מדד המחירים לצרכן ירד אבל מחירי הדירות עלו

לפי פרסום הלמ"ס השבוע, מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה ב-2023 (ספטמבר-אוקטובר 2024, לעומת ספטמבר-אוקטובר 2023), נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-6.7%. באוגוסט-ספטמבר 2024 עלו המחירים ב0.5%, לאחר עצירה זמנית של העליות בחודשים שלפני.

(תרשים למ"ס)

תרשים 2 מציג את אחוז השינוי השנתי במדד מחירי הדירות בעשור האחרון.

בתרשים ניתן לראות שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות הראשונה התרחשה בשנת 2018 במשך שלושה רבעונים, והתקופה השנייה התרחשה במחצית השנייה של שנת 2023, ככל הנראה בהשפעת המלחמה שפרצה באוקטובר ומיעוט העסקאות. החל משנת 2024 התחדשו עליות מחירים שנתיות.
 

האם הנגיד יפחית סוף סוף את הריבית?

ירידת מדד המחירים לצרכן בשיעור גבוה מהצפוי 0.4%, מעוררת תקווה להפחתת ריבית קרובה ע"י הנגיד, שנימנע עד עכשיו מלהוריד את הריבית בניגוד למגמה בארה"ב ובאירופה.

מאידך מדד דצמבר שצפוי להיות גבוה, והצהרת הנגיד בתקשורת כי לא תהיה הורדת ריבית לפני אמצע שנת 2025, מעמידה בסימן שאלה את הפחתת הריבית במשק.

נוטלי המשכנתאות וההלוואות בעיקר מקרב הזוגות הצעירים ומעמד הביניים, כנראה יאלצו להמתין לבשורה מצד הנגיד על הפחתת ריבית, ובינתיים להתמודד עם החזר המשכנתא.

בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2024, לעומת אוגוסט-ספטמבר 2024, נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים 0.4%-, צפון - 1.5%, חיפה 0.2%-, מרכז 0.4%, תל אביב-1.0%, ודרום 0.4%. מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כלומר אוגוסט ספטמבר 2024, לעומת אוגוסט ספטמבר 2023, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: חיפה 11.1%, צפון 9.5%, מרכז 7.7%, תל-אביב 5.9%, דרום 5.2% וירושלים 1.7%.
 

עלייה של 0.3% בלבד במחירי הדירות החדשות?

לפי הלמ"ס מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ספטמבר - אוקטובר ,2024 לעומת ספטמבר - אוקטובר 2023 נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב.0.3%. אנחנו נטען בזהירות לפי נתונים מהעוסקים בשטח מתווכים, משווקים ועוד, שהעלייה האמיתית היא לפחות 5% ואפילו יותר, אם מקזזים את ההטבות שקיבלו הרוכשים ביחס לעליית מחירי הדירות שרכשו, במבצעי "שלם עכשיו 10% והיתרה באכלוס. ובנוסף שידרוג פנים הדירה ותוספות "חינם". במציאות כידוע "אין מתנות חינם", שווי ההטבות לפחות בחלקן הגדול מגולם כבר במחיר הדירה החדשה.

למה הדבר דומה? לפני החגים כשהיצרנים ורשתות השיווק מתחרות על "הסל המוזל", חודשיים לפני החג הסל עולה לעיתים גם ב- 15% ויותר, אין מבצעים, ומחירי המוצרים יקרים. ואז "לפתע" שבועיים לפני החג כשהתקשורת מסקרת היכן הסל הזול, יורדים המחירים, יש מבצעים ולכאורה "הוזלות" משמעותיות, כשבעצם המחירים המוזלים לקראת החג, כבר היו מגולמים במחירים הרגילים והיותר יקרים לפני "המבצעים".

זה עובד גם הפוך, אם תוותרו על השידרוגים תגלו כי תזכו להוזלה משמעותית במחיר הדירה, זה שווה לקבלן ויכול להיות שגם לכם, אם אינכם זקוקים להטבות ולעיצוב משודרג.

"החור השחור": הגיע הזמן לדרוש מהקבלנים פירוט עלות הדירה

הכלכלן הראשי באוצר מפרט בסקירות שלו את תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות, כלומר התמורה הכספית של הקבלנים ממכירת הדירות ללא תלות מתי בפועל תתקבל התמורה. במבצעי הקבלנים האגרסיביים "לחתום על רכישת דירה היום" בתשלום מינימלי, זה יכול לקחת גם 4 שנים ויותר תלוי במועד האכלוס שניקבע.

כך למשל בסקירת הכלכלן לחודש יולי 2024, מסתבר שהיה שיא בתזרים המזומנים של הקבלנים - 9.1 מיליארד שקל, לעומת חודש אוקטובר 2024, שבו נרשמה ירידה של כ-40% מהשיא ל-5.5 מיליארד.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות זה "חור שחור" למעשה.

הגיע הזמן שרשות המיסים תדרוש מהקבלנים פירוט מלא של עלות הדירה, כולל פירוט ההלוואות, עלויות המימון, המבצעים, והצ'ופרים שמקבלים לכאורה הרוכשים, ואת העלות האמיתית המגולמת במחיר הדירה.