תחזית: התקררות, בשוק הנדל"ן

השבוע, התפרסמו מספר אינדיקטורים בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי, אלו מגבירים את ההערכה כי קיים פוטנציאל ממשי לכדי התקררות בענף בחודשים הקרובים ובמיוחד בכל הקשור למחירי הדירות.

ביום שלישי דווח על התחלות וגמר בנייה ברבע הראשון של 2011. מנתוני התחלות הבנייה ביוזמה פרטית עולה כי ישנה גאות מרשימה. מספר התחלות הבנייה חצה ברבע הראשון את רף ה-10,000 יחידות, כלומר - קצב הגבוה מ-40,000 יחידות לשנה. יתר על כן, אם ניקח בחשבון את הבנייה ציבורית אזי הרמה חוצה את רף ה-44,000 יחידות דיור לשנה.

כל זאת, כאשר קצב גמר הבנייה הנוכחי עומד על כ-34,000 יחידות בנייה (כאשר הבנייה הפרטית מהווה כ-30,000).

משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים.

לפיכך, היקף גמר הבנייה צפוי לעלות בצורה משמעותית בטווח של השנתיים הקרובות, לרמות אשר נראו לאחרונה בשנת 2000-1999. (ראו גרף משמאל)

במהלך השבוע, פורסמו נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות לחודש אפריל. מתברר כי, אזור המרכז (ללא תל-אביב) ממשיך לרכז סביבו עניין כאשר הוא מהווה כשליש מסך הביקושים. באופן כללי, הנתונים מצביעים על כך שבחודשים האחרונים ישנה ירידה בכמות המבוקשת של דירות.
בצד ההיצע, לפי דיווח של אתר המכירות Yad2, נראה כי מספר הדירות המוצע למכירה רשם עלייה משמעותית בחודשים האחרונים (ראו התרשים משמאל), של 6% מראשית השנה. בהחלט ניתן לראות בהתפתחות זו כמעודדת התייצבות במחירי השוק, עקב העובדה שקצב הדירות המוצעות למכירה, גדל בקצב מהיר יותר מהדירות הנמכרות.

אינדיקטור נוסף המצביע על רגיעה מסוימת בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה. על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש אפריל על 7.1. זהו הנתון הגבוה ביותר בשבעת החודשים האחרונים. כלומר, הנתון האחרון מצביע על שיעור המכירה הנמוך ביותר של דירות באופן יחסי להיצע הקיים בשוק, מאז אוגוסט 2010.

יותר מכך, כפי שניתן לראות גרף משמאל, קיים קשר הפוך בין מחירי הדירות, לבין מגמת חודשי ההיצע. אמנם, עדיין לא ניתן להצביע על שינוי מגמה בחודשי ההיצע או מחירי הדירות, אך העלייה בחודשי ההיצע באפריל בהחלט מספקת אפשרות לכדי בלימה אפשרית בשוק הדיור למגורים בשוק.

אמנם, לא ניתן להסיק כי נראה באופן מיידי התייצבות במחירי הדיור. עם זאת, הסביבה הכלכלית, בכל האמור לצד ההיצע (התחלות בנייה, חודשי היצע), ומעל לכל, מהלכי בנק ישראל והממשלה, תומכים בהתייצבות המחירים בטווח הארוך, ואולי אף הוזלה. אגב, הרפורמות האחרונות מצד הממשלה או בנק ישראל פגעו בצד הביקוש. לדוגמא, ההנחיה המגבילה הלוואות לדיור בריבית משתנה שהחלה בתחילת חודש מאי, או הגדלת מס הרכישה על דירה שנייה.

