הנגיד משאיר את הריבית הגבוהה, מה אפשר ללמוד מההיסטוריה?

הפעם האחרונה שבה ריבית הפריים היתה 6% כפי שהיא היום, היתה בדצמבר 2006.

מאז ירדה הריבית והגיעה שוב לרמה של 6% רק ביולי 2023, כמעט 17 שנה אחרי.

ביקשנו לבדוק נתונים משנת 2006 ביחס לתקופה הנוכחית- 2024 ו-2025 בשוק הנדל"ן בישראל, והאם אפשר ללמוד מכך על הצפי להתרחשות בשוק הנדל"ן לאור העבר והנתונים כיום.

כמובן שהתקופה אז והיום שונה במובנים רבים - כמו המלחמה שפרצה באוקטובר 2023 ומשפיעה עד היום, וכנראה שתשפיע גם בעתיד. גם 2006 היתה שנה ביטחונית מורכבת, כשמלחמת לבנון השנייה פרצה ביולי 2006 אבל להבדיל ממלחמת "חרבות ברזל" ,נימשכה קצת יותר מחודש עד אמצע אוגוסט - 2006.

מאזן הגירה שלילי אז וגם כיום

בשנת 2006  נרשמה הגירה שלילית, כאשר כ-21,500 ישראלים עזבו את הארץ לתקופה ממושכת,  ועלו לישראל כ-19,300 עולים חדשים, בעיקר ממדינות בריה"מ לשעבר, צרפת, ארה"ב ואתיופיה.

בשנת 2024 נתוני ההגירה הרבה יותר משמעותיים,( כמו גם האוכלוסייה שגדלה כפי שציינו)  2024 עזבו את ישראל 82.7 אלף תושבים וחזרו 23.8 אלף, מאזן ההגירה  לסוף 2024 הוא שלילי, ומספר המהגרים מישראל בסוף 2024 עמד על כ- 59,000. יצוין כי מספר העולים עומד על 32.8 אלף (נמוך בכ-15 אלף משנת 2023) ומספר המגיעים באיחוד משפחות (7.9 אלף) כמעט זהה לשנת 2023.

אגב מבחינת נתוני האינפלציה בשנת 2006 היתה 0.1%- כלומר על סף דיפלציה, ירידת מחירים או "אינפלציה שלילית", שיש בה סיכונים לא מבוטלים כמו כניסה למיתון ועצירת הפעילות במשק, מדד תשומות הבנייה היה 5.9% ב- 2006. ב4 השנים הבאות האינפלציה עמדה על שיעור ממוצע של כ- 3.5%, בדומה למצב כיום.

עוד נתון מעניין שפירסמה הלמ"ס לגבי התנהגות מחירי הדירות באותה תקופה ואחריה, משנת 2000 ועד 2006 ירדו מחירי הדירות בישראל ב-12.4%, ומשנת 2007 עד 2012 עלו מחירי הדירות ב-71.9%.

שנת 2006 ושנת 2024 המאפיינים המשותפים

1. עליית מחירים חדה לפני תיקון - ב-2006, מחירי הדירות בישראל היו במגמת עלייה, אך עדיין לא הגיעו לשיאי השנים שלאחר מכן. באופן דומה, ב-2024 אנו עדים לכך שהשוק חווה עליות מחירים חדות בעשור האחרון שהגיעו לשיא בשנת 2022 עם עליית מחירי הדיור של מעל 20% בשנה אחת. כמו אז גם כיום ישנם מכנים משותפים כמו סימנים להאטה או תיקון כלפי מטה במחירי הנדל"ן.

2. סביבה כלכלית גלובלית משפיעה על השוק – בשנת 2006, העולם היה טרום משבר הסאב-פריים בארה"ב, שהשפיע בהמשך גם על השווקים בישראל. ב-2024, השפעות כלכליות גלובליות כמו אינפלציה גבוהה, עליות ריבית והאטה כלכלית עשויות להוביל לשינויים  גם בשוק הנדל"ן המקומי. מאידך, רגיעה במצב הביטחוני והתייצבות, עשויים לשפר גם את המצב הכלכלי ותחושות הציבור כטריגר לביקושים.

