התופעה של טרנד הרכישות "על הנייר", שימו לב לתרשים של הלמ"ס לחודש אפריל 24, זינוק של 118% במכירת דירות חדשות לעומת אותו חודש בשנת 2023!

ניתן לרכוש דירה עם הון עצמי  נמוך בין 10% ל20% בלבד מערך הדירה.

העובדה שהקבלן  בדרך כלל זקוק למכירה מוקדמת של כ-30% מהדירות בפרויקט, כדי לקבל את המימון מהבנק המלווה, מתמרצת אותו לתת הנחות כדי להגיע  ליעד.

הנחה משמעותית  ברכישה שעשויה להגיע גם ל- 20% משווי דירה מוכנה בעתיד.

דחיית לקיחת המשכנתא  למועד השלמת התשלום בעוד 3 או אפילו 5 שנים. 

בריבית הפריים כיום 6%, בתקווה להורדת ריבית עתידית, חיסכון משמעותי.

להבדיל מרכישת דירה חדשה  "על הנייר", ברכישת דירה יד שנייה  צריך לשלם את העלות מהון עצמי, או להשלים את הסכום בלקיחת משכנתא בריבית גבוהה כיום.

גמישות רבה: בחירת  מיקום הדירה בבניין, המפרט, שינויים תוספות ועוד.

עד לאכלוס או בפריסת התשלומים במשך שנים עבור הדירה, הכסף בהון העצמי יכול "לעבוד" ולהפיק רווחים, למשל בשוק ההון או בהשקעות אחרות.

אי וודאות ותקופת המתנה ארוכה עד להשלמת הפרויקט ובניית הדירה, לעיתים גם כשהדירה מוכנה מדובר באתר בנייה ובעיית תשתיות שלא הושלמו.

הקבלן עלול להיקלע לקשיים ולהפסיק את הפרוייקט, וגם במקרה שיש בנק מלווה וערבויות, עיכוב משמעותי עד למציאת קבלן אחר להשלמת הפרויקט. לעיתים ידרשו הרוכשים להשלים עלויות לא מתוכננות עקב החלפת הקבלן והוצאות שונות.

חתימה על הסכם הרכישה גם לדירה "על הנייר" שתימסר בעוד שנים, נחשבת כעסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. מבחינת חובת תשלום מס הרכישה, או פטור ממס שבח. כדי ליהנות מהפטור ממס שבח לדירה יחידה  (שמוכרים לאחר 18 חודשים מהרכישה, לעניין מס שבח מקרקעין מוגדרת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כדירה שבנייתה נסתיימה), ברכישת דירה על הנייר המועד הקובע  לספירת החודשים מתחיל ממועד האכלוס, ולא מחתימה על הסכם הרכישה.

תשלום שכ"ד במשך השנים עד להשלמת הפרויקט ומעבר לדירה שרכשנו.

מי שמתכוון לרכוש דירה על הנייר כעיסקת השקעת "אקזיט", כלומר למכור את הדירה לפני השלמת הבנייה בשלבים מתקדמים,  עלול למצוא את עצמו מתמודד מול דירות של הקבלן שלא נמכרו, כשרוכשים פוטנציאלים יעדיפו בדרך כלל לרכוש ישירות מהקבלן. (אגב, חשוב לדעת שבמקרה זה מעבר להסכמת הקבלן למכירה של דירות לפני האכלוס, נדרשת גם הסכמת הבנק המלווה).

 אופי  וזהות השכנים בבניין לא ידוע, וזה נושא חשוב לחלק מרוכשי דירה חדשה.

תעלומת שוק דירות היד שנייה

מול הזינוק ברכישת הדירות החדשות כתוצאה מהנחות ומבצעי הקבלנים  והסכום הקטן והמפתה לרכישה על הנייר, שוק היד שנייה היה בקיפאון ממושך מתחילת השנה.

חלק מבעלי דירות היד שנייה ששקלו לשדרג את דירתם ולעבור לדירה גדולה יותר, או לסביבה אחרת טובה יותר, בחרו במקום להיכנס כעת לתהליך מכירה ורכישת דירת יד שנייה, בשוק בסטגנציה עם היצע דל, לרכוש עכשיו דירה חדשה על הנייר.

כמובן שאחת הסיבות המרכזיות שרוכשים פוטנציאלים שרכשו על הנייר דירות חדשות, ממשיכים לגור בדירתם עד לאכלוס בדירה החדשה שרכשו.

ומה יקרה כשמבול בעלי דירות יד שנייה יאלצו למכור את דירתם, כדי להשלים את הסכום שידרשו להעביר לקבלן במועד האכלוס?

לא צריך להיות גאון להבין שכשהשוק יוצף בהיצע גדול של דירות יד שנייה בזמן קצר, המגמה תהיה ירידת מחירים וקשיים למכור את הדירה הישנה.

רכישת דירה על הנייר יכולה להיות עסקה טובה במקרים מסוימים, ועסקה גרועה במקרים אחרים. אין ספק שלא ניתן להסיק מסקנה אחת גורפת לגבי כלל הרוכשים בשיטה זו. צריך לשקול את כל המרכיבים בעסקה, והכי חשוב התאמתה לרוכש וצרכיו.

התקופה בה אנו מצויים תקופת מלחמה ואי וודאות ביטחונית וכלכלית, מאתגרת במיוחד בתחום הנדל"ן למגורים. הסיכונים כפי שהזכרנו את חלקם גדלים מיום ליום ואם נסמוך על הצהרות הגורמים האחראים על מדיניות שוק הדיור בממשלה ובמשרדים השונים, לא נזכה לאופטימיות מרובה, הרבה דיבורים וכמעט אפס מעשים. קחו למשל את ההצהרות של משרדי השיכון הבינוי ושאר הגורמים, על הבאת 100,000 עובדים זרים במהלך שנת 2024 להתמודדות עם המחסור החמור בעובדים. כמה הגיעו והתחילו לעבוד? אלפים בודדים.

לאור המצב הקשה הביטחוני והכלכלי, זה לא תסריט דמיוני לאיחורים רבים במסירת הדירות החדשות ע"י הקבלנים.

ועוד לא דיברנו על היקף הלוואות אדיר של הקבלנים והיזמים מהבנקים וגורמים אחרים, הנאמד במעל 600 מיליארד ₪ (!)  לפי הפרסומים בתקשורת, שעשוי לגרום לתגובת שרשרת במקרה של חדלות פירעון וקשיים מצד קבלנים ,תופעה שכבר מתרחשת.

כל השיקולים האלה ושיקולים נוספים חייבים להיות חלק חשוב בהחלטה של הרוכשים  אם לרכוש כיום  דירה "על הנייר".