ועידת לשכת שמאי המקרקעין אילת 2025

השר דודי אמסלם רומז לתפקיד הבא שהוא רוצה: "אם אהיה שר אוצר הדברים יראו אחרת, אעשה סדר".

עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועמ"ש: "פסק הדין של בג"צ על היטל ההשבחה הפתיע אותנו ובניגוד לעמדה שלנו, האירוע עוד לא הסתיים יש 2,000 ערערים ממתינים להכרעה בנושא".

מנהל רמ"י קווינט בניגוד לעמדת מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "אנחנו בעד מס רכוש כמו שנוהגים בעולם, יש קבלנים שאוגרים קרקעות ולא מממשים אותן".

מבקר גם את התנהלות קק"ל בעסקת אנבידיה: "לא מכובד לנהל שיח כזה מול חברה כה גדולה שמגיעה להשקיע בארץ".

עו"ד מיכה גדרון יו"ר ועדת התכנון מחוז מרכז: "כשיש פער של 700-1000 שקל למ"ר בהערכות עלות הבנייה בהתחדשות עירונית, התוכניות לא יצאו לפעול. אומדן העלויות של הלשכה אומץ במחוז מרכז ומאז כמעט ואין מחלוקת".

"אין כמעט שיחה מקצועית שלא מדברים בה על הפצצה של פסק הדין בעניין ליוויתן והפסיקה היא לא סוף פסוק, יש  גם בקשה לדיון נוסף שהוגשה על ידי השלטון המקומי. האירוע מעסיק אותנו לא מעט, יש 2,000 עררים שתלויים ועומדים ומחכים להכרעה, אנחנו לא בסוף גוף האירוע" פתחה ואמרה עו"ד כרמית יוליס המשנה ליועמ"ש במסגרת כנס לשכת שמאי המקרקעין בראיון לעיתונאי אורי חודי. 

"אני מודה שהופתענו מאוד מפסק הדין. בהרבה מקומות הוא מאוד מאתגר,  לכן גם יש בקשה לדיון נוסף כאמור. פסק הדין הזה סותר הלכות קודמות ובסופו של יום אנחנו מדברים על תכנית שהיא ערטילאית לכאורה. כי בתמ"א 38 נדע על התוצאה שלה רק כשיממשו אותה בהיתר הבניה". 

"הדו"ח של הצוות שאנחנו ניהלנו עוד לא יצא ואני ממש מקווה שהוא יצליח לצאת. בסוף זה מגיע לקובעי מדיניות ופותחים הכל מחדש. עשינו עבודה מאומצת עם הרבה גורמי מקצוע בממשלה ופתחנו לגמרי את תחום היטלי ההשבחה, דגמנו את כל הקשיים בתחום ופתחנו  אותו לשיתוף ציבור מאוד רחב.  זה רק מראה כמה הנושא הזה מורכב. האתגרים המרכזיים מתמקדים בהתמשכות ההליכים בתחום.  אנחנו לפעמים מקבלים טלפונים מעורכי דין שמציגים תיק ואומרים  לנו עוד בראשיתו בוועדה המקומית, שהם כבר יודעים שהוא יגיע לבית משפט עליון בגלל סיפור היטלי ההשבחה וכל תיק כזה מעכב שורה של החלטות".

יוליס התייחסה גם לראיון של החזרת מס רכוש ואמרה, "כל חקיקת התקציב מלווה ברפורמות מבניות. משרד המשפטים מקבל את זה לפני משרדי הממשלה ויש לנו דד ליין להחליט מה נשאר בחוברת ומה יוצא ממנה. ההצעה להוריד את מס רכוש מעוררת המון שאלות, למשל על מה יושת המס? על קרקע ריקה- אז מה זה קרקע ריקה?  האם קרקע שאין בה פעילות בכלל? מה ההגדרה של קרקע חקלאית? או האם יושת המס רק על קרקע המיועדת לבניה?  ואיך רשות המיסים שולחת את השומה הראשונה האם באמצעים טכנולוגיים או אחרים. אני מקווה שיהיו לנו התשובות לדברים אלה בעוד מספר ימים".

