לא תאמינו מי קיבל מהמדינה מתנה בשווי מיליון שקל?! FUNDER נדל"ן

סקירת הכלכלן הראשי באוצר על  שוק הדירות בחודש אפריל 25' ממחישה את המגמה העקבית מתחילת השנה, ירידה דרסטית במכירת  דירות חדשות כמעט בכל האזורים בארץ, וגם המגמה הצפויה בחודש מאי, לפי הסקירה תהיה דומה. 

בחודש אפריל '25 נרכשו 6,254 דירות, כולל 821 דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי ירידה של 15% ובהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של ,22% המושפעת בין היתר ממיעוט ימי העבודה בחודש אפריל, על רקע חג הפסח. יחד עם זאת, עדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה במיוחד, גם בהשוואה לחודשי אפריל בשנים קודמות, זאת בפרט בהתייחס לעסקאות בשוק החופשי בלבד. 

כך, בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בחודש אפריל השנה על 5,433 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לאפריל אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים )רק בחודשי אפריל בשנת ,2023 בשנת -2020 על רקע הסגר הראשון עם פרוץ הקורונה, בשנת 2018 ובשנות האינתיפאדה השנייה, נרשמו רמות נמוכות יותר של עסקאות.( בדומה לממצאים בחודש הקודם, נרשם פער משמעותי בין השינוי במכירות הקבלנים בשוק החופשי, שרשמו ירידה חדה, לבין פלח השוק של דירות יד שניה שרשם ירידה מתונה.

ירידה חדה במיוחד במכירת דירות חדשות

מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב2,364- דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי ירידה של 28% ובהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של .25% בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אפריל ב1,543- דירות בלבד, ירידה חדה של 43% בהשוואה לאפריל אשתקד!

זאת בהמשך לירידות חדות בשיעורים שבין 20%-30% בחודשים ינואר-מרץ השנה בהשוואה למקבילים להם אשתקד.

נתונים ראשוניים לחודש מאי מצביעים אף הם על ירידה חדה במכירות אלו, בהשוואה למאי אשתקד. מה הסיבה לירידה הדרסטית? סביר להניח כי העמקת הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים אפריל-מאי נרשמה לפחות בחלקה על רקע כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל לגבי היקף הטבות המימון שמעניקים הקבלנים. הגבלות אלו נכנסו לתוקף בסוף חודש מרץ.

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד בחודש אפריל על ,64% גם כאן ירידה בהשוואה לרמה בחודש הקודם, ובהשוואה לאפריל 24 לאחר גידול משמעותי בשיעור זה מאז נובמבר 24'.
 

לא תאמינו מי קיבל מהמדינה מתנה בשווי מיליון שקל?!

לראשונה התבצעו מכירות במסגרת זו של סבסוד ממשלתי ביהוד-מונוסון )כ150- דירות.( המחיר הממוצע עמד על 2 מיליון שקל, מחיר זה נמוך ב1- מיליון שקל בהשוואה למחיר ממוצע של דירה חדשה שנרכשה מתחילת השנה בישוב זה.

מניתוח רמות השכר של רוכשי הדירות בסבסוד ממשלתי בישוב זה נמצא כי השכר הממוצע של משקי בית אלו עמד על יותר מ27 אלף שקל ברוטו לחודש! ממש לא ניזקקים, כאשר גם השכר החציוני היה גבוה יחסית ועמד על 25 אלף שקל. כחמישית מרוכשים אלו מועסקים בענף ההייטק.

מכירות בולטות במסגרת סבסוד ממשלתי בחודש אפריל התבצעו גם באשדוד, עם 210 דירות שנמכרו. המחיר הממוצע של דירות אלו עמד על 1.6 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל בדירות שנמכרו בשוק החופשי בעיר זו מתחילת השנה. דהיינו, גם במקרה זה מדובר בהנחה של קרוב ל1- מיליון שקל. אגב, לא נמצאו פערים משמעותיים בשטח הדירות בשוק החופשי לעומת זה של הסבסוד הממשלתי.

אז איפה ההיגיון בהחלטה המקוממת הזאת לתת מתנות למי שממש לא זקוק להן, ונחשב הכי קרוב לעשירון העליון? ממש לא מובן, במיוחד בתקופת מלחמה. 

ירידה דרמטית ברכישת דירות עם הטבות המימון של הקבלנים

בהמשך לניתוחים של הכלכלן הראשי בסקירות החודשיות הקודמות ביחס למבצעי המימון של הקבלנים, נערך ניתוח דומה גם בסקירה הנוכחית. זאת בהמשך  למיגבלות שהטיל בנק ישראל  ב23- למרץ, הוראת שעה התקפה עד תום ,2026 המטילה מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים. בשורה התחתונה  משמעותו של צעד זה הינו ייקור הריבית לקבלן. כמו כן קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בלון/בולט בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים. על רקע מגבלה זו כדאי לזכור כי בחודש דצמבר '24, הגיע שיעור זה לשיא של כמעט רבע מסך המשכנתאות, ובחודש מרץ עמד על 17% מהם.

הממצאים מצביעים על ירידה משמעותית בשכיחות הטבות המימון בחודש אפריל, בפרט באזורים בו נמצאה בחודשים הקודמים שכיחות גבוהה במיוחד של הטבות אלו. כך, באזור נתניה ירדה שכיחות העסקאות עם הטבות מימון, במכירת דירות עם 12 חודשים ומעלה למסירת הדירה משיעורים שנעו בין 55%-65%, בחודשיים הקודמים לשיעור של 30%

בחודש אפריל. באזורי ת"א, ב"ש וחדרה גם כן נרשמו ירידות חדות בשכיחות זו, אזור המרכז היה האזור היחידי בו נרשמה עליה בשכיחות הטבות המימון בין אפריל למרץ, אולם עדיין מדובר ברמה נמוכה מזו שנרשמה באזור זה בחודשים פברואר - 25דצמבר'24.
 

רכישות המשקיעים בירידה של כ-30%

רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב855- דירות בלבד, ירידה של 27% בהשוואה לאפריל '24 וירידה של 30% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על כ- 14%. כ36%- בלבד מהדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל היו דירות חדשות, נמוך ב-9% בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-11% בהשוואה לאפריל24'. ירידה זו בולטת במיוחד באזורי חיפה, ת"א ונתניה. כך, באזור חיפה ירד שיעור הדירות החדשות ברכישות המשקיעים מ42%- באפריל אשתקד ל23%- בלבד באפריל השנה, באזור ת"א ירד שיעור זה מ60%- ל38%- ובאזור נתניה ירד שיעור זה מ56%- ל33%- בלבד. ממצאים אלו עשויים לרמז בין היתר על העדפה של המשקיעים באזורים אלו לרכישת דירות "על הנייר" עם הטבות מימון. בהקשר זה נציין כי בעוד שבאזורי נתניה ות"א אכן נמצאה שכיחות גבוהה יחסית של הטבות מימון, בפרט טרם כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל, באזור חיפה, דיווחי הקבלנים הצביעו לכאורה על שכיחות נמוכה יחסית של הטבות אלו. 

בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים נמצא כי הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור חדרה בו לא חל שינוי ברכישות אלו לעומת אפריל אשתקד )נציין כי בסה"כ נרכשו באזור זה 29 דירות ע"י משקיעים בחודש אפריל.( ירידות חדות במיוחד ברכישות סגמנט זה נרשמו באזור נתניה ירידה של 37% לעומת אפריל אשתקד, ואזורי ב"ש ורחובות ירידה של . 35%