אורות אדומים : נמשכת הירידה במספר עסקאות הנדל"ן ומגמת יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן

ההתפתחויות הכלכליות בחודש יוני היו חיוביות ברובן. הדבר בא לידי ביטוי בשיפור במדדי הפעילות הריאלית ובשיפור נוסף בשוק העבודה. כמו כן, חלה התמתנות בלחצים האינפלציוניים. מנגד, נמשכת המגמה השלילית בפעילות סחר החוץ שאפיינה את החודשים האחרונים.

היבטים חיוביים

נתוני הפעילות הריאלית לחודשים מאי-יוני מצביעים על שיפור בפעילות הכלכלית בחודשים אלו, לאחר ההאטה שנרשמה בחודשים הקודמים. שיפור חל במדד הייצור התעשייתי, במדד פדיון ענפי המסחר והשירותים ובמדד המכירות ברשתות השיווק.

מגמת הירידה בשיעור הבלתי מועסקים (נתון מגמה) נמשכה גם בחודש מאי עד לרמה הנמוכה של 5.7 אחוזים. שיפור זה בשוק העבודה השתקף גם בירידה במספר המובטלים אשר פנו לקבלת דמי אבטלה מהביטוח הלאומי.

ביציבות המחירים מסתמנת האטה מסויימת בלחצים האינפלציוניים, אשר באה לידי ביטוי בירידה בציפיות האינפלציוניות לתוך תחום יעד האינפלציה. בנק ישראל העלה את ריבית חודש יוני ב- 0.25 נקודות אחוז, אך הותיר את ריביות חודשי יולי ואוגוסט ללא שינוי.

בחודש יוני התעצמה הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן ונמשכה המגמה של יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן.  בנוסף, חלה ירידה נוספת במחיר החציוני של דירות חדשות.

בהלכי הרוח של הציבור חל שיפור. בתוך כך, מדד מנהלי הרכש מצוי ברמה המעידה על צפי להתרחבות בפעילות התעשייתית, זה החודש השני ברציפות. במדד אמון הצרכנים חלה עלייה בחודש האחרון והוא מצוי ברמה הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה.

מגמה מעורבת

בחודש יוני המשיכו מדדי המניות בשוק ההון המקומי לרדת לאחר הירידות במאי. במדדי האג"ח הקונצרני לא נרשמו שינויים משמעותיים. בחודש מאי נרשמה עלייה בסך ההנפקות בשוק ההון, אשר נבעה מהגידול בהנפקות אג"ח.

בכלכלה העולמית מתרחשים שני אירועים מרכזיים. באירופה אושרה בחודש יוני תכנית הצנע של ממשלת יוון, אשר הביאה לתוכנית סיוע בהיקף של 159 מיליארד אירו ממדינות גוש האירו, קרן המטבע והסקטור הפרטי. בתחילת חודש אוגוסט, לאחר מאבק ממושך בין הרפובליקאים לדמוקרטים, אישר בית הנבחרים האמריקאי את העלאת תקרת החוב בכשני טריליון דולר ואת קיצוץ ההוצאות הפדרליות בסכום דומה לתקופה של עשר שנים. במקביל, נמשכה החולשה הכלכלית של המשק האמריקאי.

תמרורי אזהרה

סחר חוץ: בחודש יוני לא חל שינוי משמעותי ביצוא הסחורות במונחים דולריים, זאת לאחר שבחודשיים האחרונים נרשמה ירידה ביצוא הסחורות. בתוך כך, חלה ביוני ירידה חדה ביצוא הסחורות לארה"ב, זאת בהמשך להתכווצות העקבית שנרשמה ביצוא ליעד זה בארבעת החודשים האחרונים. ביבוא הסחורות חלה התכווצות ניכרת בחודש יוני, אשר השתקפה בכל רכיבי היבוא.