השר דודי אמסלם, השר לשיתוף פעולה אזורי, שר במשרד המשפטים והשר המקשר בין הממשלה לכנסת, התארח היום (רביעי) בוועידת לשכת שמאי המקרקעין באילת והרחיב על הרפורמה שהוא מקדם במקצוע השמאות, "הנושא לא היה מוסדר וזה די הדהים אותי. המוסדות האקדמיים היו צריכים לפתוח מגמה של שמאות בדיוק כפי שיש מהנדסים ורופאים". מועצת השמאים הקימה  ועדה מקצועית לשינוי המתכונת  של בחינת ההסמכה  הסופית. השר התמקד בהסדרת נושא ההתמחות: "נאריך את תקופת ההתמחות לשנה וחצי, צריך שתהיה התמחות איכותית ומקצועית שתשרת את כל הצדדים״. 

"תוציאו את המשפטנים מצלאח א-דין והמדינה תרוץ קדימה"

השר אמסלם אינו חוסך ביקורת על הבירוקרטיה, על הפקידים באוצר ובמשרד המשפטים. "הממשלה החליטה להביא 20,000 עובדים לארץ - בפועל אף אחד לא הביא עובד אחד. ככה עובדת מדינה של פקידים". הוא מפרט את פרשת המכרז הסיני של משה כחלון: "החכמולוגים שיושבים בצלאח א-דין החליטו להוציא מכרז בסין על דירות מוכנות. הסינים בנו כמה מאות דירות ואז החליטו להשכיר את הפועלים הסינים לקבלנים ישראלים - הרי להם אין מגבלות. לחברה הסינית הפועל עולה 500 שקל ומהקבלן הישראלי הם מבקשים 1,500 שקל. הפסקנו להיות קומוניסטים לפני הרבה שנים. כל אחד יביא איזה עובד שהוא רוצה וכמה שהוא רוצה. עובד מתאילנד? תשלם אגרה של 3,000 שקל. הכל מתגלגל לעלות הדירה בסוף - וזה האבסורד שמדינת ישראל נמצאת בו. השר גם תקף את בנק ישראל וקרא להוריד את הריבית: "הגיע הזמן שהריבית תרד ב-0.25% לפחות. כשאתה מוריד ריבית יש אטרקטיביות להשקעה". ומסכם בקריאה ברורה: "תוציאו את המשפטנים מצלאח א-דין והמדינה תרוץ קדימה."

כשנשאל האם צריך להוריד את מס הרכישה למשקיעים ואיך האוצר יכול לטפל במשבר הדיור, השר דודי אמסלם השיב: "יש בעיה. אם אהיה שר אוצר אעשה סדר בכל הדברים האלה". השר מגדיר את עצמו בבירור: "אני איש מעשה תכליתי - עושים דיונים, יש החלטות ויש ביצוע. מי שמפריע שמים אותו בצד."

לדבריו, העלאת מס הרכישה למשקיעים הייתה צעד שגוי מיסודו: "הגיע הזמן להוריד לחצים על שוק הדיור. זאת הייתה שגיאה. לא מתערבים באופן מלאכותי". השר אמסלם לא חסך בביקורת על משרד האוצר: "יש לו מקור של כסף ואומר למה נבטל. אבל בסוף הכל מתגלגל לאותו דודי אמסלם שהתחתן ורוצה לרכוש או לשכור דירה."

בהתייחסות לריבית, קרא השר כי בנק ישראל צריך להוריד את הריבית. הנגיד אמור להפעיל את הכלי המוניטרי, הממשלה לא מתערבת. הגיע הזמן שהריבית תרד ב-0.25%. כדי שמחירי הדירות ירדו צריכים לצמצם בירוקרטיה, להגדיר בחוק כמה זמן לוקח לאשר תב"ע, היום זה כמו משפט שאתה יכול לקבל פסק דין בעוד 20 שנה.

