באיזה ערים כדאי לחפש דירה חדשה, בהזדמנות ?

הלמ״ס פרסמה ב-14.7.2025 את נתוני “דירות בעסקאות נדל״ן – מרץ-מאי 2025”.

בסוף מאי 2025 עמד מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו על כ-81,000 דירות, שיא חדש.

אין ספק שמדובר בשיא של שפל במכירות, ירידה של עשרות אחוזים ביחס לחודשים קודמים וביחס לאותם חודשים בשנת 2024, כפי שניתן לראות בטבלה.

כפי שנהוג לומר הצרה של אחד במקרה זה הקבלנים שנתקעו עם הדירות, היא המזל של השני הרוכשים. היצע גדול של דירות חדשות שהצטברו בערים ולא נמכרו, בהחלט שוות בדיקה אם אתם מחפשים לרכוש דירה למגורים או להשקעה, במחיר אטרקטיבי ובתנאים טובים יותר משהיו עד לא מזמן.

דירות בעסקאות נדל"ן מרץ-מאי 2025
 

מתל אביב ועד ראשון לציון, 13 הערים שיאניות ההיצע של דירות חדשות

בתרשים 4 מדו"ח הלמ"ס האחרון מרץ- מאי 25', ניתן לראות את הערים שבהן נותרו הכי הרבה דירות חדשות שלא נמכרו.

מתוך התרשים בחרנו את13  הערים המובילות כולן מעל 1,100 דירות במלאי.

מחירי דירות 3 חדרים חדשות חושבו לפי עסקאות מאושרות לפי נתוני רשות המסים מרץ-מאי 2025, בהן שטח הדירה הממוצע עד 85 מ״ר וללא סבסוד ממשלתי.
 

לעיתים קרובות דירה על המדף זולה מדירה "על הנייר"

הלחצים המופעלים על הקבלנים והיזמים לעמוד בקצב המכירות מצד הבנקים, בהתאם לתוכנית שסוכמה ובהתאם  ללו"ז (דו"ח אפס), יוצרים הזדמנויות למציאת דירות במחיר ותנאים אטרקטיביים במיוחד כיום. התייחסנו בעבר להבדלים בין דירה מוכנה לאכלוס, לבין המתנה של שנים לסיום הבנייה ואכלוס, ברכישה "על הנייר". כשרואים באיזה ערים יש עודפי היצע "במבט על", יכולים לשקול העדפת עיר מסוימת לרכישת דירה במיוחד להשקעה.

הסיבות בערים שגרמו להיצע של עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרו

לכל עיר שמופיעה ברשימת 13 הערים המובילות בעודפי דירות חדשות שלא נמכרו, יש סיבות ומאפיינים לאותה עיר ולאותה אוכלוסייה המתגוררת בעיר.

בתקופת מלחמה ממושכת כפי שקורה כיום, נוספים שיקולים וסיבות נוספות למצב הנדל"ן בעיר לשלילה וחיוב, כמו למשל החלטה לרכוש דירה להשקעה דווקא באזורים שניפגעו, מתוך שיקול לפוטנציאל השבחה עתידי ועליית ערך.

תל-אביב-יפו - כ-10,140 דירות

פרויקטים רבים של פינוי-בינוי, ותא/5000 תוכנית המתאר של תל אביב, יצרו היצע קיים והיצע פוטנציאלי גדול חסר תקדים. המחירים שנסקו בחדות והריבית הגבוהה הקפיצה החזר חודשי לדירה ממוצעת לעיתים ב- 10,000 שקל ויותר השפיעו על הביקושים. רבים  החליטו עברו לשוק השכירות לאור הקושי לרכוש דירה כיום למרות שמדובר בעשירונים העליונים. ירידה דרמטית  של כ-50% בעסקאות כולל “על הנייר”, גורמים לחששות בפני רוכשים ומשקיעים, שמעדיפים לדחות את הרכישה או אפילו לחפש דירה בערים אחרות בגוש דן, במחירים נמוכים יותר.

ירושלים - כ-7,774 דירות

הליכי רישוי ממושכים (4-5 שנים) יוצרים גודש בפרויקטים שהחלו במקביל

תמהיל הדירות החדשות (75-95 מ״ר) אינו תואם לגודל משקי הבית הגדולים בעיר.

ירידה בתיירות הדתית ותיירות חו"ל מאז 2023, צמצמה רכישות לצרכי השקעה.

בת-ים - כ-4,405 דירות

צבר מגדלים בני 40-50 קומות על קו החוף, משקיעי חוץ שצימצמו פעילות, וביקוש מקומי בירידה, פגעו  גם במכירות “על הנייר" שהיו גורם משמעותי במכירות בעיר.

