מניבים מסכמת את שנת 2024

‏

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ולשנת 2024. החברה מחזיקה, נכון ליום 31 בדצמבר 2024 ב-26 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-308 אלף מ"ר וכ-76  אלף מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים וכן שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב. במהלך שנת 2024 השלימה החברה רכישה של שלושה נכסים מניבים בעלות כוללת (לפני הוצאות רכישה) של כ-303 מיליון ש"ח, בכללם מבנה לוגיסטי בראש העין, רכישת 75% מזכויות הבעלות במגדל משרדים בחיפה ונכס לוגיסטי נוסף באזור התעשייה חבל מודיעין. בנוסף, התקשרה החברה בהסכם מכר למכירת מתחם בנהריה. 

סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2024, מסתכם בכ-3.32 מיליארד ש"ח, גידול של כ-12.7% ביחס לשנה שעברה. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.73 מיליארד ש"ח, נכון ליום 31 בדצמבר 2024 גידול של כ-9.4% ביחס לשנה שעברה.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בשנת 2024 בכ-237.1 מיליון ש"ח, לעומת כ-200.6 מיליון ש"ח בשנת 2023, גידול של כ- 18.2%. הגידול נובע הן מגידול במצבת הנכסים (יבנה, זנלכל, ראש העין דנשר, מגדל ארמון וחבל מודיעין) והן מגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים לרבות מגדל מניבים כפר סבא.

ה-NOI בשנת 2024 הסתכם בכ-218 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-182.9 מיליון ש"ח בשנת 2023, גידול של כ-19.2%. ה-NOI לשנת 2024 הסתכם מעבר לטווח העליון בתחזית ה-NOI המעודכנת של החברה, שעמדה על 214-216 מיליון ש"ח, וזאת לאחר שהתחזית עודכנה כלפי מעלה מספר פעמים במהלך השנה. ה-NOI ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם בכ-57 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-48.4 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2023, גידול של כ-17.7%. 

שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2024, מסתכם בכ-97%, לא כולל את המבנה בהרטוב שהיה בהליכי שיפוץ ונמצא בשלבי השכרה מתקדמים. כולל המבנה בהרטוב שיעור התפוסה הינו כ-92%.

Same Property NOI - בשנת 2024 הסתכם בכ-192.5 מיליון ש"ח, עלייה של כ-8% לעומת כ-178.4 מיליון ש"ח ב-2023. החברה תבחן מעת לעת עדכון של תחזית אומדן ה-NOI הצפוי לשנת 2025, בהתאם לרכישות הצפויות להתבצע במהלך 2025 בהתאם לאסטרטגיית רכישת הנכסים של החברה.    

ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם ה- Same Property NOI בכ-52.4 מיליון ש"ח, עלייה של כ-8% לעומת כ-48.4 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2023. 

שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-7.13%, נכון ליום 31 בדצמבר 2024, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה הסתכמה בכ-2.2%, נתונים המשקפים מרווח של כ-4.9%. 

שיעור המינוף נטו הינו כ- 47.4% ליום 31 בדצמבר 2024, המאפשר לחברה גיוס חוב  נוסף ויחד עם המזומן שבידיה לרכוש נכסים נוספים תוך שמירה על רמת מינוף של כ-50% התואמת את מדיניות החברה.

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) בשנת 2024 הסתכם בכ-164.3 מיליון ש"ח, עלייה של כ-19.1% לעומת כ-137.9 מיליון ש"ח בשנת 2023. ה-FFO לשנת 2024 עלה מעבר לטווח העליון בתחזית ה-FFO המעודכנת של החברה, שעמדה על 159-161 מיליון ש"ח. ה-FFO הריאלי ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם בכ-43.1 מיליון ש"ח, לעומת כ-36.6 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2023 - גידול של כ- 17.8%.

ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) בשנת 2024 הסתכם בכ-104 מיליון ש"ח לעומת כ-91 מיליון ש"ח בשנת 2023, גידול של כ- 14.3%. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות הרשות לניירות ערך) ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם בכ-44.5 מיליון ש"ח, לעומת כ-35 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2023, גידול של כ- 27.5%. 
 

 

שערוך נדל"ן להשקעה – בשנת 2024 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך כ-41.6 מיליון ש"ח, לעומת כ- 70.1 מיליון ש"ח בשנת 2023. במהלך הרבעון הרביעי נרשמו הכנסות בסך כ-27.1 מיליון ש"ח בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים במסגרת שיערוך לחלק מנכסיה (שטרם הוערכו במהלך השנה), לעומת כ- 32.6 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2023. 

הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים – בשנת 2024 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות (בעיקר מס רכישה) בסך של כ- 22.6 מיליון ש"ח, לעומת כ-13.1 מיליון ש"ח בשנת 2023 

הרווח הנקי בשנת 2024 הסתכם בכ-123 מיליון ש"ח, לעומת כ-148 מיליון ש"ח בשנת 2023. הרווח הנקי ברבעון הרביעי 2024 הסתכם בכ-67.7 מיליון ש"ח, בדומה לרווח הנקי ברבעון הרביעי של 2023. בנטרול התאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו (לרבות הוצאות רכישה) גדל הרווח הכולל בשנת 2024 בכ-13 מיליון ש"ח אל מול שנת 2023, ובכ-9.6 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2024 אל מול הרבעון המקביל.   

חלוקת דיבידנד – דירקטוריון החברה אישר מדיניות חלוקת דיבידנד, כך שהחברה תפרסם את סכום הדיבידנד השנתי המינימלי אשר בכוונתה לחלק, ואשר יחולק ל-4 תשלומים אשר יוכרזו בכל רבעון קלנדרי. דירקטוריון החברה אישר ביום 17.3.2025 חלוקת דיבידנד בסך של 3.2 אגורות למניה (כ-24.3 מיליון ש"ח), המצטרפים לחלוקות דיבידנד קודמות במהלך 2024, כך שבגין שנת 2024 כולה חילקה החברה דיבידנד בסך כולל של כ-12.35 אגורות למניה (כ- 93 מיליון ש"ח), בהתאם לתחזיות ההנהלה המעודכנות. המועד הקובע הינו 14 באפריל 2025, והדיבידנד ישולם ביום 22 באפריל 2025. כמו כן אישר הדירקטוריון, במסגרת מדיניות הדיבידנד, את הדיבידנד המינימלי הצפוי לשנת 2025 בסך של 97 מיליון ש"ח. 

נכון ליום 31 בדצמבר 2024, ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.73 מיליארד ש"ח, לעומת כ- 1.58 מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר 2023. הגידול נובע בעיקר מהרווח בתקופה ומהנפקת כתבי אופציה בסך של כ-5.8 מיליון ש"ח, בניכוי הדיבידנדים שהוכרזו, ובניכוי עלות רכישת מניות החברה במסגרת תוכנית רכישה עצמית בסך של כ-12.7 מיליון ש"ח.

הגידול בהון העצמי נובע בעיקר מרווח בתקופה של כ-123 מיליון ש"ח, מהנפקת מניות בסך של כ-114.3 מיליון ש"ח, מהנפקת מניות באוצר בסך של כ-13.4 מיליון ש"ח ומתשלום מבוסס מניות בסך של כ-0.4 מיליון ש"ח, אשר קוזזו בחלוקת דיבידנד בסך של כ-89.5 מיליון ש"ח ובעלות רכישת מניות באוצר במסגרת תוכנית רכישה עצמית בסך של כ-13.5 מיליון ש"ח.

לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 135 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024 (וליום פרסום הדו"ח כ- 170 מיליון ש"ח). בנוסף החברה דיווחה כי כלל הנדל"ן שברשותה אינו משועבד. האיתנות הפיננסית של החברה, המתבטאת ביתרות המזומנים שברשותה, במינוף הנמוך (כ-47% ליום פרסום הדוח) ובכך ש-100% מנכסי החברה אינם משועבדים, עשויים לסייע לחברה להתמודד עם מקרי קיצון שונים. יצוין כי מועד פירעון החוב המהותי הבא (יתרת קרן אג"ח מסדרה ב') יחול רק בעוד כ-2.75 שנים, ביום 31.12.2027.

תחזית NOI ו- FFO

במסגרת הדוחות הכספיים פרסמה החברה את תחזיות ה-NOI וה-FFO לשנת 2025, אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2025 הינו כ-224-227 מיליון ש"ח. אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2025 הינו כ-165-168 מיליון ש"ח. כמו כן החברה צופה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-97-100 מיליון ש"ח בגין שנת 2025. 

העלאת דירוג - ביום 10 ביולי 2024 חברת הדירוג מידרוג העלתה את דירוגה של החברה ואיגרות החוב שלה מ-A1.il ל-Aa3.il והותירה את אופק הדירוג "יציב". 