בנוגע לקרקעות, ציין השר אמסלם כי אמצעי קרקע זה המשאב שהכי חסר במדינת ישראל בוודאי באזורי הביקוש. ינקי עושה את המאמצים אנחנו צריכים להביא את הסיפור מצד ההיצע אתה מעלה את עקומת ההיצע אתה מוריד את המחיר. 

ברגע שתהייה יציבות במשק אנחנו נהייה בבום במשק. התוצר יעלה הרבה יותר מאשר באופן קבוע. גידול של 5-6-7 אחוז בשנה. כשאתה נמצא במשבר הפקק משתחרר הגזים רוצים כבר לצאת המשק יוצא מדינת ישראל יצאה מחוזקת בהיבט הביטחוני אני רואה עתיד מזהיר. 

אמסלם ביקר את תוכנית 'דירה בהנחה' וציין "באתי מהפריפריה ואני מאמין בפריפריה שמה המחסניות של מדינת ישראל. שמה צריך לתת את ההטבות. ב'דירה בהנחה' המדינה מוציאה כסף מהכיס ולפריפריה צריכה להגיע הנחה יותר גדולה. כמו מחיר המים הורדנו למושבניקים את מחיר המים. החלטנו על מחיר מטרה לשים 20 מיליארד בואו נחלק אותו איפה מדינת ישראל צריכה להתחלק". 

בראיון שנערך למנהל רמ"י, ינקי קווינט, הוא בירך את ההחלטה להגשת חוק ועדת ערר חיצונית לשומות רמ"י ואמר, "יש פקודה מנדטורית – בתי דין לקרקעות, להקים בתי משפט שיעסקו בקרקעות יש הרבה סכסוכים, למה צריך להסביר כל פעם את עולם המקרקעין והשפה הזו לשופט? אם יהיה משהו חיצוני ברמה טובה וככל שיהיה טריבונל יותר מקצועי כך יהיה טוב יותר".

בהתייחסות למס רכוש, בניגוד לעמדתו של מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, אמר קווינט "אנחנו בעד מס רכוש!  זה מאיץ בנייה, יש קבלנים שאוגרים קרקעות ולא מממשים אותם ואם נגרום דרך המס לעודד בניה נוכל לשמר שטחים פתוחים ולשמר שטחים חקלאיים וגם נגרום לניצול יעיל יותר של הקרקע. יש מיסוי כזה בחו"ל, בבלגיה וצרפת למשל וזה מאוד מקובל להטיל מיסים על קרקע לא ממומשת. גם מסקנות ועדת טרכטנברג היו המלצות על קנס לצורך עידוד בניה. חוק מס רכוש נפל על היישום שלו- בירוקרטיה וקשיים, את זה צריך לתקן".

בנושא הדיור להשכרה ארוכת טווח ציין קווינט כי, "אנחנו בעד דיור להשכרה. אנחנו יושבים וחושבים על מודלים חדשים לשכירות עם שר הבינוי והשיכון ודירה להשכיר להציע שוב את  המודל של שכירות רוכשת שתהיה אופציה אחרי כמה שנים של שכירות לרכוש דירה".  

קווינט נשאל על כניסתה של אינבידיה לישראל, "זאת ברכה למדינת ישראל שחברה כזו מוכנה להקים מרכז פיתוח במדינת ישראל, גם אם זה בטבעון ולא בקריית שמונה, כל הסביבה תהנה מזה. הצענו להם בין 15-20 נקודות מרכזיות,  הם בחנו 5 בצורה יותר קפדנית והחליטו להקים את המרכז בטבעון. הערך והתמורה לביטחון הלאומי גבוהה בהרבה ממה שדובר. שר האוצר היה זה שהציע את ההנחה למרות שהם כלל לא ביקשו.  אם משווים  את מה שהחברה מקבלת לעומת מה שנתנו לאינטל לפני 25 שנה זה לעין שיעור נמוך יותר, הדרישות שלהם היו מאוד צנועות . 

