קרן נאמנות במוקד || מור נדל"ן

כאשר סקטור הנדל"ן "התלווה" לבורסה כולה, ועלה בחוזקה מספטמבר 2024 ועד ינואר 2025, תמהנו קצת על העניין. האם זה הגיוני שסקטור כזה יהיה בין הטובים בתשואות? אחרי הכול, אנו מדברים על סקטור "עמוס" בבעיות מהותיות של ממש: ריבית ריאלית גבוהה מצד בנק ישראל עקשן, חוסר בכוח אדם מיומן עקב המלחמה והאילוצים הביטחוניים, ומחירים שעדיין לא הפנימו את השינוי ביכולת הקונים להיכנס לחוב כימים ימימה.

כמו כן, שוק הנדל"ן הבינלאומי (גם במקומות היקרים בעולם) בהחלט נכנס לסוג של האטה במחירים וביזמות בגלל העצירה של קובעי המדיניות המוניטאריים להחזיר את הריביות מטה בצורה משמעותית מן הרמות הגבוהות שראינו בנרמול שהיה ב-2022. כל זה יחד עם עניינים גיאו-פוליטיים שמשפיעים על זרימת ההון של משקיעי נדל"ן זרים למקום הרכישה. מספיק לבחון את השוק במקומות היוקרתיים בקנדה ואוסטרליה כדי לקבל מושג על התופעה הגלובלית הזו.

בכל אופן, אצלנו, שוק הנדל"ן המקומי, בפריזמת החברות הציבוריות שלו, הצליח למרוד בגרביטציה עד ינואר. מאז, הסקטור עושה מעשה הפוך: הוא נמצא בין הסקטורים בעלי ביצועי החסר היחסיים. לכן, זה הזמן לבחון את הקרנות שלו, ולנתח כמה מהן, כדי להכניס אותן לתיק המעקב לימים טובים יותר. הנה הקרן הטובה שנתית, שעוסקת בנדל"ן נטו, ולא בעוד אלמנטים כמו תשתיות. אגב, מעניין לציין שיש בה עדיין גיוסים... הבה נתחיל.
 

פרטי הקרן
 

הקרן מגיעה אלינו מבית מור, והיא די וותיקה כאשר היא הוקמה בתחילת 2017. יש לציין שהיא לא שינתה מדיניות השקעה משמעותית מאז, וזה סימן של חיוב בהחלט. לצורך עניין הניתוח הזה בניתי "קטגוריה" אד הוק (ראו לינק מטה) שמכילה את כל הקרנות שבשמן מופיעה המילה נדל"ן כך שהנתונים הבאים מתייחסים לקבוצה הזו של קרנות.

ובכן, הקרן גובה 1.25% דמי ניהול שנתיים וזה ממקם אותה במקום השני (מן היקרה לזולה). אבל, יש לציין שחלק מן הקרנות בקטגוריה המוצגת הינן קרנות מחקות שגובות, בדרך הטבע, הרבה פחות מאשר קרנות מנוהלות כמו הקרן המדוברת. עדיין, היא די יקרה. סטיית התקן שלה עומדת על 2.37% וזו סטייה גבוהה מאוד עבור קרן מנייתית. מעל 2% מדובר בתנודתיות שהמשקיע הישראלי בדרך כלל אינו מחבב עקב היותו סולידי במהותו.

אבל, יש כאן הסתייגות: הסקטור היה באמת קצת "משוגע" לאחרונה ואין כאן תנודתיות ספציפית לקרן אלא השתקפות של מה שנעשה בעולם הנדל"ן. גודלה עומד על 290.78 מיליוני שקלים הממקמים אותה במקום הראשון (!) וזה מעורר מחשבה חיובית כאשר הקרן הגדולה ביותר הינה גם הטובה ביותר תשואתית. ובעניין התשואה נאמר: היא הניבה 24.88% שנתית מול סביבה של 17% בממוצע של הקטגוריה ובתשואה של קרן מחקה את מדד הנדל"ן המקומי. בחשיפות אין עניין מיוחד: 92.54% מנייתית כאשר אין לה כמעט חשיפה לחו"ל (0.94% - מט"ח).
 

ביצועי הקרן
 

אין כמו הגרף הזה על מנת לתת לנו תחושה ברורה לגבי תנועת המחיר של הסקטור. העלייה המדהימה והירידה האחרונה החדה מאוד. אגב, אותה ירידה עדיין לא תיקנה רמות עמוקות מדיי של אותה עלייה (50% או שני שליש...). ויהיה מאוד מעניין לראות עד כמה יגיע אותו תיקון לפני שתתחדש המגמה החיובית. ההשואאה הראשונה מציגה את הקרן של מור מול קרן מחקה של אי-בי-אי עבור שנתיים, שנה, ושלושה חודשים:
 

מן התצוגה הזו אנו רואים שהטווח הקצר מיטיב עם הקרן של מור כאשר השנתיים לא מראים הבדלים גדולים. מה השתנה? האם נקנו מניות ששינו בהרבה את האיזון מול המדד עצמו? מעניין לעקוב אחרי ההשוואה הזו לאורך זמן. ההשוואה השנייה נעשתה בין הקרן של מור ו-4 מחברותיה: קרנות נדל"ן נטו מנוהלות, כאשר לקחתי את הקרנות עם הביצועים השנתיים הטובים ביותר אחרי אלו של מור (קרנות של אנליסט, ילין לפידות, קסם, ואלטשולר שחם). גם כאן, מדובר בטווחים של שנתיים, שנה, ושלושה חודשים:
 

וגם כאן, השינוי לטובה של מור מתבצע ממש לאחרונה, ואנו חייבים לעקוב אם ההובלה הזו תתמיד להתקיים או תשתנה עם הימים החמורים שעוד עומדים כנראה לפני הסקטור.
 

גיוסים ופדיונות

בחזית הגיוסים נודה מיד: יש כאן מצב ביש למדי, המראה שהקרן של מור אינה נמצאת בכלל בראדאר של המשקיעים. אחרי שהפדיונות קטנו מאוד, הקרן פשוט מנמנמת לה סביב ה-0 בפרמטר הזה. ומעניין לציין, שלמרות כל מה שאנו רואים בעקומת שווי נכסי הקרן, היא עדיין הקרן הגדולה בקטגוריה. הנה הגיוסים, בשנתיים האחרונות, של הקרנות האחרות:
 

למי שמעוניין להגיע לדף הקרן באתר פאנדר, הנה הלינק:

https://www.funder.co.il/fund/5124300

וכדי לבחון את התחרות הישירה בה ניתן להגיע לדף הענף:

https://www.funder.co.il/fundList/n/%D7%A0%D7%93%D7%9C%22%D7%9F

המון הצלחה לכולם!

לידיעת הקוראים:

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן.

במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.

אנחנו עושים מאמצים גדולים לאתר בעלי זכויות בצילומים, סרטונים, גרפים, או כל חומר מתפרסם אחר. יצירות שבעל זכות היוצרים בהן אינו ידוע, לא אותר, או לא הושג נעשה לפי סעיף 27 (תיקון מס' 5) תשע"ט 2019 ל"חוק זכויות יוצרים". אם זיהיתם צילום, סרטון, גרף, ואתם חושבים שאתם בעלי הזכויות עליהם, יש לפנות ל [email protected] בכל מקרה והתוכן בכתבה מפר זכויות יוצרים שבבעלותך, מצאת שגיאה בכתבה או מאמר, או נתקלת בפרסומת לא ראויה? אנא דווח/י לנו לאימייל [email protected]