דוח חלש, אך העיניים נשואות להתפתחויות בתחום הדאטה סנטרס

עזריאלי פרסמה הבוקר את דוחותיה הכספיים לרבעון הרביעי ולשנת 2025 כולה. 

החברה מציגה דוח דומה לרבעון הקודם - המשך שיפור ב- NOI אל מול שחיקה ב- FFO בעקבות עלייה בהוצאות המימון ובהוצאות הקשורות לתחום הדאטה סנטרס וכן מוויתור גביית חוב. כך מציגה החברה ירידה של כ- 2% ב- FFO מול 2024, וגם בנטרול ויתור החוב הצמיחה נמוכה מול שנה קודמת בשורה התחתונה. 

החברה מבצעת היום מכרז מוסדי להנפקת הון כאשר אנו סבורים שמדובר בצעד נכון לחיזוק מבנה ההון, ההשקעות הצפויות בפרויקטים וכן עליית המניה ב- 12 החודשים האחרונים.

שיעורי התפוסה ממשיכים להיות גבוהים בארץ ונמוכים בחו"ל

שיעורי התפוסה של החברה ממשיכים להיות גבוהים ויציבים ואף עלו במעט ועומדים בישראל על 98% לעומת 97% ברבעון הקודם.  

שיעור התפוסה בסקטור המסחר עומד על 99%, שיעור התפוסה במשרדים עומד על 97% (עלייה של 1% מול רבעון קודם), בדיור מוגן על 100% (עלייה של 1% מול רבעון קודם) ובארה"ב שיעור התפוסה עומד על 64% (עלייה של 1% מול רבעון קודם). 

בדאטה סנטרס שיעור התפוסה עומד על 99% לעומת 97% ברבעון הקודם. 

כמו כן, החברה מציינת שהצליחה להשכיר את כלל השטחים בשרונה שפונו על ידי META לשוכרים חדשים במחירים עדיפים, זאת לאחר שברבעון השלישי הצליחה החברה להשכיר 80% משטחי המשרדים שפונו.

תוצאות הפעילות – דאטה סנטרס תרם לשיפור ב- NOI, אך הוצאות בתחום בשילוב עלייה בהוצאות המימון ואירוע חד פעמי הכבידו על השורה התחתונה 

ה- NOI ברבעון הרביעי עמד על כ- 576 מ' ש"ח, ירידה של כ- 9% מול רבעון מקביל וירידה של כ- 12% מול רבעון קודם. 

סה"כ עמד ה- NOI בשנת 2024 על כ- 2,527 מ' ש"ח, עלייה של כ- 10% מול 2024 אשר נבעה בעיקר מתחום הדאטה סנטרס בקיזוז ירידה ב- NOI מתחום המסחר. 

ה- NOI מנכסים זהים עמד ברבעון הרביעי על כ- 490 מ' ש"ח, ירידה של כ- 14% מול רבעון מקביל. 

סה"כ עמד ה- NOI מנכסים זהים בשנת 2025 על כ- 2,221 מ' ש"ח, ירידה של כ- 0.5% מול 2024. 

הסיבה לירידה ב- NOI מנכסים זהים מול תקופות מקבילות נובעת בעיקר מהחלטת החברה לא לגבות יתרות חוב בגין דמי ניהול בסך של כ- 70 מ' ש"ח. בהנחה והחברה אכן הייתה גובה סכום זה, ה- NOI מנכסים זהים היה מציג ירידה של כ- 2% ברבעון הרביעי מול המקביל, ובהסתכלות שנתית היה מציג עלייה של כ- 3%. 

ה- FFO ללא דיור מוגן עמד ברבעון הרביעי על כ- 327 מ' ש"ח, ירידה של כ- 20% מול רבעון מקביל ושל כ- 17% מול רבעון קודם. 

סה"כ עמד ה- FFO ללא דיור מוגן בשנת 2025 על כ- 1,574 מ' ש"ח, ירידה של 1% מול 2024. 

ה- FFO כולל דיור מוגן עמד ברבעון הרביעי על כ- 373 מ' ש"ח, ירידה של כ- 13% מול רבעון מקביל ושל 12% מול רבעון קודם. 

סה"כ עמד ה- FFO כולל דיור מוגן על כ- 1,674 מ' ש"ח בשנת 2025, ירידה של כ- 2% מול 2024. 

הירידה ב- FFO נבעה בעיקר מעלייה בהוצאות המימון ובהוצאות הקשורות לתחום הדאטה סנטרס וכן מקיטון ב- NOI בפעילות הקניונים עקב הוצאה חד פעמית שנרשמה בפעילות הקניונים שנרשמה ברבעון הרביעי בגין שנים קודמות. 

בהנחה ועזריאלי הייתה גובה את יתרות החוב בסכום של כ- 70 מ' ש"ח, ה- FFO כולל דיור מוגן היה עומד על כ- 1,742 מ' ש"ח והיה מציג עלייה של כ- 2% מול 2024, וה- FFO ללא דיור מוגן היה עומד על כ- 1,642 מ' ש"ח, עלייה של כ- 3% מול 2024.

