דרור אוהב ציון, מנכ״ל ובעלי דרא שיווק נדלן, צילום: הגר בדר
מיכאל לוי
04/01/2026
חברת דרא שיווק נדל"ן צופה התאוששות הדרגתית בשוק הנדל"ן ב-2026 לצד ירידת ריבית הדרגתית במהלך השנה.
החברה מסכמת את שנת 2025 כשנה מורכבת ומאתגרת לשוק הנדל"ן הישראלי שאופיינה בירידה בהיקפי העסקאות, ובקצב המכירות בכל הארץ.
ההאטה בקצב המכירות מוסברת על רקע סביבת ריבית גבוהה ״וישיבה על הגדר״ מצד לקוחות שמצפים לירידות מחירים.
החברה מכרה השנה כ-44% "דירות גדולות" (5 חד' ומעלה).
מחיר ממוצע לדירה שנמכרה על ידי החברה בשנת 2025 עמד על כ-3 מיליון ₪.
35% מהרוכשים בשנת 2025 הגדירו את רכישת הדירה לצורך "השקעה".
15.2% מהרוכשים בשוק החופשי רכשו דירה ראשונה.
להלן התפלגות הדירות שנמכרו ע"י חברת דרא שיווק נדל"ן בשנת 2025:
התפלגות דירות לפי מספר חדרים:
2 חדרים- 2.63%.
3 חדרים- 13.91%.
4 חדרים- 34.59%.
5 חדרים- 31.95%.
6 חדרים- 12%.
כ־ 44% מהמכירות היו של דירות משפחתיות (5-6 חדרים) שמשמשות בדרך כלל למגורים ולא להשקעה.
על פי נתוני החברה, מחיר מכירה ממוצע לדירה בשנת 2025 עמד על כ- 3 מיליון ש"ח.
פילוח מגזרי
יהודי חילוני - 42%.
דתי־ לאומי - 26.6%.
חרדי - 21.7%.
אחר 4.8%.
תושבי חוץ - 4.8%.
פילוח לפי סוג רוכש
משקיעים 35%.
משפרי דיור 25.9%.
רוכשי דירה ראשונה 10.9%.
ללא סיווג 28.2%.
ניתן לראות כי חלקם של המשקיעים נותר גבוה יחסית כאשר רובם רכשו דירות במהלך פריסלים שביצעה החברה אשר כללו הצעת ערך טובה מבחינת מחיר ותנאי תשלום. במהלך שנת 2025 מכרה החברה כ 41.7% מהדירות באזור ירושלים רבתי (לרבות בית שמש, אבו גוש ומבשרת ציון). יתר העסקאות בוצעו באזור המרכז, השרון ויו"ש.
נתוני מכירת דירות בישראל שלושת הרבעונים האחרונים של 2025 מול 2024 – סיכום כללי (בהתאם לנתוני הלמ"ס והכלכלן הראשי והערכה מבוססת לדירות בסבסוד ממשלתי)
|
שנה |
סה"כ דירות שנמכרו |
דירות חדשות |
דירות יד שנייה |
דירות חדשות בסבסוד ממשלתי |
דירות בשוק החופשי |
|
2024 |
101,080 |
45,640 |
55,400 |
9,530 |
36,110 |
|
2025 |
70,803 |
26,752 |
44,051 |
7,820 |
18,932 |
|
אחוזי ירידה |
30% |
41.4% |
20.5% |
18% |
47.6% |
מינואר ועד סוף אוקטובר 2025 נמכרו בישראל כ־70.8 אלף דירות. כ־26.7 אלף מהן היו דירות חדשות, כאשר קרוב לשליש מהמכירות החדשות בוצעו במסגרת סבסוד ממשלתי, בעוד ששוק היד השנייה המשיך להוביל את היקף העסקאות.
בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024, שבה נמכרו כ-83,300 דירות (ינואר–אוקטובר), בשנת 2025 נמכרו בתקופה זו כ-70,800 דירות בלבד. נתון זה משקף ירידה של כ-15% בהיקף העסקאות, הנובעת בעיקר מקיפאון במכירת דירות חדשות בשוק החופשי וקושי של רוכשים להתמודד עם סביבת הריבית, לצד עלייה דרמטית במשקל העסקאות בסבסוד ממשלתי.
ניתוח מגמות מרכזיות לפי רבעונים (2024 מול 2025)
מניתוח שערכה חברת דרא שיווק נדל״ן בהתבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נמצא כי ברבעון השלישי של שנת 2025 (יולי–ספטמבר) נמכרו כ־23,330 דירות, מתוכן כ־8,780 דירות חדשות, ומתוכן כ־6,076 דירות בשוק החופשי (לאחר ניכוי של כ-30.8% דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי).
לשם השוואה, ברבעון השלישי של שנת 2024 נמכרו כ־26,660 דירות, כך שנתוני 2025 משקפים ירידה כללית של כ־12.5%. הפער בולט במיוחד בגזרת הדירות החדשות: אשתקד נמכרו כ־11,210 דירות חדשות (פער המבטא צניחה חדה של כ־21.7% השנה), כאשר בשוק החופשי לבדו נמכרו כ־6,800 דירות – ירידה של כ־11% ביחס לתקופה המקבילה.
ירידה בהיקף העסקאות
לאחר מגמת ההתאוששות והעלייה במכירות שאפיינה את שנת 2024, נרשמה בשנת 2025 ירידה עקבית בקצב העסקאות. ברבעון הראשון של 2025 (ינואר–מרץ) נרשמה ירידה של כ-9.0% לעומת התקופה המקבילה אשתקד בלבד). בהמשך השנה מגמת ההאטה החריפה: בחודשים מאי–יולי נרשמה צניחה של כ-19.6% ביחס ל-2024, וברבעון השלישי (יולי–ספטמבר) נרשמה ירידה של כ-12.5%, כאשר נתוני אוקטובר האחרונים מצביעים על המשך ירידה של כ-12.1%.
מעבר מדירות חדשות ליד שנייה
על פי נתוני הלמ"ס, חלקן של הדירות החדשות מכלל העסקאות ירד מ־43% בשנת 2024 ל־37% בשנת 2025. במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות חצה את רף 80 אלף הדירות , נתון המעיד על עודף היצע משמעותי.בדירות יד שנייה נרשמה פגיעה מתונה יותר, בין היתר בשל צורך בכניסה מיידית לדירה, העדפה לדירות עם ממ״ד ומשפחות שאיבדו את ביתן במהלך המלחמה. מסקנה: המלחמה שינתה את מפת הביקושים בישראל - שיקולי ביטחון, מחיר וכניסה מיידית לדירה הובילו לתזוזת ביקושים מהמרכז לפריפריה ולהתחזקות שוק היד השנייה.
לצד הירידות בהיקף העסקאות שנרשמו לאורך רוב חודשי 2025, , נרשמה עלייה עקבית וחדה בצד ההיצע: מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה טיפס לשיא של כ-83,580 דירות באוקטובר. נתון בולט במיוחד נרשם בתל אביב-יפו, המובילה את הטבלה הארצית עם מלאי לא מכור של כ-10,690 דירות – במחוז תל אביב הצטברו כ-26,570 דירות לא מכורות – המהוות כ-31.8% מסך המלאי הארצי כולו.
מחירים ומבצעי מימון
לאורך 2025 נרשמו ירידות מתונות במחירי הדירות באזורים מסוימים ברבעונים האחרונים של 2025, זאת לאחר עלייה רצופה לאורך 2024. מבצעי מימון והלוואות קבלן נותרו מנוע עסקאות מרכזי, חרף ניסיונות רגולטוריים לצמצם את השימוש בהם.
לקראת סוף השנה נרשמה הפחתת ריבית ראשונה של 0.25% שלה השפעה כלכלית מוגבלת, אך השפעה פסיכולוגית חיובית, אשר חיזקה את הציפייה להמשך הפחתות.
