הקבלנים בלחץ במיוחד לקראת סוף שנת 2025 - נצלו זאת

סוף השנה הוא תמיד תקופה של האצה בשוק הנדל"ן, אך השנה התופעה בולטת במיוחד, לא רק בגלל האפקט הפסיכולוגי בעיקר, של הפחתת הריבית אחרי כשנתיים. בעלי דירות שרכשו נכס חדש והם בפועל בעלי 2 דירות הישנה והחדשה, נדרשים לסגור את העסקה הקודמת לפני כניסת שנת המס הבאה, מה שיוצר גל של מכירות דירות יד שנייה בהיקפים  גדולים. משפרי דיור רבים שנכנסו לפרויקטים חדשים בשנים 2021-2022 ועתה ניצבים מול מסירת מפתח לקראת האכלוס, לקיחת משכנתא, והשלמת התשלום עבור הדירה. נאלצים לממש את הדירה הישנה, כדי לעמוד בתנאי הפטור ממס שבח בתוך חלון הזמן שנקבע בחוק 18 חודשים.

פעילות ערה בשוק היד שנייה

חלק מהמוכרים בשוק היד שנייה, עושים זאת מתוך לחץ תזרימי, לאחר שנה וחצי של ריבית גבוהה שהכבידה על המשכנתא והגדילה את התשלום החודשי עד לרמות בלתי מתוכננות. מנגד, קיימת גם שכבה רחבה של רוכשים פוטנציאליים שמנצלים את סוף השנה כדי להתמקח על מחירים מול מוכרים לחוצים  ובחלק מהמקרים זוכים בהנחות של 10% ויותר, מערך השוק. עורכי דין ושמאי מקרקעין מדווחים על עלייה של עשרות אחוזים בחתימות חוזים בנובמבר- דצמבר, בעיקר מצד מוכרים שצריכים "לסגור פינה" לפני תחילת 2025. מעבר לסיבות הפיננסיות, העיתוי קשור גם לאי־הוודאות בענף הבנייה פרויקטים מתעכבים, היתרים תקועים, והציבור מעדיף נכס "מוכן ומזומן" שאפשר לעבור אליו במועד ברור. משפחות רבות מבקשות לעדכן כתובת מגורים, לפני מחזור שנת הלימודים הקרוב, מה שמוסיף עוד דחיפות למי שכבר רכש דירה חדשה ומצפה לאכלוס. גם משקיעים שהחזיקו נכס מספר שנים מבצעים מימושים כדי לא להיכנס לשנת מס נוספת ולהגדיל את בסיס החישוב של מס השבח. כך נוצר שילוב נדיר של צורך רגולטורי, לחץ פיננסי ופסיכולוגיה של שוק כולם מתנקזים לסוף השנה ויוצרים גל עסקאות  בשוק הדיור, משמעותי דווקא בשוק הדירות יד שנייה.

האם שיא המכירות ב-2024 יחזור גם בסיכום שנת 25?

בשנת 2024 נמכרו כ101,040- דירות, עלייה של 40.8% לעומת שנת 2023 וירידה של 6.4% לעומת שנת 2022. בדצמבר היה זינוק חריג של 91% במכירת דירות חדשות.

45.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ45,640- דירות. זוהי עלייה לעומת השנים 2023 ו2022- 65.1% ו,17.2% - בהתאמה. כחמישית (20.9%) מהדירות החדשות נמכרו בסבסוד ממשלתי – 9,530 דירות.

54.8% מסך הדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ55,400- דירות. בהשוואה לשנת 2023 חלה עלייה של ,25.5% ואילו בהשוואה לשנת 2022 נצפתה ירידה של .19.8%

ברבעון הרביעי של שנת 2024 נמכרו כ23,760- דירות: 11,380 דירות חדשות ו12,380- דירות יד שנייה. בחודש דצמבר 2024 נמכרו 11,090 דירות: 5,920 דירות חדשות ו5,180- דירות יד שנייה. בהשוואה לחודש הקודם חלה עלייה של 53.0% בסך הדירות שנמכרו: 91.3% בדירות חדשות ו24.5%- בדירות יד שנייה. בניכוי עונתיות, כלומר נטו, העליות הנצפות מתונות יותר בכל אחת מהסדרות - 34.7% בסך הדירות שנמכרו: 51.3% בדירות חדשות ו22.4%- בדירות יד שנייה.

בחודש דצמבר 2024 נירשם שיא במכירת דירות חדשות 5,920 דירות לעומת נובמבר 24, זינוק של 91% שמוסבר בעיקר בניצול המע"מ 17%, לפני העלאה  ל-18%בינואר 25', ומבצעי והטבות הקבלנים.(מצ"ב: תרשים סיכום שנת 24'- מקור- למ"ס)
 

מסוף שנת 24' נוספו למאגר הדירות החדשות שלא נמכרו כ--8,000 דירות, בהחלט נתונים מדהימים המסבירים את הלחץ של הקבלנים בוודאי לקראת סוף השנה , למכור אם לא בכל מחיר אז בתנאים שישאירו את הקונים במשרד המכירות כמה שיותר זמן, עד שירכשו דירה.