התפתחויות נוספות בתחום הדאטה סנטרס 

פרויקט TIKTOK – הבוקר, לאחר פרסום הדוחות הכספיים, הודיעה עזריאלי על כך שהיא נמצאת עם TIKTOK במו"מ מתקדם לתיקון ההסכם ביחס להגדלת הקיבולת. ל- TIKTOK קיימת האופציה להגדלת הקיבולת ב- MW60 (כל אופציה MW30), ונכון להיום התוספת להסכם צפויה להיות בתנאים מטיבים בכל הנוגע לתשלום בהשוואה לתנאים שנחתמו בהסכם. לפי הערכת החברה, ככל והמו"מ יבשיל לכדי חתימה על התוספת, אספקת ה- MW30 הנוספים לפי האופציה הראשונה תהיה במהלך החציון הראשון של שנת 2028.

לונדון - למועד פרסום הדוח נמשכות העבודות להרחבת הכמות הניתנת להשכרה בקמפוס הדאטה סנטרס הפעיל במזרח העיר, בהיקף של MW14. במהלך תקופת הדוח התקשרה החברה בשני מזכרי הבנות לא מחייבים עם אותו הלקוח למתן שירותי דאטה סנטרס בהיקף כולל של כ- MW30. מזכר ההבנות הראשון בהיקף של MW13.6 צפוי להיות בקמפוס הפעיל עליו מתבצעות עבודות ההרחבה. מזכר ההבנות השני בהיקף של כ- MW16 צפוי להיות בקמפוס עתידי שפיתחו טרם החל, צפוי להיות מוקם בקרקע פנויה הסמוכה לקמפוס הפעיל.

ככל וחוזים אלו יחתמו צפויה להיות לכך השפעה מהותית על הפרמטרים התפעוליים של החברה שלא באים לידי ביטוי במודל הערכת השווי שלנו ולא בשווי בו GMG תנסה להכניס שותף. 

שני החוזים האחרונים של החברה (בנורבגיה ובפרנקפורט) צפויים להניב NOI שנתי של כ- 157 מ' אירו בגין הספק של MW107, הגוזר NOI ל- MW של כ- 1.46 מ' אירו. בהנחה והחוזים הנ"ל יחתמו במחיר דומה לשני החוזים האחרונים, אנו מעריכים  שמדובר על תוספת NOI שנתית של כ- 132 מ' אירו.  

מסקנות והמלצות 

דוח חלש של עזריאלי כאשר השיפור ב- NOI מול שנה קודמת היה ידוע בעקבות פרויקט TIKTOK, אך הוצאות חד פעמיות, עלייה בהוצאות המימון והמשך הוצאות בפיתוח תחום הדאטה סנטרס שחקו את ה- FFO וגרמו לירידה קלה מול שנה קודמת וגם בנטרול ויתור החוב מדובר על צמיחה נמוכה מאוד. 

מהצד החיובי – החברה הצליחה להשכיר את יתרת שטחי המשרדים בשרונה במחירים גבוהים מאשר היו מושכרים ל- META, והפדיונות בקניוני החברה לא נשחקו לעומת שנה קודמת שהייתה שנת שיא. 

במבט להמשך השנה - היעד המרכזי של החברה יהיה המשך פיתוח תחום הדאטה סנטרס על ידי הכנסת שותף וחתימה על חוזים חדשים ואנו סבורים שהנושא הנ"ל ירכז את מרבית העניין. 

בכל הנוגע לתמחור - להערכתנו, נכון להיום מניית החברה מתמחרת כבר הכנסת שותף במחירים בהן מתבצעות עסקאות בשוק ונסחרת במכפיל FFO נוכחי מנוטרל של כ- X22 ועתידי מנוטרל של כ- X20.9 , אך כפי שציינו מעלה, המודל שלנו לא לוקח בחשבון את המו"מ שלא נחתמו. במידה ואלה יחתמו, הם ישפיעו באופן מהותי על הפרמטרים התפעוליים של החברה, השווי שבו עזריאלי תוכל להכניס שותף ולבסוף על התמחור, ובנוסף לא לוקח בחשבון הכנסות ממכירת דירות עקב רכישת צמח המרמן. 

אנו שומרים על מחיר יעד של 443 ₪ למניה, בהמלצת תשואת שוק. 

הודעת גילוי
מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על-ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל - אי.בי.אי בע"מ ("שירותי בורסה")  ו הוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד. אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כל  ש  הן ש כן, מובא חומר מסייע למטרות אינפורמטיביות בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים ה כרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים הנזכרים בו. המסמך מבוסס ע ל מ ידע שדווח לציבור,  בין היתר, על-ידי החברה הנסקרת בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים   א  פשר וי תבררו כחסרים, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים.
במועד פרסום  עבודה זו, שרות י בורסה ו/או מי מקבוצת אי.בי.אי בית השקעות בע"מ ("אי.בי.אי") ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק ולסחור עבור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוק רים במסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו  /או הנכסים הפי ננסים האמורים.
יובהר, כי אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום ייעוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים  הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב המ אמר ול חברת שרותי בורסה אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. קבוצת אי.בי.אי,  עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת ותוכן המסמך הינו רכושה הבלעדי של שירותי בורסה. אין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות מפורשת, מראש ובכתב, של שירותי בורסה.