התחלות בנייה, היתרים והתחדשות עירונית
מניתוח נתוני הלמ"ס עולה כי בשנים 2024–2025 נרשמה עלייה חדה בהתחלות הבנייה, ולצדה עלייה מתונה בלבד בגמרי הבנייה (4.3%), מה שיצר פער משמעותי בין כמות הדירות שמתחילים לבנות לבין אלו המסתיימות בפועל. • בתקופה המקבילה אשתקד (אוקטובר 2023–ספטמבר 2024) החלה בנייתן של כ-62 אלף דירות. • במחזור 12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2024–ספטמבר 2025, הכוללים את רוב שנת 2025) נרשם זינוק ל-81,020 התחלות בנייה. • משך הזמן הממוצע לבניין עומד על כ-31.8 חודשים. רוב הדירות שנבנו הן למטרת מכירה יזמית (72.1%), ורק 27.9% הן דירות שלא למכירה (בנייה עצמית, קומבינציה והשכרה).
היישובים המובילים בהתחלות בנייה בישראל
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היישובים שבהם החלה בנייתן של מספר הדירות הגבוה ביותר בתקופה אוקטובר 2024–ספטמבר 2025 הם תל אביב–יפו (כ־7,450 דירות) וירושלים (כ־7,050 דירות). אחריהן בולטות ערים נוספות ובהן פתח תקווה (כ־3,130), אופקים (כ־3,120), רמת גן (כ־2,700), אשדוד (כ־2,630) ולוד (כ־2,420).ניתן לראות כי הבנייה החדשה מבוזרת ומתפרסת גם בערים הגדולות וגם בפריפריה.
היתרי בנייה, רגולציה ומורכבות תכנון – צוואר הבקבוק של הענף
על אף העלייה בהיקף היתרי הבנייה, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על פער משמעותי בין שלב קבלת ההיתר לבין מימושם בפועל של פרויקטים. ב־12 החודשים אוקטובר 2024–ספטמבר 2025 הונפקו היתרי בנייה עבור 81,560 דירות, עלייה של 10.9% לעומת 12 החודשים שקדמו לכך, כאשר עיקר ההיתרים ניתנו במחוז המרכז, מחוז תל אביב ומחוז הדרום.
יחד עם זאת, משך הבנייה הממוצע התארך ועומד על כ־ 31.8 חודשים לבניין וכ־ 37 חודשים בממוצע משוקלל לפי מספר הדירות בבניין. נתונים אלה משקפים מורכבות תכנונית גבוהה, ריבוי שלבי רגולציה ובקרה, עיכובים בקבלת אישורים משלימים, מחסור בכוח אדם וקשיים תפעוליים מול רשויות מקומיות. בפועל, פרויקטים רבים מתקדמים בקצב איטי מהמתוכנן, מה שמעמיק את הפער בין שלב התכנון לשלב הביצוע ומגביל את קצב הזרמת הדירות לשוק.הליכי הרישוי והבירוקרטיה הכבדה הקשורים בקבלת היתרים מהווים את החסם המשמעותי ביותר להגדלת היצע הדירות בפועל.
התחדשות עירונית – מנוע הצמיחה המרכזי של שוק הדיור
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תחום ההתחדשות העירונית ממשיך להתרחב ומהווה מרכיב מרכזי בהיצע הדירות החדשות בישראל. ב־12 החודשים אוקטובר 2024–ספטמבר 2025 החלה בנייתן של כ־17,570 דירות במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, כאשר 53.3% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ־24.1% במחוז המרכז.