מיסים: בחודש יוני ירדו סך ההכנסות ממיסים ב- 1.5 אחוזים. בגביית המיסים הישירים חלה ירידה של 0.7 אחוז ובגביית המיסים העקיפים חלה ירידה של 0.3 אחוז. בחודש יוני נמשך הצמצום בעודף המצטבר מתחילת השנה בגביית המיסים ביחס לתכנון. מגמה זו נמשכה גם בחודש יולי, כאשר מתחילת השנה סך גביית המיסים נמוך ב- 300 מיליון ש"ח ביחס לתכנון התקציבי. 
 

נתונים נבחרים

• פעילות ריאלית: נתוני הפעילות הריאלית לחודשים מאי-יוני מצביעים על שיפור בפעילות הכלכלית בחודשים אלו, לאחר ההאטה שנרשמה בחודשים הקודמים. בתוך כך, מדד היצור התעשייתי (לחודש מאי) עלה ב-2.4 אחוזים ופדיון ענפי המסחר והשירותים (לחודש מאי) עלה ב-1.8 אחוזים. בנוסף לכך, נרשמה עלייה במדד המכירות ברשתות השיווק (לחודש יוני). מהעדכון השלישי של נתוני החשבונאות הלאומית, שפורסם החודש, עולה כי צמיחת התוצר ברבעון הראשון עמדה על כ-4.6 אחוזים (בקצב שנתי), נמוכה במקצת מהפרסומים הקודמים. כמו כן, צמיחת התוצר העסקי עודכנה לכדי 5.2 אחוזים, ירידה של 0.6 נקודת אחוז ביחס לפרסום הראשוני.

• מיסים: בחודש יוני ירדו סך ההכנסות ממיסים בשיעור של 1.5 אחוזים. הירידה בגביית המיסים התבטאה הן בגביית המיסים הישירים והן בגביית המיסים העקיפים. סך הגבייה בחודש זה היתה נמוכה מהתכנון התקציבי. מגמה זו נמשכה גם בחודש יולי, כאשר מתחילת השנה סך גביית המיסים נמוך ב- 300 מיליון ש"ח ביחס לתכנון התקציבי.

• סחר חוץ: בחודש יוני לא חל שינוי משמעותי ביצוא הסחורות במונחים דולריים, זאת לאחר שבחודשיים הקודמים נרשמה ירידה ביצוא הסחורות. בתוך כך, חלה ביוני ירידה חדה ביצוא הסחורות לארה"ב, זאת בהמשך להתכווצות העקבית שנרשמה ביצוא ליעד זה בארבעת החודשים האחרונים. לעומת זאת, ביצוא השירותים נרשם גידול ניכר (נתונים לחודש מאי) וכן חלה עלייה בתיירות הנכנסת.

ביבוא הסחורות חלה התכווצות ניכרת בחודש יוני. ההתכווצות ביבוא השתקפה בכל רכיבי היבוא (יבוא מוצרי צריכה, מוצרי השקעה וחומרי גלם) כאשר בפרט בלטה הירידה ביבוא מוצרי השקעה. במקביל להתפתחויות אלה נרשם תיסוף בשער השקל. 

• שוק העבודה: מגמת הירידה בשיעור הבלתי מועסקים (נתון מגמה) נמשכה גם בחודש מאי עד לרמה הנמוכה של 5.7 אחוזים בחודש זה. שיפור זה בשוק העבודה השתקף גם בירידה במספר המובטלים אשר פנו לקבלת דמי אבטלה מהביטוח הלאומי. כמו כן, באפריל (החודש האחרון עבורו יש נתונים זמינים)  נרשמה עלייה של 0.6 אחוז בשכר הראלי למשרת שכיר במגזר העסקי ושל 0.7 אחוז במגזר הציבורי .

