המכרזים האחרונים יקשו על קבלנים להוריד מחירים

"יש מעגל שוטה. מצד אחד יש בלימה בעליית המחירים וזה מובהק וטוטאלי. אפילו פה ושם באופן נקודתי רואים ירידת מחירים. מצד שני שכר הדירה עלה בחודשים האחרונים עלייה דרמטית, והוא נמצא במגמת עלייה מובהקת. אז אנשים אומרים, מה נשלם כל-כך הרבה על שכר דירה, אז בוא נשלם משכנתא, אבל אנשים ממתינים על הגדר לראות לאן השוק הולך. ואז כל ההתלבטות הזו חוזרת על עצמה. בכל מקרה אם המחירים ירדו, זה יקרה רק בעוד 4-5 שנים, אז מה נחכה כל-כך הרבה זמן, וכל שנתיים נחליף דירה בשכירות. יש התלבטות אמיתית".

את רואה שיש עכשיו יותר בעלי יותר מדירה אחת שמכניסים את דירותיהן למכירה? בעקבות צעדי האוצר

\"כן. יש מספר סוגים של משקיעים. יש משקיעים סולידיים שמהוים כ-20% מהשוק. הוא קונה דירה שיהיה לילדים, לפנסיה. משקיעים כאלה הם אדישים למש שקורה בשוק. לא מעניין אותם מיסוי או רווחים. הישראלים בכלל נורא אוהבים נדל"ן, זה משהו בתרבות שלנו. ואוהבים לאסוף דירות. יש קצת כסף קונים דירה.

יש בנוסף את המשקיעים החדשים שנכנסו לשוק בגלל הריבית הנמוכה, זה 10% נוספים שנכנסו כמשקיעים לשוק. הם רוצים לעשות אקזיט. לקנות את הדירה בזול, לשפץ ולמכור אותה וליהנות מרווח ההון. ובגלל כל הפטורים הם גם לא משלמים מס. אותו משקיע מושפע מאוד מהמיסוי. אז הוא מעדיף למכור את הדירה כדי ליהנות מהפטור ממס, שולח את הדירה לשוק. ואז יש פחות דירות להשכרה.

מאידך, זוג שרצה לקנות דירה יושב כעת על הגדר, ומעוניין לשכור דירה, אז זה מעלה את הביקושים, ועם הירידה בהיצעים זה מה שמעלה את השכירות. אם בעל דירה מזהה את זה, מתקשרים אליו הרבה אנשים על דירה אז הוא מעלה את המחיר".

אז אולי הפתרון זה הפריפריה

"כן אבל הממשלה לא מציעה פתרונות נגישות למי שגר בפריפריה. אנשים לא מוכנים לעבוד בתל-אביב ולגור במקום רחוק. הרכבת בעייתית עדין, ולמרות שהשתפרה בשנים האחרונות היא עדין לא כלי אמין מספיק. כל הפתרונות שהממשלה מציעה הם שליפות ונורא לא מערכתיות.
אם רוצים להוציא אוכלוסיה מהמרכז, הרי הממשלה לא תתחיל לבנות בקרוב לא בגלילות שזה יקרה עוד 10-15 שנה, אין פתרונות במרכז והפתרונות הם פריפריאליים. למה שאנשים ילכו לפריפריה? הם צריכים תעסוקה, חינוך ועוד גורמים שיפתו אותם ללכת לפריפריה. בפריפריה צריך להציע עוד דברים חוץ ממחיר".

מה דעתך על מחירי הקרקע? המכרזים האחרונים שבוצעו?

"מחירי הקרקע זה מנהל מקרקעי ישראל. זה שלנו. המדינה שלנו לא של ביבי. אנחנו נתנו לו מנדט לטפל בזה, והאדמה הזו מוכרים אותה ביוקר, למי? לנו לאזרחים. אם המכרזים האחרונים שיצאו, היו מכרזים באור עקיבא, בנתניה, מכרזים שבהם היזמים שילמו הון, עכשיו הקבלנים לא יכולים להוריד במחיר. אין שום כח בעולם. הם צמצמו את הרווח שלהם, הם לא יכולים, אז הם לא יבנו. הם לא יכולים להציע את הדירות בזול. אני לא יודעת איך הם יבנו במחירים כאלה היום. המנהל גרם לעליית המחירים".

את חושבת שהצעדים שכבר הכריזו עליהם יעזרו?

"הפתרונות שעד עכשיו הציגו הם פתרונות נקודתיים וזה קצת השפיע. כפי שציינתי, המשקיעים שרוצים לעשות סיבוב זה בקושי 10% מהשוק. החלק הארי של המשקיעים אדיש לזה.
התהליכים הנכונים זה לפתח פריפריה, פתרונות ארוכי טווח. הרי בעוד 25 שנה יבואו הילדים שלנו וגם הם יבכו על מחירי דירות יקרים.הגורם העיקרי לעליית המחירים היה שפשוט לא בנו מספיק, והתרבות הישראלית היא לקנות".

רוצים לדעת כמה שווה הדירה

"יש תרבות כזו בארץ, שאם יש לי דירה, ואני לא הולכת למכור אותה, למה אני צריכה לדעת כל הזמן כמה היא עולה. אם עלתה או ירדה. רוב האנשים מחזיקים בדירה אחת, הדירה שהם גרים בה. מה זה משנה אם המחירים עלו או ירדו. אנחנו כל הזמן בודקים. דירה זה לא נכס כלכלי. אתה קונה דירה ואתה גר בה, אתה לא מממש אותה.

למכור דירה זה לא פשוט, יש עורך דין ויש מסים, לא כל כך מהר קונים ומוכרים דירות. רק לזוגות צעירים זה רלבנטי. למשפרי דיור זה לא רלבנטי. אני אמכור דירה ואקנה אחרת בגדול. מי שנכנס לשוק הוא די אדיש לשינוי".

הראיון המלא יתפרסם בגליון אוגוסט של עיתון FUNDER