הרשות לניירות ערך קובעת כללי אחידים לטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

הרשות לניירות ערך קובעת כללים אחידים לטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית. 

עמדת הסגל של הרשות גובשה בהמשך לביקורת מקיפה שקיימה הרשות וצפויה להשפיע באופן מהותי על חברות הנדל"ן הפעילות בתחום.

ספי זינגר, יו"ר הרשות לניירות ערך: "מדובר בשלב נוסף במהלכים שנוקטת הרשות בשנה האחרונה להידוק הביקורת והאכיפה בתחום הנדל"ן, על מנת להגן על האינטרסים של המשקיעים. אנחנו עוקבים אחר סקטורים נוספים וככל שיהיה צורך, נפעל גם בהם".

הרשות לניירות ערך פרסמה היום עמדת סגל חדשה המסדירה את הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, לעמדה זו קדמה ביקורת רוחב מקיפה שקיימו מחלקת תאגידים ומחלקת ביקורת ברשות לניירות ערך במהלך החודשים האחרונים בקרב חברות הנדל"ן היזמי. הביקורת חשפה שונות משמעותית בטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, הן בסוגיות יישומיות והן בפרשנויות של תקני החשבונאות הבינלאומיים. העמדה החדשה צפויה להשפיע באופן מהותי על חלק ניכר מהתאגידים המדווחים בתחום ולהביא לשיפור משמעותי בשקיפות ובאחידות הדיווח. 

הסוגיות המרכזיות שהוסדרו בעמדת הסגל:

מדידת הקרקע המתקבלת מהדיירים 

מועד ההכרה: הכרה לראשונה בקרקע תתבצע במועד השגת היתר הבניה הסופי לפרויקט, או במועד המוקדם יותר מבין השניים במקרים בהם הריסת המבנה הישן נעשית לפני קבלת ההיתר ובתנאי שאין תנאים מתלים מהותיים נוספים.

עיתוי המדידה: יש למדוד את שווי הקרקע במועד ההכרה לראשונה ולא במועד ההתקשרות בחוזה עם הדיירים. זאת כדי לשקף שינויים בשווי הקרקע ובזכויות הבניה שחלו במהלך תקופת הביניים.

שיטת המדידה: העדפה למדידה בשווי הוגן של הקרקע. עם זאת, הרשות מאפשרת "מדידה בעקיפין" (על בסיס עלויות השירות בתוספת מרווח ודמי השכירות) כהקלה פרקטית, מקום.

שההנהלה על פי מיטב הבנתה העסקית תגיע למסקנה שמדידת השווי בעקיפין תביא לשווי בלתי סביר החורג משמעותית מהשווי שהיה מתקבל בהערכת שווי.

ייחוס עלויות והכרה בנכס בגין עלויות טרום ביצוע

מועד ההכרה: עד כה הפרקטיקה הייתה החל ממועד השגת 67% מחתימות הדיירים (הרוב המיוחס הנדרש על פי דין). עם זאת, לעמדת הסגל ניתן להכיר מוקדם יותר אם לחברה יש ראיות חזקות לכך שתנאי ההכרה בנכס מתקיימים. אך בכל מקרה לא ניתן להכיר בנכס לפני חתימה מול נציגות דיירים שנבחרה ע"י דיירים שחתימותיהם יספיקו לאישור ביצוע הפרויקט.

הקצאת עלויות: חובת הקצאה סבירה של עלויות טרום ביצוע (תכנון, רישוי, היטלים, יועצים) בין: 

הקמת דירות חדשות למכירה (תיזקפנה למלאי).

הענקת שירותי בניה לדיירים הקיימים (תוכרנה כנכס שיופחת בהתאם למועדי ההכרה בהכנסה).

כשלון בעמידה בתנאים: עלויות שאינן עומדות בתנאים להכרה כנכס בהתאם לתקני החשבונאות הרלוונטיים יוכרו כהוצאה מיידית.

עניינים מימוניים

התחייבות לתשלום דמי שכירות לדיירים המפונים: 

התחייבות זו מסווגת כהתחייבות פיננסית ונמדדת בשווי הוגן במועד ההכרה לראשונה.

שינויים באומדני התמורה (כתוצאה מהארכה/קיצור תקופת הבניה) יוכרו כהוצאה/הכנסה בדוח רווח והפסד ולא כנגד הנכס.

השפעת השינוי תוכר כחלק מעלות ההכנסות במסגרת הרווח הגולמי ממתן שירותי בניה.

רכיב המימון המשמעותי: 

קביעת הרכיב תיעשה במועד ההכרה לראשונה בהתחייבות למתן שירותי בניה.

הרכיב לא ישתנה כתוצאה משינויים בתקופת הבניה בפועל לעומת התחזית המקורית.

מטרת החישוב: לשקף את המחיר שהדיירים היו משלמים במזומן במועדי קיום מחויבויות הביצוע.

פיצול הכנסות ועלות המכר

חובת הגילוי: החברות נדרשות להציג בביאורים לדוחות הכספיים פיצול מפורט של: 

הכנסות מהענקת שירותי בניה לדיירים הקיימים.

הכנסות ממכירת דירות חדשות לרוכשים בשוק החופשי.

עלות המכר: הצגת פירוט מקביל ומפורט של עלות המכר בגין כל סוג הכנסה.

לאור ההשלכות המהותיות של העמדה כאמור, סגל הרשות הודיע על זמן היערכות מתאים לתאגידים המדווחים, כך שבפועל העמדה תיושם לכל המאוחר החל מהדוחות השנתיים הקרובים (פרט לחברות אשר מגישות תשקיף לראשונה שנדרשות ליישם את העמדה כבר בדוחות לרבעון השני של השנה).

https://www.new.isa.gov.il/nav-index/supervised-corporations/treatment