סוגיית הורשת זכויות קשישים (הטבות מס) בפרויקטים של התחדשות עירונית ליורשיהם

חוות דעת משפטית שפרסמה המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס, אמורה היתה לשנות את כללי המשחק ולהעניק לציבור הקשישים מטריה רחבה של הגנה בפרויקטים של התחדשות עירונית. אולם לאחר קריאה מדוקדקת שלה עולה, כי היא אינה מחוללת מהפכה אמיתית ורחוקה מלספק ערך כלכלי ליורשים, אלא מנציחה את המצב, שממילא קיים.

הדיון הציבורי שהתעורר סביב זכויות קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינו תאורטי או שולי. זאת סוגיה הנוגעת בלב אחת הסוגיות הרגישות ביותר בתחום, שילוב בין תהליכים תכנוניים ארוכים לאוכלוסייה מבוגרת. חוות דעתה של עו״ד יוליס, ביקשה לעשות סדר בשאלת רציפות הזכויות כאשר קשיש נפטר במהלך חיי הפרויקט. מטרת חוות הדעת ברורה וראויה, אך התוצאה בפועל רחוקה מלהיות שלמה.

סוגיית הורשת זכויות קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית ליורשיהם - במידה והקשיש נפטר במהלך הפרויקט, הינה סוגיה שעוסקים בה כבר שנים רבות. פרויקטים של התחדשות עירונית אורכים בממוצע ארצי בין 9 ל-12 שנים מתחילתו של הפרויקט ועד לקבלת המפתח. מדובר בפרק זמן ארוך שבמהלכו דברים עלולים לקבל תפנית ונסיבות שהיו בעבר משתנות. זהו פרק זמן משמעותי שבו שאלות של בריאות, גיל והמשכיות בין דורית אינן תרחיש קיצון אלא מציאות אפשרית ודרך הטבע. הקשישים עצמם ויורשיהם, מבקשים לדעת לא רק מה מובטח להם מבחינה חוזית, אלא מה ערכן הכלכלי האמיתי של ההתחייבויות שניתנו להם לאורך הדרך, והאם ניתן יהיה לממשן בפועל בעת הצורך.

כאמור, שאלת זכאות הקשיש זכתה בשנים האחרונות לחקיקה נרחבת ולמספר תיקונים. המחוקק העניק בשנים האחרונות הגנות והטבות לקשישים, מתוך הבנה שמדובר באוכלוסייה מוחלשת הזקוקה לגמישות ולביטחון ואף הוריד את גיל הזכאות, כך שהוא חל מגיל 70 לבעלים המתגוררים בנכס. מקריאת חוות הדעת של עו"ד יוליס עולה, כי סוגיית המיסוי נותרה בעינה, ולא ניתן לה פתרון אמיתי להורשת ההטבה המיסוית  או לזכאות מיוחדת ליורשים. יש לזכור כי הטבה הניתנת לקשישים בפרויקטי התחדשות עירונית הינה הטבת מס. קרי, זכויות הקשישים המעוגנות בחקיקה ואשר משווקות כ"הטבות כלכליות" הנן במהותן הטבה מיסוית. 

בעת שמתבטלת ההטבת המיסוי עם פטירת הקשיש, ספק גדול אם עדיין קיים ערך כלכלי בהטבה האמורה. לדוגמה: כל אדם במתחם רשאי למכור את דירתו ולקבל תשלום בגינה ולרכוש דירה במקום אחר, אך על האמור, יאלץ לשלם מס שבח עבור המכירה ומס רכישה עבור הרכישה. דוגמה נוספת- במרבית הפרויקטים בעלי הדירות זכאים לשנמך את דירתם לדירה קטנה יותר, אך האמור יחייב אותם במס ובמע"מ. אף האופציה של קבלת שתי דירות הנה אפשרית בפרויקטים רבים וזאת מבוצעת על ידי רכישה של דירה נוספת בפרויקט אך גם במקרה זה יחול מיסוי רב ועל כן, קשיש זכאי בחלופות הר"מ לפטור ממס ומשכך מדובר בהטבה משמעותית. 

חוות הדעת שנועדה להסדיר את רציפות זכויות הקשישים בפרויקטים ארוכי שנים מדגישה את ההיבט החוזי, אך מותירה פער קריטי בשאלת המיסוי, כך שבמקרה של פטירת הקשיש במהלך הפרויקט, ההטבות בהתאם לעמדת רשות המיסים איננה עוברת ליורשיהם וההגנה הכלכלית הופכת לאירוע מס משמעותי עבור היורשים.

כאשר קשיש נפטר וההטבות אינן חלות על יורשיו, המשמעות הכלכלית משתנה באופן דרמטי. מכירת דירה ללא פטור יוצרת חבות מס גבוהה, ולעיתים אף בלתי צפויה. רכישת דירה חלופית מחייבת מס רכישה מלא ומע"מ. והאפשרויות הנפוצות בפרויקטים, כמו מעבר לדירה קטנה יותר או קבלת 2 דירות, עלולות להפוך לנטל כלכלי כבד בהיעדר הקלה מיסוית מתאימה.

במצב כזה קשה לטעון שמדובר בהטבה אמיתית. חוות הדעת אמנם מבקשת להבטיח רציפות זכויות חוזיות, אך ללא הסדרה משלימה של סוגיית המיסוי נותר הקשיש, או יורשיו, מול מציאות בעייתית. אם המדינה מבקשת לעודד קשישים להצטרף להתחדשות עירונית ולהעניק להם ודאות אמיתית, עליה להכיר בכך שהגנה כלכלית אינה מסתיימת בנוסח חוזי, אלא נבחנת ביכולת לממש זכויות בפועל.

נדרש פה פתרון חקיקתי כולל, שייתן מענה להגדרת הקשיש ולסוגיית המיסוי במעבר הבין דורי. עד להסדרת הסוגייה ראוי לומר ביושר כי הכוונה ראויה, אך ללא השלמה מהותית - ההגנה אינה מלאה, וההטבה נשארת תאורטית בלבד.

הכותבת הינה שותפה ומנהלת מחלקת התחדשות עירונית בפירמת יהב ושות' עורכי דין