לקק"ל היו הסתייגויות כי זאת קרקע שלהם אבל לא ראוי ולא מכובד לנהל שיח כזה מול חברה בסדר גודל שכזה , שבאה להשקיע בישראל ואז בא מישהו ואומר שזה התקציב שלי, אין סיבה ששיח כזה ישוקף כלפי שחקנים זרים שרוצים לעודד השקעות זרות וחכמות אסור שהדברים יצאו ככה החוצה".

בנוגע למחלוקת בשימוש ה-AI בשומות ובהתייחסות להערות יו"ר לשכת שמאי המקרקעין שאף כלי AI לא יכול להחליף שמאי מקרקעין, הסכים קווינט ואמר כי עדיף שמאי עם AI מאשר שמאי בלי.

עו"ד מיכה גדרון, יו"ר ועדת התכנון מחוז מרכז, ציין כי פער בהערכות עלויות הבנייה בפרויקטי התחדשות עירונית, הוא הגורם לחוסר כדאיות של פרויקטים וציין לטובה את ההמלצות של לשכת שמאי המקרקעין לעלויות בניה מומלצות. בראיון לעיתונאי אורי חודי אמר גדרון, כשיש פער של 5,300 ₪ למ"ר מול 6,000 שקל למ"ר או 6,200 שקל למ"ר וניתנת הערכה לא נכונה קרוב לוודאי שהתכנית לא תצא לפועל. בשנתיים האחרונות כמעט בכל דיון מתפתח ויכוח סביב עלויות הבנייה, כאשר שמאי היזמים מציגים מספרים שונים מאלו של השמאים המייעצים לוועדה. הפרסום של עלויות בניה מומלצות על ידי לשכת השמאים יצר דינמיקה חדשה, והיום במחוז מרכז כמעט ואין מחלוקות בנושא".

ירידת מחירי הדירות תגרום לפרויקטים לא לצאת לפועל 

גדרון מזהיר מפני השלכות אפשריות של ירידה במחירי הדירות על פרויקטים מאושרים. "יש תחושה בשוק שהמחירים נעצרו ויתכן שתתחיל ירידה במחירים", הוא אומר, תוך שהוא מוסיף כי יזמים נמצאים כיום בחוסר ודאות. לדבריו, "ירידה במחירים עלולה לגרום לכך שהרבה מאוד פרויקטים שאושרו לפי תקן 21 בהנחת מחירים מסוימים, לא יוכלו לצאת לפועל". 

תהליכי התכנון התקצרו בצורה דרמטית ציין גדרון אך עדיין ישנם פערים, "זה לוקח זמן, יש טענות שמאיות, משלב ההפקדה עד לשלב ההתנגדויות ויש צורך בשינויים דרמטיים. "הוועדה המחוזית עובדת לפי התקן שהופקד, אי אפשר בשלב ההתנגדויות לפתוח את התקן. הוועדה המחוזית מנסה לעשות שיפורים בשלב ההתנגדויות להוריד חניות אורחים לעתים להוסיף 10-20-30 יחידות דיור, להוריד שצ"פים כדי להגדיל את הרווחיות".

גדרון, סיפר כי היה שותף לניסוח תקנות הרישוי העצמי והוא עד לתאוצה שהמהלך צובר בשטח. "משרדי אדריכלים רבים נכנסים לעניין במהירות, ובקרוב משרד שלא יכנס לרישוי העצמי יישאר מאחור", הוא מעריך. לדבריו, "יזמים מצליחים כיום להוציא היתר בנייה תוך 4-5 חודשים בלבד, כאשר העלות השולית מתקזזת עם המהירות הרבה".