אימוץ מדיניות תגמול חדשה לנושאי משרה והתקשרות בהסכם ניהול - ביום 12 במרץ 2024 אישרה האסיפה הכללית של החברה אימוץ מדיניות תגמול חדשה והתקשרות בהסכם ניהול מעודכן עם חברת הניהול, וכנגזרת ממנו הופחתו דמי הניהול התזרימיים הצפויים בשיעור של 13-20% כתלות בהיקף נכסי החברה, ונקבעו מנגנונים לקשירת חלק מתגמול חברת הניהול לביצועים התפעוליים ולשווי השוק של החברה. 

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "על אף אתגרי השוק המשמעותיים, 2024 היתה שנת צמיחה נוספת בה המשכנו ליישם בהצלחה את אסטרטגיית ההשקעה והגדלנו את היקף הנכסים בכ-300 מיליון ש"ח, וכן עמדנו ביעד שקבענו לעצמנו ושמרנו על שיעור התפוסה הגבוה בנכסי החברה. 

היעדים שלנו לשנה הקרובה כוללים את האכלוס מחדש של המרלו"ג בהרטוב שלגביו כבר מתנהלים משאים ומתנים מתקדמים, וכן את קידום ההשכרה של מגדל לבנדה שהקמתו מתקדמת כסדרה, והשלמתו צפויה לקראת אמצע שנת 2026. 

תחזיות ה-NOI וה-FFO לשנת 2025 שפרסמנו מושפעות, בין היתר, גם מעיתוי ביצוע רכישת הנכסים בשנת 2024 ואינן לוקחות בחשבון כרגע רכישת נכסים נוספים. עם זאת, אנו בוחנים מספר הזדמנויות לביצוע רכישות נוספות, ובהתאמה נבחן מעת לעת את התחזיות עליהן דיווחנו".   

שרון שוופי, יו"ר מניבים: "תנאי המאקרו ושוק הנדל"ן היו מאתגרים בשנת 2024, אך עם כניסתנו לשנת 2025 אנו מזהים שינוי מגמה של  התאוששות מסוימת בביקושים לשכירת שטחים ועליה בקצב ההשכרות. עם זאת, סביבת המאקרו עדיין מקרינה חוסר וודאות המהווה ריסון לפוטנציאל הצמיחה.  

התוצאות החזקות ב-2024 והצמיחה ב-FFO אפשרו לחברה להמשיך בחלוקת הרווחים, בהתאם לתחזית, כך שבסך הכול תחלק החברה דיבידנדים בסכום מצטבר בסך של כ-93 מיליון ש"ח בגין תוצאות 2024, תוך שמירה על תשואת דיבידנד גבוהה. גם בשנת 2025 נפעל לרכישת נכסים נוספים התואמים את אסטרטגיית החברה המתמקדת בנכסי לוגיסטיקה, תעשיה ומשרדים סולידיים, שיבטיחו את המשך הצמיחה של החברה, ואנחנו ערוכים היטב לשם כך מבחינה פיננסית. 

בשם עובדי החברה ומנהליה אנו מבקשים להשתתף בצער משפחות הנופלים והנרצחים במלחמה, ומייחלים לחזרתם המהירה של כל החטופים".    

הנכס בהר טוב

נכון למועד הפרסום, הסתיימו עבודות תיקון הנזק במבנה, והחברה מנהלת מו"מ מתקדמים עם שוכרים חליפיים, לקראת חתימת הסכמי שכירות על כלל שטחי המבנה. החברה ביצעה הפרשה בסך של 25 מיליון ש"ח, בגין אומדן עלות עבודות התיקון במבנה. כאמור בדיווחי החברה, במקביל ובהמשך להודעתה החד צדדית של השוכרת בדבר סיום הסכם השכירות, ביום 13 בפברואר 2025, נטשה  השוכרת את המבנה. 

בסוף חודש דצמבר 2024 הגישה החברה תביעה כנגד הפניקס חברה לביטוח בע"מ, על מנת לחייב אותה לשלם לחברה תגמולי ביטוח, לרבות אובדן הכנסות, בסך של כ-32 מיליון ש"ח לאחר שהפניקס דחתה את תביעתה של החברה לקבלת תגמולים על-פי מארג ביטוחים מקיף שנרכש על ידי החברה. 

בתחילת חודש פברואר 2025, התקבל אצל החברה, כתב תביעה שהוגש על ידי השוכרת נגד החברה, כלל חברה לביטוח בע"מ והפניקס, במסגרתו מבקשת השוכרת מבית המשפט, מתן סעד הצהרתי לפיו הסכם השכירות בוטל על ידה כדין, לחייב את החברה ואת הפניקס לשלם פיצוי בגין נזקים שנגרמו לה בעקבות הליקויים שהתגלו במבנה ואשר חייבו את פינויו, וכן לחייב את כלל לשלם לה פיצויים ותגמולי ביטוח בגין נזקים המכוסים בפוליסת ביטוח שרכשה. סכום התביעה בכללותו מסתכם לסך של כ-67.5 מיליון ש"ח. 

כתב התביעה כולל טענות אשר נטענו על ידי השוכרת בעבר ונדחו על-ידי החברה, כאשר במקביל, לחברה קיימות טענות כלפי השוכרת בקשר עם קיום התחייבויותיה על פי הסכם השכירות, כך שנכון למועד זה החברה שוקלת את צעדיה ביחס לאופן התנהלותה של השוכרת, לרבות הפעלת יועציה המשפטיים לצורך הכנת מענה לכתב התביעה האמור.

עסקאות בולטות והשבחת נכסים מתחילת שנת 2024  

רכישת 75% (50% בחודש ינואר 2024 ו-25% נוספים בחודש יולי 2024) ממגדל משרדים ומסחר בחיפה (מגדל ארמון) - בחודש יולי 2024 חתמה החברה על הסכם לרכישת 25% נוספים ממגדל משרדים ומסחר בחיפה, המוכר בשם "מגדל ארמון" בתמורה לכ-54.5 מיליון ש"ח (הסכום כולל עבודות התאמה לשוכר, ולא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-4 מיליון ש"ח, בעיקר מס רכישה). זאת, בהמשך לעסקה מחודש ינואר האחרון (הושלמה במרץ 2024), שבה רכשה מניבים 50% מהמגדל בתמורה כוללת של כ-108.75 מיליון ש"ח (כולל השקעה של 5 מיליון ש"ח, לעבודות התאמה לאחד השוכרים במגדל ולא כולל הוצאות עסקה בסך של 8.1 ש"ח).
 

מגדל ארמון ממוקם בשכונת הדר בחיפה, והוא בנוי על קרקע בשטח של כ-3.5 דונם. המגדל כולל 18 קומות מעל 6 קומות מרתפי חניה, בשטח עילי להשכרה של כ-16,000 מ"ר (14,600 מ"ר שטחי משרדים ו-1,400 מ"ר שטחי מסחר) וכ-410 מקומות חניה. המגדל מאוכלס בשוכרי עוגן יציבים, בחוזים לטווח ארוך, בהם מנהל הדיור הממשלתי, קופות חולים, סופר פארם ובנק דיסקונט, שמהווים יחדיו למעלה מ-95% מהמגדל.

נכון ליום 30 בספטמבר 2024, שיעור התפוסה במגדל ארמון עמד על כ-97%. להערכת מניבים, ה-NOI השנתי הצפוי, לאחר רכישת 25% הנוספים, יעמוד על סך של 10.5 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ, המשקף תשואה של כ-6.85% ביחס למחיר העסקה (חלק החברה) ובנוסף, זכאית החברה להכנסה נוספת בסך של כ- 0.9 מיליון ש"ח בשנה, בגין התשלום שישולם על ידה בגין עבודות ההתאמה.

במסגרת העסקה, לרשות מניבים והמוכרת (קרן ריאליטי) עומדות אופציות הדדיות, במועדים שנקבעו, שיאפשרו למניבים לרכוש את יתרת הזכויות במגדל (25%) בתמורה למחיר מימוש שיחושב לפי שיעור התשואה העתידי מ-NOI (אופציית Call), לחילופין, יאפשרו לריאליטי למכור את זכויותיה הנותרות למניבים בהתאם למחיר המימוש שייקבע (אופציית PUT).

מכירת מתחם טכנולוגית להבים בנהריה – בחודש יולי 2024, לנוכח הודעת טכנולוגיות להבים על כוונתה להפסיק את פעילותה במתחם במהלך 2026, ועל מנת למקסם את התועלת למניבים מהמתחם, חתמה החברה על עסקה למכירת מתחם טכנולוגיות להבים בנהריה לקרן מרתון שעוסקת בשינויי ייעודם של קרקעות לשימושים אחרים וקידום תב"עות בתמורה ל-155 מיליון ש"ח. העסקה גם כוללת תמורה מותנית (מנגנון אפסייד). שווי הנכס בספרי החברה עמד על כ-143 מיליון ש"ח. עלות הרכישה המקורית של הנכס עמדה על כ-135 מיליון ש"ח.

