דירות - נדנדת המחירים התל אביבית

נתוני למ"ס אודות הרבעון שבין ספטמבר לנובמבר, טרפו לכאורה את הקלפים מחדש:

לאחר שמונה חודשים של ירידת מחירים רצופה, שהסתכמה בכ-5 אחוזים בקירוב, הכתה תל אביב, בנוק אאוט, את ירושלים הבירה.

על פי נתונים אלה, הובילה העיר העברית הראשונה בפער עצום במכירות על פני כל ערי מדינת ישראל. נמכרו בה באותו רבעון לא פחות מ-699 דירות, זאת לעומת 431 בירושלים, שמוקמה במקום השני.

לכאורה יש כאן סתירה מוחלטת לנתוני מדד הדיור שהביאו את כל המומחים להערכות פסימיות במיוחד באשר לעתיד רמות המחירים בתל אביב. חלקם הגדול אף צפה המשך ירידת מחירים, אפילו בקצב עוד יותר גדול.

ובכן, צר לי לאכזב גם את הפסימיסטים שהניחו את הגולל על תל אביב ומצד שני גם לאכזב את אותם אופטימיסטים שמאמינים כעת שהעיר העברית הראשונה תתחיל לזנק ביתר שאת הן בביקושים והן בעליות מחירים.

ראשית, ירידות המחירים בתל אביב היו בראש וראשונה בשל העובדה שבו זמנית יצאו לשיווק עשרות פרויקטים במתחם שדה דב, מה שבאופן טבעי יצר תחרות עזה בין היזמים, והביא לירידת מחירים משמעותית. 

שנית, יחד עם זאת ברור כי אחוז גבוה מכלל אותן עסקות שבוצעו במהלך החודשים ספטמבר-נובמבר, בוצעו במתחם שדה דב. ובמילים אחרות: כמות המכירות הייתה אכן נאה, אולם במחירים מופחתים.

שלישית, בד בבד אפקט מלחמת 12 הימים מול איראן בחודש יוני האחרון, יצר הרבה פחות ביקוש לדירות ללא ממ"ד. זה היה נכון להרבה מאוד דירות במרכז ודרום העיר, אולם גם בשכונות יוקרה בצפון שנפגעו באותה מלחמה, דוגמת רמת אביב ושיכון ל.

רביעית, בד בבד גם הקיטון המשמעותי בהיתר בנייה בהתחדשות עירונית, שעל פי נתוני מנהלת ההתחדשות העירונית ירדו בתל אביב בכ-30 אחוזים, חידד עוד יותר את התופעה.

חמשית, ויחד עם זאת מסמן במהלך הרבעון האחרון תהליך של התאוששות הדרגתית, הן של פרויקטים של התחדשות עירונית, דוגמת זה של קרסו נדל"ן ואלקטרה בנייה הבונים 335 דירות במגדלים בשכונת קריית שלום וכן פרויקטים נוספים.

שישית, על ירידות המחירים בתל אביב, השפיעה גם בריחת המשקיעים הזרים, ובמיוחד משקיעים יהודים מחו"ל, מה שהוריד את ממוצע רמות המחירים של הדירות שנמכרו, ובמיוחד דירות יוקרה.

שביעית, ויחד עם זאת בוצעו במהלך הרבעון האחרון עסקות בטווח של 200 אלף שקלים למ"ר ובשדרות רוטשילד-שדל, יתחילו בקרוב קבוצת הנדל"ן המובילות חג'ג' ומשה  אביב לבנות מגדל יוקרה בן 40 קומות, 120 דירות ו-320 חדרי מלון.

שמינית, אין לי ספק שהמהלכים לקראת סיום המלחמה והצפי לעידן חדש במזרח התיכון ובד בבד הורדת הריבית לאחרונה בשתי פעימות, ישפיעו לטובה אל רמות הביקוש בתל אביב, כמו גם חזרה הדרגתית של משקיעי חו"ל ובמיוחד עקב ריבוי האירועים האנטישמיים בתפוצות.

על כן, לסיכום, זה עדיין לא הזמן לפתוח בקבוקי שמפניה ולהתבשם מכמות המכירות בתל אביב, המצביעה יותר על תחרות בין היזמים, אולם גם לא להיות פסימי לגבי עתיד העיר העברית הראשונה. ככלות הכול, תל אביב יש רק אחת!

כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית