סיכום שנה מוצלחת של מליסרון למרות נקודת השוואה מאתגרת

מליסרון פרסמה הבוקר את דוחותיה השנתיים לשנת 2025. 

החברה מסכמת שנה טובה עם המשך גידול בפרמטרים התפעוליים, שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים וחידושי החוזים מציגים עלייה ריאלית מרשימה בעיקר בעת חילופי שוכרים.

כמו כן, פדיונות החברה בשנת 2025 שמרו על רמות השיא של 2024 (למרות 12 הימים בהם קניוני החברה היו סגורים בעקבות מבצע עם כלביא) וירדו באחוז בלבד, ובהשוואה לפדיונות בשנת 2023 הם מצביעים על עלייה של כ- 11%. 

בכל הנוגע להשפעות מבצע "שאגת הארי" - החברה מציינת שהקניונים ומרכזי המסחר חזרו לפעילות ב- 5/3, וכחלק מצעדי התמיכה בשוכרים אפשרה החברה דחיית דמי השכירות ודמי הניהול בגין חודש מרץ, ולמבצע אין השפעה על סקטור המשרדים.   

חידושי החוזים ממשיכים להיות טובים   

במהלך שנת 2025 חתמה החברה על 718 חידושי חוזים בחלוקה הבאה:  

בסקטור המסחר - נרשמו 525 חידושי חוזים, מימושי אופציות וחילופי שוכרים בשטח כולל של כ- 85 אלף מ"ר המניבים הכנסה שנתית של כ- 213 מ' ש"ח. חידושי החוזים ומימושי האופציות נחתמו עם עלייה ריאלית של כ- 5% בדמי השכירות, וחילופי החוזים עם עלייה ריאלית של כ- 24% בדמי השכירות. 

בסקטור המשרדים - נרשמו 45 חידושי חוזים, מימושי אופציות וחילופי שוכרים בשטח כולל של כ- 61 אלף מ"ר המניבים הכנסה שנתית של כ- 61 מ' ש"ח. חידושי החוזים ומימושי האופציות נחתמו עם עלייה ריאלית בדמי השכירות של כ- 3%, וחילופי החוזים עם עלייה ריאלית של כ- 11%. 

חוזים חדשים על שטחים פנויים מעל לשנה וייזום חדש - בסקטור המסחר נחתמו 121 חוזים בשטח כולל של כ- 23 אלף מ"ר המניבים הכנסה שנתית של כ- 46 מ' ש"ח. בסקטור המשרדים נחתמו 27 חוזים בשטח כולל של כ- 26 אלף מ"ר המניבים הכנסה שנתית של כ- 24 מ' ש"ח.

סך הגידול הממוצע הריאלי בחוזים חדשים, מימושי אופציות וחידושי חוזים בשנת 2025 עומד על 8%. 

תחום המגורים יצמח משמעותית בשנים הקרובות 

מליסרון צופה לבנות כ- 2,400 יח"ד בשנה הקרובה וכ- 3,200 יח"ד בשנת 2027, כאשר נכון להיום לחברה קיימות 518 יח"ד במלאי. 

ההכנסות והרווח התפעולי שהחברה צופה מתחום המגורים עומד על כ- 18.6 מיליארד ₪ והרווח התפעולי על כ- 2.9 מיליארד ₪ (חלק החברה בהכנסות וברווח התפעולי עומד על כ- 15.9 מיליארד ₪ ועל כ- 2.5 מיליארד ₪, בהתאמה), כאשר מליסרון מעריכה שלמעלה ממחצית מהרווח התפעולי מיוחס לפרויקטים שבביצוע או שביצועם צפוי להתחיל במהלך השנה. 

כך, החברה צופה שבשנת 2029 הרווח התפעולי מתחום המגורים יעמוד על כ- 400 מ' ₪ ויהווה כ- 17% מה- NOI בשנת 2029. 

תוצאות הפעילות – פרויקט לנדמארק, עלייה בדמי השכירות והמשך אכלוס שטחים קיימים תמכו בתוצאות

ה- NOI חלק הבעלים ברבעון הרביעי הסתכם בכ- 415 מ' ש"ח, עלייה של כ- 4.8% מול תקופה מקבילה, ועלייה של כ- 1.5% מול הרבעון הקודם.  

סה"כ עמד ה- NOI חלק הבעלים בשנת 2025 על כ- 1,614 מ' ש"ח, עלייה של כ- 6.9% מול 2024. 

