שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב והשפעת בחירת טראמפ

לעומת ישראל, ההליך לרכישה או מכירת בית בארה"ב, מהיר, שקוף, יעיל, ונוח בהרבה, עם מעטפת שדואגת לכל הפרטים, החל באיתור נכס, מו"מ, בדיקה, ליווי משפטי ורישום בעלות

 

 
שוק הנדלן למגורים בארהב והשפעת בחירת טראמפ  / תמונה: Dreamstimeשוק הנדלן למגורים בארהב והשפעת בחירת טראמפ / תמונה: Dreamstime
 

מוטי קפלן
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
29/01/2025

שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב היה ועודנו  אבן שואבת למשקיעים מכל העולם וכמובן גם למשקיעים מישראל. במיוחד לאחר המשברים כמו משבר הדוט - קום, משבר הסאב- פריים, ועוד משברים שגרמו לירידות מחירים דרסטיות בשוק בארה"ב, ויצרו הזדמנויות השקעה בעיני רבים, בעידוד כמובן של יזמים ומשווקים לעיתים קרובות אגרסיביים שדחפו להשקעות הנדל"ן שם.

יש קווי דמיון בין שוק הנדל"ן בארה"ב, לבין שווקי הנדל"ן ברחבי העולם כולל ישראל ומדינות המערב, במיוחד בכל הקשור לסביבה פיננסית התורמת לעידוד הביקוש לרכישת דירות ובתים.

כדי לעודד פעילות ערה בשוק הנדל"ן, מעבר לצרכי הביקוש הבסיסי למגורים של כל אדם, סביבת ריבית נמוכה באותו שוק, ובפרט ריבית נמוכה על המשכנתאות וההלוואות לצורך רכישת הבית או הדירה, מעודדים את הציבור לעשות את הצעד יותר בקלות ולרכוש נכסים למגורים ולהשקעה.

המצב הייחודי בארה"ב שהוביל למשבר הסאב פריים בשנת 2008, זירז עוד יותר את תהליכי הקריסה של שוק הנדל"ן ובהמשך שוק הבנקאות, כאשר להבדיל למשל מישראל, מעבר לתנאים הנוחים מאוד שהיו בכל הקשור לעלות הכסף והמשכנתאות, מי שלא יכול היה לעמוד בהחזרים, פשוט עזב את הבית ו"העביר" את הבעיה לגוף שמימן אותו, שישבור את הראש עם הניסיון לממש את הנכס. כמובן כפי שקרה ברגע שמאות אלפי בתים זרמו לשוק כתוצאה מחוסר אפשרות החזר של הלווים, רבים מהם חסרי יכולת מראש שהבנקים התפתו לממן כדי לגזור קופונים על ההלוואות תוך כדי מסחר בהלוואות ואגחי"ם ביניהם, גרמו לאותה קריסה ידועה  במשבר "הסאב פריים". 

שוק ער שמזרים ביקושים קבועים לנדל"ן למגורים

מי שחי או נוסע כתייר ברחבי ארה"ב, רואה במקומות רבים פעילות מאסיבית של בנייה, בעיקר בנייה של בתי קרקע כפי שמקובל ברוב האזורים במיוחד מחוץ לערים הגדולות, שם ברוב המקרים תהיה הבנייה לגובה, בנייה רוויה עם אזורים המאופיינים בבתי קרקע.

במהלך שנת 2024 נמכרו בארה"ב כ- 4 מיליון בתים, מדובר בנתון נמוך מהממוצע בשנים האחרונות, וחלק מההסבר נעוץ בריבית הגבוהה שעדיין לא ירדה באופן משמעותי, ומקשה על רבים לקחת משכנתא ולפרוע אותה מדי חודש. קצת מזכיר את המצב בישראל, עם בלימת הבנייה והמכירות של בתים למרות שדווקא בישראל לקראת סוף שנת 2024 הנתונים של מכירת הדירות היו מרשימים וגבוהים משמעותית מהממוצע השנתי, בעיקר בגלל הרכישות "על הנייר", ומהקדמת תשלומים ע"ח הדירה כדי להרוויח את עליית המע"מ מ- 2025.

כמובן שעלות הדיור השוטפת בארה"ב שונה מישראל, בעיקר לאור מיסים מקומיים משתנים ממקום מקום, עלות אחזקת הבית, תשלום הארנונה ע"י הבעלים, ועלויות נוספות.

לעומת ישראל, ההליך לרכישה או מכירת בית בארה"ב, מהיר, שקוף, יעיל,  ונוח בהרבה  מהמצב בישראל, עם מעטפת שדואגת לכל הפרטים, החל באיתור נכס, מו"מ, בדיקה,  ליווי משפטי ורישום בעלות. כל ההיסטוריה של הנכס גלויה לחלוטין כבר בפרסום מודעת המכירה, כולל תיקונים ובעיות אם היו לאותו נכס במהלך השנים. זאת עומת חודשים של הליכים מייגעים בישראל, הליך מכירת נכס או רכישה יכול להסתיים  בארה"ב במקרים רבים, גם תוך שבוע!