מרבית הדירות שנבנו במסגרת זו - כ־80.7% הוקמו במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, נתון המדגיש את מרכזיות ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש העירוניים. בערים ותיקות, שבהן כמעט ולא נותרה קרקע זמינה לבנייה חדשה, התחדשות עירונית מהווה מנגנון מרכזי להגדלת ההיצע, ובפרט בערים מטרופוליטניות דוגמת תל אביב וירושלים, שבהן מצויים היקפים נרחבים של פרויקטים בשלבי תכנון, ביצוע ושיווק. ההתחדשות העירונית הפכה למנגנון העיקרי להגדלת ההיצע. בפועל, בחלק מהחברות בענף, פרויקטי פינוי־בינוי כבר מהווים נתח גדול מסך ההיצע המשווק, מגמה הצפויה להעמיק בשנים הקרובות לאור מדיניות תכנון המעודדת חידוש מרקמים עירוניים קיימים.
שוק השכירות
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ״ס), שוק השכירות בישראל המשיך להציג מגמת התייקרות בשנת 2025, זאת אף על רקע התמתנות ואף ירידה במחירי הדירות בשוק המכירה. ברבעון השלישי של השנה (יולי–ספטמבר) עמד שכר הדירה הממוצע על כ־4,952 ₪ לחודש, עלייה של כ־4.4% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, במקביל לירידה של כ־2.5% במחירי הדירות למכירה. פער זה מדגיש את המשך הלחץ בשוק השכירות, אשר ממשיך להעיק על שוכרי הדירות ונשען על מחסור מתמשך בהיצע דירות להשכרה. השפעות המלחמה תרמו להחרפת המגמה, עם ביקוש מוגבר באזורי המרכז, ובפרט לדירות הכוללות ממ״ד, דבר שמעצים את חוסר האיזון בין היצע לביקוש בשוק השכירות.
תחזית לשנת 2026 – היצע, ביקוש והתנהגות שוק
בהסתכלות קדימה לשנת 2026, ההערכה היא כי שוק הנדל״ן בישראל ייכנס לשלב של התאוששות הדרגתית, אך כזו שתהיה שונה מאזור לאזור בתלות בהיקף המלאי, רמת המחירים ועוצמת התחרות. בצד ההיצע, צפוי המשך גידול במלאי הדירות החדשות, בעיקר באזורים שבהם קיימת פעילות ענפה של התחדשות עירונית ובפרויקטים שכבר הבשילו לתכנון מתקדם. עם זאת, מורכבות רגולטורית, עיכובים בביצוע ומחסור בכוח אדם צפויים להמשיך ולהגביל את קצב הזרמת הדירות לשוק בפועל, כך שההיצע האפקטיבי יישאר מצומצם ביחס לנתונים "על הנייר".
בצד הביקוש, צפויה חזרה הדרגתית של רוכשים ומשקיעים ש"ישבו על הגדר" בשנה האחרונה, בין היתר על רקע ציפייה להמשך הפחתות ריבית והתייצבות במצב הכלכלי והביטחוני. המשקיעים צפויים להמשיך ברכישות בעיקר בעסקאות עם הצעת ערך ברורה, בדגש על אזורי פריפריה ובטווחי מחירים סבירים.. מצד תושבי חוץ, צפויה התעניינות הולכת וגוברת ועליה הדרגתית בהיקף העסקאות, בעיקר בערים מרכזיות. תושבי חוץ דתיים בעיקר בירושלים ובית שמש, חילוניים באזור המרכז.
בסך הכול, שנת 2026 צפויה להתאפיין בהיפוך מגמה הדרגתי, שבמסגרתו צפויים לעלות הביקושים לדירות ולצידם גם קצב והיקף העסקאות. הצלחה בתקופה זו תחייב ניתוח מדויק של השוק, הבנה מעמיקה של קהלי היעד והעדפות הרוכשים בכל אזור, וכן גיבוש הצעת ערך מותאמת הכוללת תמהיל מוצר נכון ותנאי תשלום אטרקטיביים. להערכתנו מרכיב המימון בעסקאות ימשיך לשחק תפקיד מרכזי בהחלטת רוכשים לרכוש דירה. אנחנו לא רואים את מבצעי המימון 20\80 ו 15\85 נעלמים מהשוק.