נתניה - כ-3,699 דירות

פרויקטים יוקרתיים הוצעו למשקיעים מצרפת  אך שער-יורו חלש, שינוי העדפות, יצרו ביקושים ותחרות מצד חדרה, אור עקיבא והאזור, שם הדירות זולות יותר, משכו אליהם קונים מנתניה.

רמת-גן - כ-3,477 דירות

ציר דרך בגין-אלוף שדה משך עשרות מיזמים והקונים נעים מזרחה (גבעת-שמואל, פתח-תקווה) לטווחי מחירים ב- 20% פחות מר"ג. עיכובי פיתוח קו המטרו מוסיפים אי-ודאות. רמת גן הפכה לעיר נדל"ן יקרה וצפופה, עוד סיבה להיצעים וירידה במכירות.

בית-שמש - כ-2,916 דירות

שכונות רמת-בית-שמש ד-ה מספקות דירות 90 מ״ר בקונפיגורציה שאינה מתאימה למשפחות חרדיות גדולות, תשתיות ציבוריות (כבישים, מוסדות חינוך) מתעכבות,  ומעכבות רכישת דירות ואכלוס. יוצרות תגובת שרשרת,

אשדוד - כ-2,865 דירות

רובע י״ט,י"א, ה', והסיטי העלו היצעים כולל בקו ראשון לים. הביקוש מישראלים חוזרים ויוצאי חבר-העמים נבלם, וחלקם פנו להשכרה קצרה במקום קנייה, שיעור דירות יוקרה ודירות שנרכשו במחירים גבוהים  בתקופת השיא, גרמו להאטה בביקושים לדירות חדשות.

פתח-תקווה - כ-2,567 דירות

פרויקטים התחדשות בסירקין ובשכונות קריית-אריה אם המושבות, מגדילים את  ההיצע, תחרות ישירה מול גבעת-שמואל (דירות קטנות וזולות יותר) מחלישה את הביקוש.

חיפה - כ-2,428 דירות

התנעת פארק ההייטק במפרץ מתעכבת, כמו גם פינוי המפעלים באזור המפרץ למרות שדובר על כך רבות.בנוסף ביקוש משפרי דיור מאזור הכרמל לא מגיע, חלק גדול מהדירות על צלע הכרמל עם עלויות פיתוח גבוהות, מחיר למ״ר מעל רף פסיכולוגי ואפשרות רכישה של קונים מקומיים.

אשקלון - כ-2,096 דירות

רובע “אגמים צפון” ותכנון רובע י״א יצרו היצע עודף רגע לפני ההסלמה הביטחונית,

משקיעים ממרכז הארץ הקפיאו רכישות באשקלון, והיצע הדירות גדל משמעותית.

בני-ברק - כ-1,636 דירות

גל תמ״א 38 הניב דירות 60-65 מ״ר – קטנות למשפחות עם 6-7 נפשות,

מחסור בפיתוח תשתיות ובשטחים ציבוריים מעכב אכלוס, למרות שמדובר במיקום מרכזי מבחינת הציבור החרדי.

רחובות - כ-1,289 דירות

האטה בגיוסי כ"א בפארק המדע, אטרקטיביות בירידה  למשפרי דיור הייטקיסטים.

חלק מהפרויקטים מתוכננים לדירות 60-70 מ״ר  קטנות יחסית, שאינם מתאימים למשפחות צעירות עם שני ילדים.

ראשון-לציון - כ-1,194 דירות

"מתחם האלף” הענק במערב העיר מיועד לאכלוס בהדרגה בשנים הקרובות. רוכשים פוטנציאליים ממתינים להתקדמות בבנייה, התקדמות קו המטרו הירוק בשילוב הקווים האחרים (האדום והחום), ותמיכה מוניציפלית בפיתוח תשתיות, מוסדות חינוך ועוד.

מדובר באלפי דירות שיגדילו את ההיצע באזור ראשון לציון גם בשנים הבאות.

סיכום- כפי שניתן לראות בסקירה ובנתוני למ"ס, כיום היצע הדירות ממשיך לעלות.

לא בטוח מתי תסתיים המגמה ותתהפך, והיא תלויה בגורמים רבים שלא בשליטתנו, גלי עלייה, ביקוש כבוש שמשתחרר, בחירות, הורדת הריבית כמובן ועוד.

לכן כדאי לבחון את כלל הנתונים בשיקול מתי והיכן לרכוש את הדירה, ולהיות מוכנים לעיתים לעשות שינויים גם בבחירת העיר, במיוחד כשמדובר בדירות בערים איכותיות שכיום מציעות דירות במחירים נמוכים לעיתים משמעותית מבעבר, בגלל היצע דירות חדשות שטרם נמכרו, וקבלנים שנאלצים להתפשר כיום והרווח של הרוכשים.