הריבית כגורם מכריע בשוק הנדל"ן

אין ספק שירידת ריבית  בארה"ב כמו בישראל ובשווקי הנדל"ן בעולם, מביאה בדרך כלל לעלייה בביקושים לנדל"ן לדיור, בדגש על הריבית של הבנק המרכזי וריביות הבנקים למשכנתאות למגורים.

כפי שציינו להבדיל מאופי הבנייה בישראל בנייה רוויה ולגובה, ומיעוט בניית בתי קרקע עקב העלות הגבוהה במיוחד באזור המרכז, כאשר המיתוג הוא שבית קרקע הוא "רק לעשירים" בישראל.

עלות בית ממוצע בארה"ב היא כ- 350 -400 אלף דולר, תלוי כמובן במצבו, באזור, ועוד נתונים, אך מה שברור הוא שעלות הקרקע נמוכה מאוד ומהווה מרכיב שולי להבדיל מהמצב ההפוך בישראל.

בארה"ב כיום שיעור הריבית הממוצע  למשכנתא לתקופה של 30 שנה, עומד על כ- 7%. 

אם לא די בסביבת הריבית הגבוהה, בשנה האחרונה היתה מגמת עליית מחירים בנדל"ן למגורים בארה"ב, מה שמקשה עוד יותר על ההחלטה לבצע רכישה, למרות שאולי בעיני ישראלים החיים כאן ועדים למחירי הנדל"ן שזינקו בשנים האחרונות, נידמה שמדובר במחירים סבירים בוודאי באופי הבית קרקע  וגודלו. הנתונים הנ"ל גורמים לרבים לשכור בית במקום לרכוש, מתוך תקווה שמחירי הנדל"ן יתחילו לרדת (מזכיר לכם משהו?...), מה עוד שלשכור בית בארה"ב להבדיל מהאובססיה בישראל לבעלות על דירה, הוא נוהג מאוד מקובל.

מדדים שימושיים לבחינת שוק נדל"ן בארה"ב

מדד הבנייה בארצות הברית נמדד באמצעות מספר אינדיקטורים מרכזיים, אשר מספקים תמונה כוללת על פעילות הבנייה וההתפתחויות בשוק הנדל"ן.

 הנה כמה מהמדדים החשובים ביותר:

1. אישורי בנייה (Building Permits)

מדד זה מודד את מספר האישורים שהונפקו לבניית בתים חדשים. עלייה במספר האישורים מצביעה על גידול בפעילות הבנייה וציפייה לביקוש גבוה יותר.

2. תחילת בנייה (Housing Starts)

זהו מדד המצביע על מספר הבתים שהחלו לבנות בפועל בתקופה מסוימת. הוא נותן תמונה על קצב הבנייה הנוכחי.

3. סיום בנייה (Housing Completions)

מדד זה מתייחס למספר הבתים שהושלמה בנייתם בתקופה מסוימת, הוא חשוב להבנת ההיצע  הזמין בשוק. 

4. מדד המחירים של הבתים (Housing Price Index)

מדד זה מציג את שינויי המחירים של נכסים למגורים. הוא חשוב להבנת ערך השוק ולבחינת השפעת הביקוש וההיצע על מחירי הנדל"ן.

5. נתוני מכירות בתים (Existing Home Sales and New Home Sales)

נתונים אלו מצביעים על כמות הבתים שנמכרו בשוק הקיים והחדש. הם מספקים תובנות על הביקוש בשוק הנדל"ן. 

6. אינדיקטורים כלכליים נוספים מדדים: כמו שיעור האבטלה, שיעור הריבית, הכנסות משק הבית, יכולים להשפיע על שוק הנדל"ן ופעילות הבנייה.

כמובן שרצוי ואפילו חובה, להיעזר במומחים לשוק והאזור הספציפי אותו אנו בוחנים לצרכי השקעה, בוודאי מגורים, רילוקיישן, ועוד, ולהקפיד על סקר שוק בין המומחים וקבלת חוות דעת לקוחות.

בארה"ב ידוע אולי להבדיל מערים ושכונות הנחשבות איכותיות בישראל, כי מספיק לעבור רחוב או  מרחק קצר באזור מסויים מהבית שאנחנו מתכוונים לרכוש בשכונה מסויימת, שעלול להסתבר כאזור בעייתי למגורים עקב פשיעה,תעסוקה, אוכלוסייה ועוד, שם מחירי הנדל"ן יהיו נמוכים בעשרות אחוזים, וממש לא נירצה לגור שם בוודאי, או אפילו לרכוש כדי להשכיר את הנכס לשוכרים בעייתיים.