3. מדיניות מוניטרית מגבילה – ב-2006, הריבית במשק הייתה כמו הריבית כיום 6% ובהדרגה החלה לרדת. בשנת 2024, בנק ישראל נוקט במדיניות ריבית גבוהה יחסית כדי להילחם באינפלציה, מה שמאט את הביקוש למשכנתאות ומקרר את שוק הדיור, למרות "התפרצות" רכישות דירות בדצמבר 2024, בעיקר על רקע עליית המע"מ, הלוואות ומבצעי הקבלנים וההטבות שהעניקו לרוכשים "על הנייר".

4. ביקושים מול היצע – בשתי התקופות, קצב הבנייה לא תמיד הצליח לעמוד בקצב הביקושים, מה ששמר על רמות מחירים גבוהות. ב- 2006 שיפור במצב הביטחוני והכלכלי הוביל לעלייה בביקושים, בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב, גוש דן, וירושלים.גם כיום אלה אזורי ביקוש,  ולאור השיפור במצב הביטחוני בדרום ובצפון, וחזרת תושבי הצפון הצפויה ב- 1.3.25 לביתם.

5. התחלות בנייה נמוכות יחסית – קצב הבנייה  ב- 2006 היה עדיין מתון יחסית לשנים מאוחרות יותר, מה שהשפיע בהמשך על עליית המחירים.

6. משקיעים חוזרים לשוק – גידול בהשקעות בנדל"ן בעקבות עלייה מתונה בתשואות השכירות, וצפי לעליית מחירים פוטנציאלית עתידית.

הכל יחסי, והביקוש גם ב- 2006 היה גבוה מההיצע

היקף התחלות הבנייה היה נמוך יחסית, אך החל לעלות בהדרגה. בשנת 2006 נרשמו כ-30,000 התחלות בנייה ברחבי הארץ, גידול קל לעומת השנים הקודמות. מספר הדירות החדשות שהושלמו היה סביב 28,000 יחידות דיור. מרבית הפרויקטים החדשים נבנו בגוש דן, ירושלים, וחלקם גם בערים מתפתחות כמו מודיעין ובאר שבע. שיווק קרקעות על ידי המדינה היה מוגבל יחסית, מה שגרם להיצע נמוך והשפיע על מחירי הדירות בעתיד.

מספר הדירות בבנייה פעילה ב- 2006

נכון לסוף דצמבר 2006, היו בישראל כ-55,500 דירות בבנייה פעילה, ירידה של 0.7% בהשוואה לסוף דצמבר 2005. שטח הבנייה הכולל של דירות אלו היה כ-12.63 מיליון מ"ר, מתוכם 75.3% יועדו למגורים והיתר לענפי המשק השונים. 

במהלך שנת 2006, החלה בנייתן של כ-30,000 דירות חדשות, ירידה של 4.7% בהשוואה לשנה הקודמת. מספר הדירות שהושלמו באותה שנה עמד על כ-29,900, ירידה של 8.5% לעומת 2005.  מלאי הדירות בבנייה פעילה ירד בהדרגה במהלך השנה, מ-56,000 דירות בסוף ספטמבר 2006 לכ-55,500 בסוף דצמבר 2006.  נתונים אלה משקפים מגמה של ירידה בהתחלות ובגמר הבנייה, לצד ירידה מתונה במלאי הדירות בבנייה פעילה במהלך שנת 2006.

מה קורה ב- 2024?

אם נתוני הריבית והאינפלציה היו דומים באופן יחסי בשנים 2006 ו- 2024 ,בכל מה שקשור למלאי הדירות והבנייה הפעילה המצב שונה באופן דרמטי, וזה גם מה שמדאיג.

למרות "העודפים" לכאורה  בהיצע  בשנת 2024, כמו מספר הדירות החדשות שלא נמכרו  שהגיע לשיא של כמעט 76,000 דירות!. 