העלייה ב- NOI מול 2024 נבעה מהמשך אכלוס מגדל A לנדמארק (43 מ' ש"ח), עלייה בדמי השכירות בעקבות חתימה על חוזים חדשים, עליית המדד והמשך אכלוס שטחים קיימים. 

ה- NOI מנכסים זהים חלק הבעלים עמד ברבעון הרביעי על 415 מ' ש"ח, עלייה של כ- 4.8% מול רבעון מקביל. 

סה"כ עמד ה- NOI מנכסים זהים חלק הבעלים על כ- 1,565 מ' ש"ח, עלייה של כ- 4.1% מול 2024. 

ה- FFO עמד ברבעון הרביעי על כ- 321 מ' ש"ח. עלייה של כ- 6.3% מול רבעון מקביל ושל כ- 3.2% מול רבעון קודם. 

סה"כ הסתכם ה- FFO בשנת 2025 על כ- 1,234 מ' ש"ח, עלייה של כ- 6.4% מול 2024. 

העלייה ב- FFO מול שנה קודמת נובעת מגידול ב- NOI של כ- 104 מ' ש"ח, בקיזוז גידול הוצאות מיסים שוטפים של כ- 17 מ' ש"ח וגידול בהוצאות הריבית הריאליות של כ- 12 מ' ש"ח.

מסקנות והמלצות 

מליסרון ממשיכה להציג דוחות טובים עם עלייה ריאלית מרשימה בעת חתימת חוזים, שיפור בפרמטרים התפעוליים ושיעורי תפוסה גבוהים. 

בנוסף, החברה מצליחה לשמור על פדיונות גבוהים, כאשר פדיונות החברה ירדו באחוז בלבד מול 2024 שהייתה שנת שיא, ועלו בכ- 11% מול 2023, וברבעון הרביעי של 2025 עלו בכ- 1% לעומת הרבעון המקביל. 

כמו כן, בשיחת הועידה הודיעה החברה על השלמת שיווק של מגדל B בפרויקט לנדמארק, כאשר מחציתו תושכר לחברת WIZ והמחצית השנייה מצויה לקראת חתימה על הסכמי שכירות. 

יש לציין שמודל הערכת השווי שלנו לא לוקח בחשבון את ההכנסות החזויות והרווח הגולמי החזוי מפעילות אביב ייזום - לפי הערכת החברה עומדת על כ- 18.6 מיליארד ₪ ועל כ- 2.9 מיליארד ₪, בהתאמה, וחלק החברה עומד בהכנסות על כ- 15.9 מיליארד ₪ וברווח הגולמי על כ- 2.5  מיליארד ₪, ומליסרון מעריכה שלמעלה ממחצית מהרווח התפעולי מיוחס לפרויקטים שבביצוע או שביצועם צפוי להתחיל במהלך 2026.  

בכל הנוגע לתמחור – מניית החברה נסחרת במכפיל FFO מנוטרל נוכחי של X13.1 ועתידי של X11.8. אומנם מדובר במכפיל גבוה היסטורית, אך בהשוואה לחברות בסקטור, לתוצאות החברה ולצפי לשנה הקרובה אנו מעריכים שיש מקום נוסף לעליות. 

אנו מעלים את מחיר היעד שלנו ל- 476 ₪ למניה (חלף 463 ₪ למניה), בהמלצת תשואת יתר. 

הודעת גילוי
מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על-ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל - אי.בי.אי בע"מ ("שירותי בורסה")  ו הוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד. אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן ש כן, מובא חומר מסייע למטרות אינפורמטיביות בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או כמידע ש לם וממצה של כל ההיבטים ה כרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים הנזכרים בו. המסמך מבוסס ע ל מ ידע שדווח לציבור,  בין היתר, על-ידי החברה הנסקרת בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים א  פשר ויתב ררו  כחסרים, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים.
במועד פרסום עבודה זו, שרות י בורסה ו/או מי מקבוצת אי.בי.אי בית השקעות בע"מ ("אי.בי.אי") ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק  ולסחור עבור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוקרים ב מסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו  /או הנכסים הפי ננסים האמורים.
יובהר, כי אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום ייעוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב המאמר ולחברת שרותי בורסה אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. קבוצת אי.בי.אי, עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת ותוכן המסמך הינו רכושה הבלעדי של שירותי בורסה. אין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות מפורשת, מראש ובכתב, של שירותי בורסה.