חברת דרא ממליצה על מספר פעולות נדרשות בשנת 2026 על מנת לעורר את שוק הנדל"ן:
יש לעודד את המשקיעים ברכישת דירות על ידי שתי פעולות:
1. הקטנת מס רכישה על דירה שניה והילך שעומד היום על 8% והדבר השני העלאת שיעור המימון לדירה שניה והילך שעומד כיום על 50% וזאת כמובן במקרים בהם יש כושר החזר מתאים ללווה.
2. עידוד פעילות המשקיעים מהווה מנוף הן להגדלת היקף העסקאות בשוק הדירות החדשות והן לחיזוק שוק השכירות, שכן מרבית המשקיעים מציעים את הדירות שבבעלותם להשכרה. הרחבת פעילות זו צפויה להגדיל את היצע הדירות להשכרה בשוק ולמתן את הלחץ על מחירי השכירות. לאור העובדה ששוק השכירות בישראל נשען במידה רבה על בעלי דירות פרטיים, מדיניות המעודדת פעילות משקיעים, ולא מצמצמת אותה, עשויה לתרום לאיזון השוק ולהקל על מצוקת השוכרים.
בנוסף, החברה ממליצה לשים לב להתרחשות נדל"נית ופוטנציאל השבחה בשנים 2027-2026:
לקראת המשך פיתוח מערכות התחבורה, הכבישים והרכבות, אנו צפויים לראות חיזוק משמעותי של אזורי הפריפריה ועלייה בהיקפי הרכישות בקצוות הארץ. מגמה זו מבורכת וחשובה מבחינה אסטרטגית, הן לפיזור האוכלוסייה בישראל והן לחיזוק האזורים המרוחקים מהמרכז. גם הפריפריה המזרחית, ובכללה אזור יו"ש נהנית בשנים האחרונות מתקציבים והשקעות משמעותיות בפיתוח תשתיות, כבישים ונגישות תחבורתית. רמת המחירים באזור זה עדיין אטרקטיבית ביחס למרכז הארץ, ולכן עבור מי שהאזור אינו מהווה עבורו חסם – קיימות בו הזדמנויות טובות להשקעה ולמגורים.
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים דרא שיווק נדל"ן:
"שנת 2025 הייתה שנה מורכבת ומאתגרת לשוק הנדל״ן בישראל. נרשמה ירידה בהיקפי העסקאות ובריסון בקצב המכירות בכלל אזורי הארץ, על רקע ריבית גבוהה. גם פעילות המשקיעים נחלשה ביחס לשנה הקודמת, והשוק התאפיין בזהירות ובהמתנה.
במהלך השנה נרשם מעבר ברור של רוכשים משוק הדירות החדשות לשוק דירות יד שנייה. דירות יד שנייה נפגעו פחות, בעיקר בשל הצורך בכניסה מיידית לדירה, העדפה לדירות עם ממ״ד וכן בשל משפחות שאיבדו את ביתן במהלך המלחמה. במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עלה וחצה את רף 80 אלף הדירות.
מבצעי המימון המשיכו להיות גורם מרכזי בביצוע עסקאות, ולקראת סוף השנה נרשמה ירידת ריבית ראשונה. אף שהשפעתה הכלכלית מוגבלת, הייתה לה השפעה פסיכולוגית חיובית, והשוק מזהה שינוי מגמה וצופה המשך הפחתות ריבית.
המלחמה שינתה באופן חד את העדפות הרוכשים: ממ״ד הפך לדרישת סף, ודירות ללא ממ״ד כמעט ואינן רלוונטיות. במקביל נרשמה תזוזה גאוגרפית בביקושים, עם ירידה בפעילות באזורים יקרים במרכז והתחזקות בפריפריה.
בהסתכלות קדימה, אנו מעריכים כי בשנת 2026 יימשך תהליך התאוששות הדרגתי של השוק. החזרה לפעילות תהיה סלקטיבית ולא אחידה, ותדרוש בניית תמחור מדויק, הצעת ערך טובה ומהלכי שיווק יזומים מותאמים למציאות המשתנה."
