האם הבסיסים הבריטיים בקפריסין מסכנים או דווקא מחזקים את שוק הנדל״ן למשקיעים?

בשבועות האחרונים, קפריסין חזרה לכותרות בעקבות תקיפת רחפן על בסיס חיל האוויר הבריטי אקרוטירי בדרום האי. הרחפן, שלפי הערכות שוגר מלבנון על ידי חיזבאללה, גרם לנזק מוגבל בלבד ולא היו נפגעים. למרות זאת האירוע עורר מחדש ויכוח ציבורי ופוליטי בקפריסין סביב הנוכחות הצבאית הבריטית באי.

מעבר לשיח הביטחוני עולה שאלה אחרת שמעניינת משקיעים ויזמים בתחום הנדל״ן. האם הבסיסים הבריטיים באמת יוצרים סיכון לשוק הנדל״ן המקומי או דווקא תורמים ליציבות ולפעילות הכלכלית באזור?

כדי להבין את התמונה צריך להביט על הנתונים הכלכליים ועל המבנה הייחודי של שוק הנדל״ן הקפריסאי.

שוק הנדל״ן בקפריסין הפך בעשור האחרון לשוק בינלאומי מובהק

משקיעים זרים הם כוח מרכזי בעסקאות באי. בשנת 2024 לדוגמה כ-27 אחוז מכלל עסקאות הנדל״ן בקפריסין בוצעו על ידי רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי מתוך כ-15,800 חוזים שנחתמו באותה שנה.

הנתונים מצביעים על כך שהביקוש החיצוני הפך לאחד המנועים המרכזיים של השוק. יזמים מקומיים רבים מכוונים את הפרויקטים שלהם למשקיעים בינלאומיים שמחפשים שילוב בין מחירים יחסית נמוכים, כלכלה תיירותית חזקה ויציבות רגולטורית.

גם בשנים האחרונות הביקוש הזר ממשיך להיות משמעותי. במספר ערים מרכזיות באי משקיעים מחו״ל מהווים חלק משמעותי מרוכשי הדירות החדשות, במיוחד בפרויקטים חדשים באזורי החוף.

עליית מחירים עקבית למרות מתיחות אזורית

למרות המתיחות הגיאופוליטית במזרח הים התיכון שוק הנדל״ן הקפריסאי המשיך להציג יציבות יחסית. לפי נתוני הבנק המרכזי של קפריסין, מדד מחירי הדירות עלה בכ-4.8 אחוז בשנת 2025, לאחר עלייה של כ-4.5 אחוז בשנת 2024. במקביל נרשמה גם עלייה במספר עסקאות הנדל״ן, כאשר נתוני מחלקת רישום המקרקעין מצביעים על יותר מ-15 אלף חוזי מכירה שנחתמו בשנה האחרונה.

בערים מרכזיות העליות בולטות במיוחד. בלימסול למשל המחיר הממוצע למ״ר כבר הגיע לכ-3,200 אירו. חלק מהאזורים בעיר חוו עליות חדות אף יותר בשנים האחרונות, בעיקר בזכות פיתוח פרויקטים חדשים, הרחבת המרינה והפיכת העיר למרכז פיננסי ותיירותי. גם ערים נוספות כמו פאפוס ולרנקה רשמו עליות מחירים מתונות יותר, אך יציבות יחסית לאורך השנים האחרונות.

במקביל גם שוק השכירות ממשיך להציג ביקוש יציב יחסית, בין היתר בשל תיירות מתמשכת, עובדים זרים ופעילות עסקית בינלאומית. לפי הערכות שונות, תשואת השכירות הממוצעת על דירות באי נעה סביב כ-4 עד 5 אחוז בשנה, כאשר באזורים מבוקשים בלימסול ופאפוס היא עשויה להגיע אף מעט גבוה יותר.

הבסיסים הבריטיים כמוקד פעילות כלכלית

שני הבסיסים הבריטיים הגדולים בקפריסין אקרוטירי ודקליה קיימים מאז 1960 כחלק מהסכם העצמאות של קפריסין מבריטניה. מדובר בשטח ריבוני בריטי הכולל אזורי מגורים, מתקנים צבאיים ותשתיות שונות.

לצד ההיבט הביטחוני, הבסיסים מייצרים גם פעילות כלכלית משמעותית. אלפי עובדים מקומיים מועסקים בבסיסים או בעסקים שמספקים להם שירותים. סביבם פועלים קבלנים בינלאומיים, חברות לוגיסטיקה וספקי שירותים שונים.