• יציבות מחירים: בחודש יוני ירדו הציפיות האינפלציוניות לתוך תחום יעד האינפלציה, אולם קצב האינפלציה המשיך להיות גבוה. בתוך כך, מדד המחירים לצרכן עלה בחודש יוני בשיעור של 0.4 אחוז, בדומה לתחזיות. בשנים עשר החודשים האחרונים עלה המדד ב- 4.2 אחוזים. עליית המדד בחודש יוני הובלה על ידי עלייה עונתית במחירי ההלבשה וההנעלה, המשך עליית מחירי השכירות ומהתייקרות מחירי המזון. מנגד הציפיות לאינפלציה עמדו בחודשים יוני ויולי על 2.9 אחוזים, כאמור בתוך תחום יעד האינפלציה. בנק ישראל העלה את ריבית חודש יוני ב- 0.25 נקודות אחוז לכדי 3.25 אחוזים והותיר את ריביות חודש יולי ואוגוסט ללא שינוי, זאת בשל ההאטה בפעילות הכלכלית, המתבטאת בעיקר בנתוני סחר החוץ, ההאטה ומשברי החוב במדינות המפותחות ובשל התמתנות הציפיות האינפלציוניות.

בחודש יולי נותרה הריבית הריאלית במשק ברמה חיובית, הזהה לזו של חודש יוני. במהלך חודש יוני רכש בנק ישראל מט"ח בהיקף של 0.4 מיליארד דולר, כך שיתרות המט"ח עלו לכ- 77.4 מיליארדי דולרים.

• שוק ההון: בחודש יוני המשיכו מדדי המניות בשוק ההון המקומי לרדת לאחר הירידות במאי ובמדדי האג"ח הקונצרני לא נרשמו שינויים משמעותיים. בתשואה הממוצעת על כל סדרות האג"ח הצמודות למדד  חלה עלייה. במקביל, נרשמה ירידה בתשואה על אגרות החוב הממשלתיות ל-10 שנים. בחודש מאי נרשמה עלייה בסך ההנפקות בשוק ההון. העלייה נבעה מהגידול בהנפקות אג"ח, שקוזזה באופן חלקי על ידי ירידה בהנפקות מניות. יתרת סך האשראי לסקטור העסקי גדלה בחודש מאי.

• אינדיקאטורים עולמיים רלבנטיים לישראל: האירוע המרכזי בחודש יוני היה אישור תכנית הצנע של ממשלת יוון, דבר שהיווה תנאי לקבלת חבילת הסיוע מהאיחוד האירופי ומקרן המטבע. חבילת סיוע זו, הרגיעה זמנית את החשש מחדלות פרעון קרובה של יוון. ביולי הגיעו ראשי מדינות גוש האירו להסכמה על תוכנית חילוץ נוספת ליוון בה יטלו חלק מדינות גוש האירו, קרן המטבע, מוסדות האיחוד האירופי והסקטור הפרטי (אשר מעורבותו הינה על בסיס התנדבותי). במסגרת ההסכמה הוחלט על תוכנית סיוע בהיקף של 159 מיליארד אירו, אשר תכסה במלואה את צרכי המימון של המדינה בשנים הקרובות.

בתחילת חודש אוגוסט, לאחר מאבק ממושך בין הרפובליקאים לדמוקרטים, אישר בית הנבחרים האמריקאי את העלאת תקרת החוב בכשני טריליון דולר ואת קיצוץ ההוצאות הפדרליות בסכום דומה לתקופה של עשר שנים. בתגובה, הותירו סוכנויות דירוג האשראי את דירוג החוב המושלם של ארה"ב בעינו. במקביל, נמשכה החולשה הכלכלית של המשק האמריקאי כאשר במרכז ניצב שוק העבודה. מדו"ח התעסוקה של חודש מאי עולה כי המשק האמריקאי לא מצליח לייצר מספיק משרות בכדי להוריד את שיעורי האבטלה הגבוהים. בנוסף, עידכן הפד את תחזיות הצמיחה כלפי מטה. שיעורי האינפלציה בסין ממשיכים להיות גבוהים מיעדי הממשל ובתגובה לכך, הועלה שוב יחס הרזרבה בנסיון נוסף לצנן את ההתרחבות בכלכלה.