בהקשר זה, נציין כי השבוע פרסם משרד האוצר שני צעדים נוספים אשר מטרתם הינה בלימת מחירי הדיור. הצעד הראשון הינו מתן פטור ממס שבח על דירות בייעוד מגורים אשר שימשו למשרדים. עד כה בעלי הנכס לא נהנו מפטור מס שבח בעת מכירת הנכס אשר שימש כמשרד. בעל נכס אשר ימכור את הדירה עד סוף שנת 2012 יזכה לפטור ממס שבח על הדירה. צעד זה נועד להגדיל את היצע הדירות בשוק.

הצעד השני הינו ביטול פטור ממס שבח על דירות השקעה החל משנת 2013 (עד היום, דירת השקעה הייתה פטורה ממס שבח בתנאי שנמכרה 4 שנים לפחות לאחר מכירתה של דירת השקעה אחרת). צעד זה נועד צעד להקטין את הכדאיות ברכישת דירה נוספת על ידי משקיעים וכך יוביל לירידת ביקושים.

נמשכים הדיווחים החזקים והאופטימיות בכל האמור למשק הישראלי

השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את שיעור האבטלה לרבע הראשון של שנת 2011.

מהמסמך עולה כי שיעור המובטלים בקרב בני 15 ומעלה ירד לרמה של 6.0%, לאחר שברבע הקודם עמד על רמה של 6.5%. למשק נוספו כ-14.8 אלף אנשים למצבת העובדים.

חדשה טובה נוספת בפרסום הינה העובדה כי מספרם של המועסקים בעבודה מלאה (35 שעות ויותר) בשבוע הקובע עלה ב-1.6% לעומת הרבע הקודם (תוספת של כ-32.1 אלף מועסקים), ואילו מספרם של המועסקים חלקית (פחות מ-35 שעות) בשבוע הקובע ירד ב-2.1% לעומת הרבע הקודם (ירידה של כ-16.9 אלף מועסקים). כלומר, יותר אנשים עברו ממשרה חלקית למשרה מלאה. נתון זה מעיד על הגברת האמון של המעסיקים והגדלת היקף השעות של העובדים, לא מן הנמנע כי ברבעים הבאים נמשיך לראות גיוס עובדים חדשים מצד המעסיקים.

נתון פחות חיובי למשק הינו ירידה בשיעור כוח העבודה האזרחי ביחס לאוכלוסיה. ברבע הקודם עמד נתון זה על רמה של 57.7% וכעת פחת נתון זה לרמה של 57.4%.

יתר על כן, בהשפעת ההתפתחויות הכלכליות עדכן בנק ישראל את תחזיותיו לשנים 2011 ו-2012. שיעור הצמיחה החזוי לשנת 2011 הינו 5.2% (4.5% בעדכון הקודם). לגבי 2012, הצמיחה צפויה לעמוד על 4.2%.

יתר על כן, צופים בבנק ישראל כי שיעור האבטלה ירד לכדי 5.8%.

נזכיר כי תחזית מיטב לשנת 2011 הינה לצמיחה של 4.8% ובשנת 2012 תתרחב הכלכלה בשיעור של 4.1%.

שוק האג"ח

שבוע המסחר האחרון בבורסה של תל-אביב, התנהל במגמה חיובית, הן באפיק הממשלתי והן באפיק הקונצרני. איגרות החוב הצמודות הציגו ביצועי יתר על האיגרות השקליות.
 
ביטחון המשקיעים שב לאפיק הקונצרני, כך שלאחר הפסדי ההון שנרשמו במדדים בשבוע המסחר הקודם (ירידות של 0.8%-0.4%), השבוע רשמו המדדים עליות מחירים. מדד התל-בונד 20 הוסיף לערכו 1.0%, ומדד התל בונד 40 רשם עלייה של כ-0.9%. בתל-בונד השקלי נרשמה מגמה דומה וערכו של המדד עלה ב-0.5%.
פער התשואה לפדיון בין התל-בונד 20 לבין איגרות החוב הממשלתיות המתאימות הצטמצם ב-12 נ"ב והגיע לרמה של 124 נ"ב. באפיק השקלי, הגיע המרווח ל-128 נ"ב (ירידה של 6 נ"ב).

