צניחה במכירת דירות חדשות בחודש מרץ

אחרי ההסתערות של רוכשי הדירות בשנת 24' ובתחילת 25' על משרדי המכירות, מסתבר כי הוראות בנק ישראל לבנקים להגביל את ההלוואות בדגש על מבצעי הקבלנים, "שלם עכשיו מינימום והיתרה באכלוס", עשו את שלהם וסקירת הכלכלן הראשי לחודש מרץ, מוכיחה זאת ללא ספק.

מכירות הקבלנים בחודש מרץ הסתכמו ב 3,133- דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה למרץ 24' זוהי ירידה חדה של 17%, בהמשך לירידות חדות בשיעורים שבין  21% ל23%, שנרשמו בחודשיים הראשונים של השנה. בשוק החופשי בלבד הסתכמו מכירות הקבלנים בחודש מרץ ב- 2,359 דירות, ירידה חדה אף יותר של 21% בהשוואה למרץ 24'. זאת לאחר שיעור ירידה דומה שנרשם בחודש פברואר, וירידה חדה יותר של 30% שנרשמה בחודש ינואר! אז הירידה התלולה בינואר הוסברה בהקדמת רכישות לחודש דצמבר 24' לפני עליית המע"מ בינואר 25' ל-18%.

סיכום העסקאות לפי פלחי שוק, מרץ 25 (הכלכלן הראשי)

נתניה, חדרה, ב"ש, ות"א הובילו ברכישות עם הטבות מימון

בהמשך לניתוח הטבות המימון של הקבלנים שערך הכלכלן הראשי בסקירות הקודמות, בולט גידול משמעותי בשכיחות הטבות אלו ברמה הארצית בכלל, ובאזורי נתניה, חדרה,  ב"ש, ות"א בפרט. כך באזור נתניה הגיעה שכיחות הטבות המימון לשני-שליש מסך הדירות החדשות שמכרו הקבלנים בחודש זה, עם תאריך מסירה של שנה לפחות ממועד החתימה, בסך הדירות החדשות שנמכרו, כולל במסירה מיידית עמד שיעור זה על .57% באזור חדרה עמד שיעור זה על קרוב ל- 70% ובאזורי ב"ש  ות"א, עמד שיעור זה על 60% ו36% בהתאמה. אזור המרכז הינו היחידי בו נרשמה ירידה בשכיחות הטבות המימון בחודש מרץ.

סביר להניח כי הגידול בשכיחות הטבות המימון במרבית האזורים נבע בין היתר מהתמריץ לנצל הטבות אלו, בפרט על רקע החשש שיוטלו מגבלות על הטבות אלו, כפי שאכן קרה כאשר אלו הוטלו ע"י בנק ישראל ב 23-למרץ.

בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מרץ מאז 2002, נמצא כי חודש מרץ25 מדורג בחלק התחתון של דירוג זה, כאשר רמות נמוכות יותר בחודשי מרץ נרשמו רק בחמש שנים מבין 24 השנים האחרונות: בשנות האינתיפאדה השנייה, פרוץ הקורונה במרץ 20' ומרץ 23'. (תרשים-2 הכלכלן הראשי).
 

67% מהדירות שנמכרו במרץ 25' דירות "על הנייר"

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברמה הארצית, לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה ביחס למועד החתימה על החוזה, נמצא כי בחודש מרץ עמד שיעור הדירות הנמכרות"על הנייר" על 67%! ההגדרה "על הנייר" - לדירות שיש עוד 24 חודשים לפחות לאכלוס.

בכך חזר שיעור זה לרמתו הגבוהה מחודש ינואר השנה. מאז נובמבר24' נרשם גידול בשיעור הדירות הנמכרות  על הנייר", כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת, זאת לאחר ירידות רצופות מאז ספטמבר 23', ירידות אשר התעצמו בארבעת החודשים שלאחר פרוץ המלחמה.  למרות זאת חשוב לציין על רקע השיעור הגבוה יחסית ברמה הארצית של דירות הנמכרות "על הנייר", את "הפיל שבחדר" שגדל מחודש לחודש, הכוונה למלאי הדירות החדשות הלא מכורות. כפי שמתפרסם ע"י הלמ"ס ממשיך לעלות בחודשים האחרונים, כאשר בפברואר השנה בנתון האחרון שפירסם הלמ"ס הגיע מלאי זה לרמת שיא של כ- 78,000 דירות!

כלומר כ- 15,000 דירות מעל הביקוש השנתי בישראל העומד על כ- 60,000 דירות בשנה. נתונים אלה מדגישים את העדפה של הרוכשים לדירות "על הנייר", כאשר סביר להניח כי תורמים לכך מבצעי המימון של הקבלנים והעדפת הרוכשים לדחות את נטילת המשכנתא למועד המסירה העתידי, מתוך הנחה שרמת הריבית אז תהיה נמוכה משמעותית.

ומה יקרה אם לקראת האכלוס לא יוכלו לגייס את המשכנתא, או שהבנק לא יסכים להעניק להם משכנתא בסכום שתכננו? שאלה טובה לעשרות אלפי הרוכשים "על הנייר".
 

אזור חדרה מוביל בהטבות המימון עם תשלום כ- 15% בלבד ממחיר הדירה

בניתוח תנאי התשלום נמצא כי גם בחודש מרץ במרבית העסקאות בהן ניתנו הטבות מימון, במועד החתימה שולם לא יותר מ- 15% ממחיר הדירה. בולט במיוחד אזור חדרה, המוביל בשכיחות הטבות המימון,  כאשר בנוסף לכך ב- 80% מעסקאות אלו בהן ניתנה הטבת מימון בחודש מרץ, שולם עד 15% בלבד במועד החתימה.  באזור ב"ש ובאזור ת"א עמדה שכיחות זו על 70%, ובאזור המרכז על 67%. רק באזור נתניה נמצאה שכיחות נמוכה יחסית של תנאי תשלום בהם במועד החתימה משולם עד 15% בלבד ממחיר הדירה, כאשר עסקאות אלו היוו עשירית מסך העסקאות באזור בהן ניתנו הטבות מימון בחודש מרץ. נציין כי בחודש הקודם עמד שיעור זה באזור נתניה על רבע מהעסקאות, ובחודש ינואר על קרוב למחצית מהעסקאות עם הטבות מימון.
 

מה יודעים המשקיעים?

מכירות המשקיעים  בחודש מרץ הסתכמו ב- 1,614 דירות, גידול חד של 22% בהשוואה למרץ אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. נציין כי הגידול החד במכירות סגמנט זה הקיף את כל האזורים,  כאשר רק אזור ב"ש רשם שיעור גידול מתון של 2% בלבד. בולטים במיוחד אזורי המרכז ורחובות, בהם נרשמו בחודשיים האחרונים פברואר- מרץ, שיעורי גידול חדים במכירות אלו. אז האם המשקיעים יודעים משהו שהציבור לא יודע? נראה בהמשך.