מחקר חדש בבנק ישראל: איך משפיעה הריבית על שכר הדירה שלך?

• מחירי הדיור (שכר דירה) ומחירי האנרגיה במדד המחירים לצרכן נוטים להגיב יותר מרכיבים אחרים במדד לשינויים בריבית בנק ישראל:

• בתגובה להעלאה של אחוז אחד בריבית צפויים מחירי הדיור (שכר דירה) לרדת לאחר כשנה בכאחוז, וכך גם מחירי האנרגיה. המדד כולו צפוי להתמתן בכ-0.9 אחוזים לאחר שנה. מחירי המזון וההלבשה וההנעלה צפויים לרדת רק בכמחצית האחוז.

• השפעת הריבית על מרכיבי מדד המחירים היא בעיקר באמצעות השפעתה על שער החליפין. עליית ריבית צפויה להתבטא בייסוף שער החליפין התורם למיתון קצב עליית המחירים.

• בתגובה לפיחות (בלתי צפוי) בשער החליפין של השקל מול הדולר נרשמת האצה בקצב עליית המחירים, אולם גם כאן התגובה המיידית של מחירי הסעיפים השונים אינה זהה בעוצמתה. בתגובה לפיחות של אחוז אחד, צפויים מחירי הדיור לעלות בטווח הקצר ב-0.1 אחוזים – לעומת כ-0.7 אחוזים בעשור הקודם.

מבנק ישראל נמסר כי במחקר שערכה ד"ר סיגל ריבון מחטיבת המחקר, הבוחן את השפעתה של המדיניות המונטרית על מדד המחירים לצרכן, נמצא כי העלאת הריבית מתבטאת במיתון קצב עליית המחירים של כל סעיפי המדד, וכי השפעתה על סעיפי הדיור והאנרגיה גדולה יותר מאשר על סעיפים אחרים. כמו כן נמצא כי ייסוף של שער החליפין מתבטא בהאטה בקצב שינוי המחירים של כל הסעיפים והשפעתו על המוצרים הסחירים ובתוכם מוצרי האנרגיה, חזקה יותר.

במסגרת תהליך קבלת ההחלטות הקשורות למדיניות המונטרית, הבנק המרכזי בוחן ועקב אחר מגוון רחב מאוד של אינדיקטורים ונתונים. אולם, במודלים מקרו כלכליים ההתייחסות היא בדרך כלל למדד המחירים הכולל ולקבוצות עיקריות בו. השיטה המוצגת במחקר, המתבססת על מחקרים דומים בעולם, מאפשרת לבחון את ההשפעה של שינויים בריבית ובשער החליפין על כל אחד מרכיביו של מדד המחירים, בנוסף להשפעתה על המדד כולו.

בחינת ההשפעה של שינוי (בלתי צפוי) בריבית בנק ישראל או בשער החליפין של השקל מול הדולר על כל אחד מ-38 סעיפי מדד המחירים לצרכן מראה כי קצב שינוי המחירים של כל הסעיפים (מלבד פירות טריים) מאט בתגובה לעלייה של ריבית בנק ישראל, אולם עוצמת התגובה המיידית אינה זהה. בתגובה להעלאה של אחוז אחד בריבית צפויים מחירי הדיור (שכר דירה) לרדת לאחר כשנה בכאחוז, וכך גם מחירי האנרגיה, ואילו מחירי המזון וההלבשה וההנעלה צפויים לרדת רק בכמחצית האחוז. המדד כולו צפוי להתמתן בכ-0.9 אחוזים לאחר שנה.

בתגובה לפיחות (בלתי צפוי) בשער החליפין של השקל מול הדולר נרשמת האצה בקצב עליית המחירים, אולם גם כאן התגובה המיידית של מחירי הסעיפים השונים אינה זהה בעוצמתה. בתגובה לפיחות של אחוז אחד, צפויים מחירי הדיור לעלות בטווח הקצר ב-0.1 אחוזים. תגובה דומה צפויה בסעיפי אחזקת הדירה, הדיור וריהוט וציוד לבית. באחזקת הדירה נכלל חשמל המושפע ישירות משינויים בשער החליפין וסעיף הריהוט והציוד לבית כולל בתוכו מוצרים מיובאים שמחירם תלוי בשער החליפין.

התגובה של סעיף הדיור – כ-0.1 אחוזים, נמוכה במידה משמעותית מזו שנאמדה בעשור הקודם והיתה כ-0.7 אחוזים. תגובתו של סעיף הדיור מבטאת את הקשר ההיסטורי שהיה בין שער החליפין ומחירי השכירות עד סוף 2007, כתוצאה מהנוהג שהיה לנקוב את חוזי השכירות  בדולרים. כתוצאה מכך, כל שינוי בשער החליפין היה מתבטא באופן מיידי במחירי השכירות ולכן בסעיף הדיור במדד. בשנים האחרונות הלך וניתק הקשר הזה וכיום רק כ-5 אחוזים מחוזי השכירות נקובים בדולרים. בהתאם, השפעת שער החליפין על מחירי הדיור נחלשה מאוד בשנים האחרונות.