• מחירי נדל"ן: בחודש יוני התעצמה הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן: בהשוואה לחודש יוני אשתקד נרשמה ירידה בשיעור של כ-18 אחוזים ובהשוואה לחודש הקודם, שהיה נמוך בפני עצמו (חודש מאי הנמוך ביותר מאז שנת 2006) נרשמה ירידה בשיעור של כ-5 אחוזים. בדומה לממצאים מתחילת השנה, פלח השוק של הדירות החדשות ספג את הירידה החדה ביותר במספר העסקאות - ירידה של 16 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 21 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הירידה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים והיא בולטת במיוחד באזור ירושלים, בו נרשמה ירידה של 30 אחוזים ומעלה במספר העסקאות, הן בדירות חדשות והן בדירות יד שניה. באזור באר-שבע נרשמה תפנית במספר העסקאות בדירות חדשות בחודש יוני בפרט (ירידה של 30 אחוזים) וברבעון השני בכלל, לאחר שבשנת 2010 נרשם באזור זה גידול של 42 אחוזים במספר הדירות החדשות שנרכשו (בהשוואה לשנת 2009).

מספר הדירות שנרכשו להשקעה בחודש יוני עמד על 1.8 אלף דירות, ירידה חדה בשיעור של 35 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בדומה לירידות שמאפיינות פלח שוק זה מתחילת השנה. הירידה בפעילות המשקיעים בשוק מקיפה את כל האזורים, למעט חיפה, השומרת על יציבות.

במקביל, נמשכת המגמה של יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן (משקיעים המוכרים את נכס ההשקעה). בולט במיוחד אזור ת"א עם גידול של 22 אחוזים במספר הדירות שנמכרו ע"י משקיעים, בהשוואה ליוני אשתקד. ניתן להניח כי אחד הזרזים ליציאת המשקיעים מהשוק הינו הרחבת הפטור ממס שבח לדירות המוחזקות בידי משקיעים. אפקטיביות הפטור גבוהה במיוחד באזור ב"ש: כ-44 אחוזים מהמשקיעים שמכרו את דירתם בחודש יוני היו חייבים במס שבח אלמלא פטור זה.

שכר רוכשי דירה "יחידה" בחודש יוני היה גבוה בשיעור של כ-5 אחוזים משכר הרוכשים בחודש מאי. באזור ת"א ובאזור השרון, פערי השכר בין רוכשי הדירות בחודש יוני לבין הרוכשים בחודש הקודם גבוהים עוד יותר, עובדה הבאה לידי ביטוי גם בהבדלים בתמהיל הדירות, כפי שבאים לידי ביטוי ברמות המחירים. כך למשל, מחיר דירה חציונית שנרכשה למגורים באזור השרון בחודש יוני עמד על 1.42 מלש"ח, גבוה ביותר מ-7 אחוזים ממחיר דירה יחידה שנרכשה באזור זה בחודש הקודם. מנגד, בקרב האוכלוסיה שרכשה דירה להשקעה נרשמה בחודשיים האחרונים תפנית שלילית, כאשר שכר הרוכשים היה נמוך יותר משכר הרוכשים בתחילת השנה, זאת לאחר מגמה רצופה של עליה בפרמטר זה מאז אוקטובר אשתקד. הדבר בולט במיוחד באזור חיפה, שהוא כפי שצוין, האזור היחידי בו עדיין מורגשת פעילות ערה של משקיעים.

• הלכי רוח: בהלכי הרוח של הציבור חל שיפור. במדד מנהלי הרכש נרשמה ירידה במהלך חודש יוני, אך הוא נמצא ברמה המעידה על התרחבות בפעילות התעשייתית, זה החודש השני ברציפות. במדד אמון הצרכנים חלה עלייה בחודש האחרון והוא מצוי ברמה הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה.

נכתב ונערך על ידי אגף כלכלה ומחקר בראשותו של ד"ר אלדד שידלובסקי ומנהל הכנסות המדינה בראשותה של רו"ח פרידה ישראלי