הקבלנים בלחץ במיוחד לקראת סוף שנת 2025

שוק הדירות החדשות מושפע מסוף השנה יותר משוק היד השנייה, ובמיוחד בשנת 25'. בתקופות של ריבית גבוהה ועלויות מימון כבדות, כפי שקורה בשנים האחרונות וקבלנים מממנים את פעילותם באמצעות הלוואות יקרות, והחזקת מלאי לא מכור למשך שנה נוספת מגדילה את עלויות המימון ואת הסיכון העסקי.  תוסיפו את מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו שנאמד במעל 83,000 דירות, ועולה בכל חודש, ותבינו את הלחץ של הקבלנים. ברבעון האחרון של השנה החברות נוטות להציע מבצעים, הטבות תשלום, ריביות מסובסדות ומסלולי מימון מיוחדים  כדי להציג מכירות חזקות בדוחות השנתיים ולשחרר לחץ תזרימי. הדוחות של הכלכלן הראשי לשנת 2024 מצביעים על ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות לאורך השנה, מה שהגדיל את מלאי הדירות הלא־מכורות והעמיק את הצורך לסגור עסקאות לפני כניסת 2026. בנוסף, עיכובים בבנייה עקב מחסור בעובדים זרים גרמו לכך שפרויקטים שלמים התעכבו, וחלק מהקבלנים העדיפו למכור עוד דירות “על הנייר” כדי להבטיח הכנסה עתידית. ההנחות אינן תמיד מוצגות כמחיר רשמי נמוך, אלא כבונוסים: ריהוט, ספיגת ריבית, עיכוב בתשלום או תוספות בנייה. ככל שהשוק רווי יותר במלאי, כך סוף השנה הופך לאירוע כלכלי קריטי עבור יזמים, במיוחד עבור החברות הציבוריות שמדווחות למשקיעים. התחרות בין הקבלנים גוברת בדצמבר, ולעיתים פתרונות כמו “מפתח מהיר” או “תשלום מינימלי עד מסירה” הם שמסייעים לסגירת העסקאות. סוף שנת 25' מראה המשכיות בלחץ הזה  משום שעלויות המימון לא ירדו בצורה משמעותית, ולכן הרצון לא לגרור מלאי ל־2026 הוא מוחשי ומורגש. הורדת הריבית ב0.25% לא משנה את המצב.

הצפי לשנה הבאה

לאחר הסימנים במשק  שהאינפלציה במגמת ירידה ובגבולות היעד של בנק ישראל 3%, יש הסכמה רחבה בקרב כלכלנים, שבאה לידי ביטוי גם בתחזית הרשמית של בנק ישראל, שהריבית תמשיך לרדת. בנק ישראל מעריך שיהיו עוד  שלוש הורדות ריבית בחודשים הקרובים, בטווח של עד אמצע שנת 26'. התחזית היא שהריבית תרד לרמה של 3.75%. 

כל זאת על בסיס תרחיש בו הלחימה בעזה תסתיים ברבעון הראשון של 2026. שיעור האינפלציה בארבעת הרבעונים הקרובים (המסתיימים ברבעון השלישי של שנת 2026) צפוי לעמוד על 2.4%. במהלך שנת 2025 הוא צפוי לעמוד על 3.0% ובמהלך שנת 2026 על 2.2%. הריבית הממוצעת ברבעון השלישי של 2026 צפויה לעמוד על 3.75%.

אין ספק שבצד התמתנות שוק הדיור במיוחד מכירות הדירות החדשות,ישנו גורם בעל השפעה אדירה על התנהלות שוק הדיוק בשנת 26, מדובר בביקושים הכבושים, או "ביושבים על הגדר" ציבור פוטנציאלי לרכישת דירות בטווח הקרוב הנאמד בכ-200,000.

רק בהגרלה האחרונה של "דירה בהנחה" השתתפו יותר מ132,000 על היצע דירות קטן ביותר, של כ- 7,500  כשמחצית מהדירות מיועדות לחיילי מילואים.

כלומר סדר גודל של כ125,000 רוכשים לפחות חוזר לשוק החופשי, ומחפש דירה לרכוש. נזכיר כי כל מי שהשתתף בהגרלה היה חייב לעמוד בתנאים הבסיסים, מחוסר דיור לפחות 3 שנים. מה קורה אם מי שלא עמד בתנאי ההגרלה? מי שמעוניין לרכוש דירה נוספת? הערכה היא שמדובר בעוד עשרות אלפים.

בצד המצב הכללי במשק, אווירת האי וודאות הביטחונית בצד הרגיעה, מול השיפור בגובה הריבית המסתמן, ניראה כי במחצית שנת 26' ואולי אפילו כבר ברבעון הראשון של השנה, אפשר יהיה  לבחון את התנהלות שוק הנדל"ן אם מדובר שינוי המגמה ביחס לשנת 25', ובאיזה כיוון, ולהחליט בהתאם לכך על ההתנהלות האישית, כל זאת ברקע שנת בחירות.