ירידה תלולה במכירות דירות: הנתונים שהקבלנים לא רוצים שתדעו

נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע על דירות בעסקאות נדל"ן בחודשים - אוגוסט-אוקטובר 24, יכולים להטעות. לכאורה עלייה של 36% במספר הדירות שנמכרו לעומת אותם חודשים בשנה שעברה, אבל העלייה השנה היא בהשוואה לשנה בה פרצה המלחמה באוקטובר 23.

לעומת נתונים אלה, מסתבר שבחודש אוקטובר 24 הייתה ירידה תלולה במיוחד של 42%, בהשוואה לחודש הקודם ספטמבר 24.
 

מתוך הלמ"ס

האם החגיגה נגמרה?

בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2024 נמכרו כ-21,830 דירות, עלייה של 35.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט - אוקטובר) 2023 וירידה של 18.9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים מאי - יולי 2024.

43.5% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות כ-9,490 דירות. כחמישית (21.1%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נצפתה עלייה של 43.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט - אוקטובר 23) וירידה של 20.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים מאי - יולי 2024. 56% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים אוגוסט - אוקטובר 2024 הן דירות יד שנייה, כ-12,340 דירות.

בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 30.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 17.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים.

בחודש אוקטובר 2024 נמכרו 5,110 דירות, עלייה של 94% בהשוואה לאוקטובר 2023 שבו פרצה מלחמת "חרבות ברזל". אולם בהשוואה לחודש הקודם, ספטמבר 2024 - נרשמה ירידה תלולה של 42% (!)

האם חודש אוקטובר הוא החריג? או שהוא מסמן את המשך הירידה במספר העסקאות גם בחודשים הבאים? את זאת נדע בדיווחים הבאים של הלמ"ס והכלכלן הראשי באוצר. אם נצטרך להעריך את המשך המגמה אנחנו מעריכים שניראה המשך ירידה בפעילות ובמיספר הדירות בעסקאות הנדל"ן. 

מה לא מספרים לכם הקבלנים?

מול נבואות הזעם של הקבלנים על מחסור חמור בהיצע הדירות שיורגש בשנת 2024 ובשנים הבאות, בעיקר בעקבות המלחמה והמחסור בכ-80,000 פועלי בניין במקום הפלסטינים, הנתונים איך נאמר קצת שונים.

מהשוואת דירות חדשות שנותרו למכירה בסוף שנת 2023 לסוף אוקטובר 24, מסתבר כי בסוף 2023 נותרו למכירה 67,760 דירות חדשות. בסוף אוקטובר 2024 נותרו למכירה כ-69,730 דירות. כלומר לא רק ירידה במספר הדירות שנותרו למכירה, אלא עלייה של 1,970 דירות בתוך 10 חודשים!

ומה עם האיחורים במסירת הדירות כתוצאה מהמלחמה והמחסור בעובדים?

הנתון הבא מתוך דו"ח של הלמ"ס לחודש ינואר 24, מפתיע גם כאן. 

"ממצא נוסף הראוי לציון ביחס להתפלגות תאריך המסירה של הדירה, כפי שהתחייבו הקבלנים בחוזי המכירה, הינו שחרף מצוקת כ"א האדם בענף בשל היעדרות העובדים הפלסטינים מאז פרוץ המלחמה, לא נצפתה עד עתה התארכות של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר 24, בהשוואה לתקופה ינואר-ספטמבר 23. כך למשל, רק עשירית מהדירות שנמכרו בשוק החופשי בחודש ינואר היו עם תאריך מסירה העולה על ארבע שנים מיום החתימה על החוזה, (דהיינו, תאריך המסירה הינו לאחר ינואר 28), כאשר פחות משני אחוזים מהדירות הם עם תאריך מסירה שלאחר ינואר 29.

בתשעת החודשים הראשונים של 23 גם כן עשירית מהדירות היו עם תאריך מסירה העולה על ארבע שנים מיום חתימת החוזה, כאשר ב- 3% מהדירות שנמכרו תאריך המסירה היה לאחר חמש שנים מתום חתימת החוזה. מאחר וכפי שצוין 58% מהדירות בינואר נמכרו "על הנייר" (כלומר טרם החלה בנייתן), יש בממצאים אלו כדי לרמז שחרף מצוקת העובדים בענף, הקבלנים אינם דוחים את תאריך המסירה מעבר לפרק הזמן "הרגיל" לסיום הבניה וקבלת טופס 4".

כלומר גם נבואת הזעם על איחורים במסירת הדירות וממש קטסטרופה שתתרחש, מסתמן שהיתה מוגזמת. אין ספק שענף הנדל"ן בכלל ולמגורים בפרט מצוי במשבר, אך לא בהכרח מהסיבות שחשבנו. כיום הבעיה היא יותר של היזמים והקבלנים, ואולי גם של הבנקים והתאגידים הפיננסים,שהילוו להם מיליארדים ולאור הירידה בהיקף מכירת הדירות, במיוחד כשהסתיימו מבצעי השיווק האגרסיביים, צריכים לדאוג להחזר ההלוואות מאותם קבלנים ויזמים. 

היכן נמכרו יותר דירות והיכן צללו המכירות?

מחוז המרכז מוביל עם 23.4% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2024. במחוז המרכז נמכרו כרבע מהדירות החדשות 24%, וכרבע מסך הדירות יד שנייה 23%. אחריו נמצא מחוז הדרום עם 22.2% מסך הדירות שנמכרו 24.3% מהדירות החדשות ו-20.6% מסך הדירות יד שנייה.

במחוז הצפון ככל הניראה בהשפעת המלחמה, צלילה של כ-45% במכירת הדירות, לעומת 3 החודשים הקודמים. מעניין איך הפסקת האש וההסדר בלבנון ישפיע על המכירות בצפון.

ירושלים, תל אביב-יפו ואופקים, מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2024 עם יותר מ 500- דירות. 

בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע עם יותר מ-700 דירות, ואחריהן תל אביב-יפו, אשקלון ופתח תקווה עם יותר מ-400 דירות.
 

מתוך הלמ"ס