במקרים רבים אזורים הסמוכים לבסיסים נהנים מביקוש יציב לשכירות, בין אם מצד אנשי צבא, עובדים אזרחיים או ספקים בינלאומיים שפועלים באזור.

פתיחת קרקעות חדשות לפיתוח

אחד השינויים המשמעותיים ביותר בשנים האחרונות נוגע להסדרים בין בריטניה לקפריסין לגבי הקרקעות בתוך אזורי הבסיסים הריבוניים. במשך עשרות שנים שטחים נרחבים בתוך אזורי הבסיסים היו מוגבלים לפיתוח אזרחי בשל מעמדם המיוחד כטריטוריה בריטית.

הדבר יצר מצב שבו קרקעות רבות באזורים אסטרטגיים נותרו בלתי מנוצלות או עם מגבלות בנייה מחמירות. אולם בעשור האחרון חלה תפנית. במסגרת הסכמים ועדכוני מדיניות בין ממשלת בריטניה לממשלת קפריסין נפתחו מאות הקטרים של קרקע בתוך אזורי הבסיסים לפיתוח אזרחי. במונחים של שוק הנדל״ן מדובר במיליוני מטרים רבועים של קרקע שנכנסו בהדרגה למעגל הפיתוח לאחר שנים שבהן כמעט ולא ניתן היה לנצל אותן.

המשמעות בפועל היא שקהילות מקומיות שנמצאות בתוך השטח הריבוני הבריטי קיבלו אפשרות להרחיב בנייה למגורים, להקים אזורי מסחר ולפתח פרויקטים חדשים. הגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבנייה, במיוחד בדרום האי ובקרבה ללימסול, יוצרת פוטנציאל לפיתוח שכונות חדשות ולהרחבת יישובים קיימים.

בנוסף, אזורים הסמוכים לבסיסים נהנים לעיתים מפעילות כלכלית יציבה יחסית. נוכחות של אנשי צבא, עובדים אזרחיים וקבלנים בינלאומיים יוצרת ביקוש קבוע לשירותים למסחר ולעיתים גם לשכירות למגורים. גם הרשויות המקומיות רואות במהלך הזה הזדמנות לפיתוח אזורי שהיה תקוע במשך שנים, ופתיחת הקרקעות מאפשרת הרחבה של יישובים קיימים והשקעה בתשתיות.

לצד היתרונות הכלכליים יש גם קולות אחרים בקפריסין

חלק מהתושבים והפעילים הפוליטיים טוענים שהנוכחות הצבאית הבריטית הופכת את האי לחלק ממערך העימותים במזרח התיכון. התקיפה האחרונה על בסיס אקרוטירי, גם אם לא גרמה לנזק משמעותי, המחישה עבור רבים עד כמה האי עשוי להיות מושפע מהמתיחות האזורית. יש גם מי שחושש שהשימוש בבסיסים לפעילות צבאית בינלאומית עלול למשוך תשומת לב מצד גורמים עוינים. מבחינת חלק מהציבור המקומי מדובר בשאלה של ריבונות ושל הזהות הלאומית של קפריסין. הוויכוח הזה אינו חדש, והוא מלווה את האי כבר עשרות שנים ומדי פעם עולה מחדש כאשר מתרחשים אירועים ביטחוניים באזור.

הבסיסים הבריטיים אינם רק גורם ביטחוני, אלא גם חלק משוק הנדל״ן בקפריסין

במבט כלכלי רחב יותר, פתיחת שטחים נרחבים לפיתוח אזרחי בתוך אזורי הבסיסים, לצד הביקוש הבינלאומי לנכסים באי, יוצרת מציאות שבה אזורים שבעבר היו מוגבלים מבחינת פיתוח הופכים בהדרגה להזדמנות כלכלית. השילוב בין קרקעות חדשות שנפתחות לבנייה, פעילות כלכלית סביב הבסיסים והמשך העניין מצד משקיעים בינלאומיים מצביע על כך שהבסיסים הבריטיים אינם רק גורם ביטחוני, אלא גם חלק מהדינמיקה הכלכלית שמעצבת את שוק הנדל״ן בקפריסין.

הכותב הוא מנכ"ל תיבת נח, חברת יזמות נדל"ן והשקעות בקפריסין