מתחם טכנולוגיות להבים נמצא בקו ראשון לים בנהריה ומשתרע על שטח של כ-51 דונם, בו מצויים 6 מבנים ומבני עזר, בשטח בנוי כולל של כ-22,300 מ"ר. המתחם נמצא  בצמוד לטיילת העירונית, ובסמוך לשכונות מגורים חדשות של העיר כגון שכונת אכזיב. כיום המתחם מושכר לטכנולוגית להבים (חברה בת של Pratt & Whitney, חלק מתאגיד Raytheon Technologies), שקיבלה החלטה על סגירת חלק מפעילותה בישראל, בעיקר במפעל בנהריה, בשנים הקרובות. 

מועד השלמת העסקה (קלוזינג) נקבע לעוד ארבע שנים ממועד חתימת ההסכם והרוכש יוכל להאריכו עד לתום הסכם השכירות הקיים בחוזה עם טכנולוגיות להבים (יוני 2029). במועד החתימה, שולמה ע"י מרתון מקדמה בגובה 10% מהתמורה, ובנוסף הועמדה ערבות לטובת מניבים, בגובה 5% מהתמורה. עד להשלמת העסקה מניבים תהיה זכאית לקבלת מלוא כספי השכירות במתחם – כ-11.5 מיליון ש"ח בשנה, צמוד מדד, ובסך הכול כ-45-56 מיליון ש"ח, כתלות במועד השלמת העסקה. 

רכישת נכס לוגיסטי בראש העין - בחודש ינואר 2024 רכשה החברה נכס לוגיסטי באזור התעשייה אפק בראש העין בתמורה ל-89.8 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ, לא כולל הוצאות עסקה בסך 6.7 מיליון ש"ח – בעיקר מס רכישה).

במסגרת העסקה רכשה החברה את מלוא הזכויות במקרקעין, בשטח כולל של כ-8.4 דונם, והמבנה הבנוי בשטח של כ-10,000 מ"ר (כ-7,000 מ"ר שטחי לוגיסטיקה, כ-3,000 מ"ר שטחי משרדים), וכן כ-120 מקומות חניה.

במקביל לרכישת הנכס, התקשרה החברה עם המוכר בחוזה שכירות ארוך טווח (10 שנים), לפיו, החל מהשלמת העסקה, ישכור שטחי משרדים בשטח של כ-2,200 מ"ר, הנמצאים כיום בשימושו, בתמורה לכ-1.5 מיליון ש"ח בשנה, בתוספת מע"מ (צמוד מדד). ה-NOI השנתי הצפוי מהנכס מסתכם בכ-5.85 מיליון ש"ח בשנה, ומשקף תשואה של כ-6.5% ביחס לתמורה. יצוין כי הנכס ממוקם בצמידות לנכס נוסף של החברה באזור התעשייה אפק – "בית כרמלים". העסקה הושלמה ביום 11 בפברואר 2024.

רכישת מבנה לוגיסטי באזור התעשייה חבל מודיעין - בחודש דצמבר 2024 רכשה החברה מידי צד ג' מתחם לוגיסטי באיזור התעשייה חבל מודיעין בעסקת Sale & Leaseback. התמורה בעסקה מסתכמת ב-50 מיליון שקל, בתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ- 4 מיליון שקל, בעיקר מס רכישה). 

הנכס הנרכש כולל קרקע בשטח כ-5.2 דונם ומבנה בשטח של כ-3,400 מ"ר, הכולל כ-2,400 מ"ר בקומת קרקע (שמתוכם כ-2,100 מ"ר בגובה כ- 18 מטר) ושלוש קומות נוספות בשטח של כ-340 מ"ר לכל קומה (קומה אחת משמשת למשרדים ושתי קומות משמשות כשטחי מיון וליקוט). הנכס כולל מערכות עתירות ידע הכוללות אוטומציה בליקוט, מיון, צינון, קירור, גיבוי וכיו"ב. בנוסף, כולל הנכס גם מערכת פוטו וולטאית על גג המבנה, בהספק של כ- 150 קילו וואט. 

במסגרת העסקה, המוכרת תשכור את הנכס ממניבים במודל שכירות "טריפל נט" (NNN) לתקופה של 10 שנים, עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות. דמי השכירות יסתכמו בכ-3.15 מיליון ש"ח בשנה, בתוספת מע"מ (צמוד למדד המחירים לצרכן). ההכנסה הצפויה מהמערכת הפוטו וולטאית היא כ-100 אלף ש"ח בשנה. על פי חוזה השכירות, ה-NOI השנתי עומד על סך של כ- 3.25 מיליון ש"ח, המשקף תשואה של כ-6.5% ביחס למחיר העסקה.

 

לגרף מניבים ריט לחצו כאן

111 קרנות נאמנות שמחזיקות סה"כ 97.18 מיליון במניבים ריט
קרנות נאמנות שמחזיקות את מניבים ריט. לרשימה המלאה