שיא מכירת הדירות ב- 2024 שבא לידי ביטוי במיוחד לקראת סוף השנה והגיע ל- 101,040 דירות, רובן במכירות "על הנייר". מספר הדירות בבנייה פעילה, כלומר דירות שהחלה בנייתן אך טרם הסתיימה גם הגיע לשיא ב- 2024, כ- 180,000 דירות!

גם אם נשווה בין האוכלוסייה ב -2006 שגדלה בכ- 30% ב- 2024, עדיין מדובר לכאורה בפערים גדולים ומצטברים של דירות שאמורים היו לספק את הביקושים  לדיור ב-2024.

אם נזכור שהביקוש הקשיח לדירות בכל שנה בהתבסס על הריבוי הטבעי וצרכי השוק, מדובר בכ- 60,000 – 65,000 דירות.

הסכנות במצב שוק הדיור כיום בישראל

הרוכשים ירדו מהגדר ב2024  ניתן היה לראות זאת בקצב לקיחת המשכנתאות ששבר שיאים במהלך שנת 2024, והגיע לקרוב ל- 100 מיליארד שקל בשנה, כאשר השיא כזכור היה בדצמבר 2024 ,עם היקף אדיר של כ - 14 מיליארד שקל משכנתאות!

רבות דובר על הסיכון הגדול בהלוואות הבלון שעושה רושם ניתנו לכל דיכפין, בעידוד הקבלנים בעסקאות הידועות כ 80/20  או אפילו רק 10% בהסכם והיתרה באכלוס.

מישהו יצטרך לשלם את אותם הלוואות בלון, והתקווה שהמחירים ימשיכו לעלות "כי ככה זה היה עד היום" ובמועד הקרוב לאכלוס הדירות יהיו יקרות יותר, והריבית נמוכה מהיום, זו יותר תקווה או מישאלה, שאיש לא יכול להבטיח. אם משנת 2006 ירדה הריבית בהדרגה כמעט מידי חודש, עד לריבית הנמוכה ב-11.2021 בשיעור של 1.6%, הריבית כיום נישארה ללא שינוי בגובה של 6% גם לאחר הודעת הריבית האחרונהב-24.2.24. כך במשך יותר משנה מ-1.24 ולא עושה רושם שהנגיד ימהר להוריד את הריבית, במצב הנוכחי הקבלנים והיזמים מרגישים היטב את עול מימון ההלוואות שלקחו, תוסיפו לכך ניפוץ בועה שהתחיל בינתיים בשוק הקרקעות כמו בשטח בשדה דב, שמשוערך בכ- 40% פחות מהשיא שנימכר בשיא בשנים 2021 – 2022, ואפשר לשער לאן זה עלול להגיע, ובמי עוד זה עשוי לפגוע.
 

ואולי קצת אופטימיות?

כפי שציינו בפתיח יש לא מעט נתונים דומים בין השנים 2006 ל-2024, המצב הביטחוני אז היה מושפע ממלחמת לבנון השנייה שפרצה, האירוע של רוה"מ שרון, ואירועים ביטחוניים נוספים. אך בסופו של דבר הנתונים הפיננסים גם בשוק ההון וגם בשוק הנדל"ן הראו  במהלך שנת 2006 ,מגמת חזרה לשגרה עד כמה שניתן לומר זאת, בהשוואה למצב המורכב יותר כיום.

לאחר הפסקת האש ב- 2006, שוק ההון שספג ירידות בתחילה לאור הטלטלה בשווקים בעולם, והאירועים שתיארנו, התאושש ת"א 25 הוסיף 12.5%, ומדד ת"א נדל"ן 15 זינק ב-66%(!), ת"א 100 סיים את 2006 עם תשואה שנתית של 12%, ות"א  75 עם כ-18%.

אז אולי למרות כל הנתונים הלא פשוטים, המלחמה שעדיין ברקע, המצב הכלכלי  הקשה שבא לידי ביטוי ביוקר מחייה המכביד על כלל האוכלוסייה, וגירעון מצטבר ללא מקורות כיסוי ברורים, יש מקום לאופטימיות זהירה  על סמך העבר, אנחנו בעד.