השפעת בחירת טראמפ על שוק הנדל"ן בארה"ב 

בחירת דונלד טראמפ לנשיאות ארצות הברית בנובמבר 2016 השפיעה במגוון דרכים על שוק הנדל"ן, הן בארצות הברית והן בעולם. טראמפ, ידוע כאיש עסקים בתחום הנדל"ן עוד לפני כניסתו לפוליטיקה, הדגיש בנאומיו ובמדיניותו את הצורך בצמיחה כלכלית, הפחתת רגולציות ומיסים, מה שיצר ציפיות שונות בשוק.

כדי לעודד את המיגזר העסקי בכלל וסקטורים כמו ענף הנדל"ן במיוחד, טראמפ יזם  ב2017 את "חוק הרפורמה במס" ,  חוק זה כלל הפחתות מסים רחבות, כולל הורדת מס חברות מ-35% ל- 21% הפחתת המס הגבירה את התמריצים להשקעות בעסקים ובנדל"ן. מדיניות טראמפ הקלה על הרגולציות הפיננסיות והבנייה, מה שאפשר לחברות בתחום הנדל"ן לפעול בצורה חופשית יותר, הדבר תרם לעלייה בהתחלות בנייה, במיוחד בערים שבהן הביקוש גבוה. 

Opportunity Zones - תוכנית זו העניקה תמריצי מס למשקיעים שהשקיעו באזורים מוגדרים כסובלים מפיתוח נמוך, מה שתרם לפיתוח אזורים מוחלשים. היתה  לכך השפעה ואטרקטיביות להשקעה באזורים האלה, למרות שכמשקיעים ישראלים סולידיים לא בטוח שדווקא אזורים אלה מומלצים להשקעה, כמובן שחייבים לבדוק כפי שציינו, כל אזור ספציפי בכל הפרמטרים.

לא יהיה מפתיע אם טראמפ יפעל באופן אגרסיבי הפחתת הריבית בכלל ובפרט בתחום  הנדל"ן וההלוואות לדיור, ובכך יעודד את שוק הנדל"ן הן מבחינת תנופת בנייה ורכישות בתים.

איזה אזורים פופולארים להשקעת נדל"ן בארה"ב?

פלורידה - אין ספק שפלורידה עם מזג האוויר הנוח כמעט לאורך כל השנה, אופי של אזור נופש ובילוי, מושכת משקיעים רבים מכל העולם וכמובן גם מישראל. מיאמי  היא אולי העיר הבולטת בפלורידה ומזוהה עם ישראלים ויהודים  רבים המתגוררים בה. אבל גם  טמפה, אורלנדו, טלהאסי, ג'קסונוויל ובוקה רטון. בוקה זוכה לאחרונה לביקוש מוגבר כעיר ססגונית ויוקרתית בפלורידה, ויש בה פרוייקטים חדשים רבים למגורים. כמובן שפלורידה היא מדינה גדולה עם הרבה מאוד אפשרויות השקעה והבדלים בין האזורים, לכן הבחירה בהשקעה חייבת להתבצע לאחר מחקר מעמיק בלתי תלוי, אופי ההשקעה הרצוי, לטווח קצר או ארוך, מי קהל היעד באזור, פוטנציאל להשכרה ועוד.

אזורים פופולארים נוספים  להשקעות נדל"ן: טקסס, קליפורניה לוס אנג'לס, דטרויט, אטלנטה, ועוד.

חשוב להכיר את אפשרויות ההשקעה בנכסים, המושגים ההבדלים ביניהם, כמו  בתים פרטיים-   Single Family Homes , מתחמי מגורים להשכרה- Multi Family כאשר מדובר למעשה ברכישה קבוצתית של קומפלקס דירות או בניין מגורים שלם, ויש עוד אפשרויות רכישה של נדל"ן למגורים.

חשוב מאוד להדגיש כי גם אם לכאורה התשואה ניראית מעולה "על הנייר" כמו 13%, מדובר בתשואה ברוטו ורק במקרים חריגים ניתן להגיע לתשואה דו ספרתית. לרוב התשואה נטו תסתכם ב-5% – 8% וכמובן באפשרות לעליית ערך במיוחד באזורי הביקוש.

אין ספק שהשקעה בנדל"ן בארה"ב, דורשת ליווי מקצועי של מומחים רצוי אנשי האזור, המכירים היטב את המאפיינים, האוכלוסייה, מחירי נכסים אמיתיים, הזדמנויות, וליווי אמין בכל התהליך מאיתור הנכס ועד רישומו המשפטי, וכמובן ניהול שוטף של הנכס מול השוכרים.

x