בחודש מאי נרשם בשוק מעבר של משקיעים לאיגרות חוב  יותר בטוחות (בעלות דירוג גבוה). כפי שניתן לראות בגרפים משמאל, המרווח הממוצע בין איגרת חוב קונצרנית צמודה המדורגת 'AA' לאיגרת חוב צמודה ממשלתית עמד בתחילת חודש מאי על 161 נ"ב (מח"מ לשנתיים), כיום עומד מרווח ברמה של 130 נ"ב – תופעה זו התרחשה בכל הדירוגים הגבוהים מ-'A+' ואילך.

מנגד, באיגרות חוב המדורגות 'A' ומטה, נרשמה מגמה הפוכה ובה התרחב המרווח בין התשואה לפדיון הממוצעת של האיגרות הקונצרניות הצמודות לאיגרות הממשלתיות המתאימות. לדוגמא, המרווח הממוצע בין איגרת חוב קונצרנית המדורגת A לאיגרת חוב צמודה ממשלתית עמד בתחילת חודש מאי על 243 נ"ב (מח"מ לשנתיים), כיום עומד מרווח זה ברמה של 365 נ"ב  - התרחבות של 122 נ"ב.

להערכתנו, העלייה בפערי התשואה, שגדלו בתקופה האחרונה באיגרות חוב המדורגות A מעלות את רמת האטרקטיביות של האפיק הקונצרני, בעיקר בקרב החברות שרמת הסיכון בהן לא עלתה והן נפגעו רק מהמגמה הכללית בשוק. הדבר מקבל משנה תוקף על רקע צפי הצמיחה למשק הישראלי.

גם האפיק הממשלתי רשם השבוע עליות שערים נאות, בהשוואה לשבוע שעבר.

מדד איגרות החוב הממשלתיות הצמודות רשם רווח הון מרשים בגובה של 0.8% בהשוואה לשבוע הקודם. עיקר ההתייקרויות נרשמו באיגרות הארוכות (איגרת חוב "גליל 5903" הנפדית בעוד כ-10 שנים רשמה רווח הון של 1.2%). ההתרחבות במחירי איגרות החוב הצמודות בשבוע האחרון לא נבעה מאירועים מיוחדים, תומכי אינפלציה, אשר התרחשו בשבוע האחרון. לראיה, השקל התחזק כנגד הדולר וגם מחירו של הנפט פחת בכ-1.5%, בשבוע האחרון. לפיכך התייקרות זו מתרחשת כנראה מעודפי ביקוש, עקב מחסור באיגרות ממשלתיות צמודות.

לשם המחשת העניין,  נזכיר כי בחודש אוגוסט נפדית איגרת צמודה למדד בהיקף של 9 מיליארד ש"ח (5480), כאשר מנגד בשלושת החודשים הקרובים צפוי הגיוס הממשלתי הצמוד להסתכם ברמה הנמוכה מ-3 מיליארד ש"ח (בהנחה שהממשלה תמשיך לגייס חוב צמוד ביולי אוגוסט בקצב הדומה לזה של יוני).

האפיק הממשלתי השקלי רשם השבוע רווחי הון קלים יותר. המדד הממשלתי השקלי התייקר ב-0.1%.

ציפיות האינפלציה לשנתיים הנגזרות משוק ההון עלו במהלך השבוע ב-13 נ"ב לרמה של 3.24%. הציפיות ל-10 שנים התרחבו ב-9 נ"ב והגיעו לרמה של 2.79%.

להערכתנו, ציפיות האינפלציה הנמוכות בטווחים הארוכים (כ-2.79%) העלו את אטרקטיביות ההשקעה באיגרות החוב הצמודות, במיוחד על רקע שלושת המדדים הקרובים (סה"כ 1.2%).

נכתב ע''י רון אייכל,
מיטב בית השקעות

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.