איך כל החיסכון שלנו נקבר בקרקעות מזרח אירופה?

פברואר 2007, שלהי תקופת בועת הנדל"ן שהתפתחה במזרח אירופה, גיוסי הון וחוב אחרונים לצורך השקעות ברחבי היבשת עדיין יוצאים אל הפועל. יזמים ממולחים, עורכי דין, רואי חשבון, וקבלנים מצליחים לגייס הון עתק, בעיקר מגופים מוסדיים, בריביות אטרקטיביות המייצגות את הסיכון הנמוך שה"מומחים" המנהלים את כספי הפנסיה של הציבור ראו בהשקעות הללו, רגע לפני שהכול התרסק.

בין המגייסים הללו גם קבוצת מור נדל"ן בינלאומי - אז עדיין קרן ולא חברה בע"מ. מור נדל"ן, שסיפורה המלא נחשף כאן היום, היא עוד דוגמה לקלות הבלתי נסבלת שבה כספי החסכונות של כולנו נטמנו לבלי שוב בקרקעות מזרח אירופה.

מדוחות החברה הפרטית, המתמקדת בהשקעות נדל"ן במדינת מונטנגרו, שהגיעו לידי "גלובס", עולה כי את שנת 2010 היא סיימה ללא הכנסות, ובהפסד של 12 מיליון אירו - בדומה להפסד המצטבר שרשמה בשנים 2008-2009. נכון לסוף השנה החולפת נותרה מור נדל"ן ללא כסף בקופתה, ועם ערימת התחייבויות בהיקף של 66 מיליון אירו (יותר מ-300 מיליון שקל).

נבחרת הכוכבים

מור היא עוד חברה כושלת בשורה ארוכה של יזמי נדל"ן שנפלו במזרח אירופה, אך המקרה שלה מעניין הרבה יותר בגלל רשימת "כוכבים" מהמגזר העסקי-ציבורי, המאכלסת את קבוצת היזמים-מנהלים שלה, עובדה שללא ספק תרמה להצלחת גיוס ההון שלה, וכן לשאננות המשקיעים המוסדיים בכל הקשור לפיקוח על התנהלות החברה הכושלת. מהקמתה ועד היום התקיימה במור נדל"ן אסיפה אחת בלבד של בעלי המניות.

יו"ר דירקטוריון מור נדל"ן הוא יעקב פרי, יו"ר בנק מזרחי-טפחות (ולשעבר מנכ"ל סלקום). ב-16% ממניות חברת הניהול - הזכאית לתשלום שנתי של 3% משווי נכסי הקרן - מחזיקים איזי תפוחי, כיום נשיא הבונדס (ולשעבר יו"ר בזק ואפריקה ישראל) ועו"ד ג'וש רוזנצוויג, לשעבר יו"ר הבנק הבינלאומי.

זה לא נגמר כאן: בדירקטוריון מור נדל"ן חברים זלמן שובל, יו"ר חברת יצוא המחזיקה בבנק ירושלים ויצחק מנור, מבעלי השליטה בקונצרן אי.די.בי ויבואנית הרכב לובינסקי. עם המשקיעים נמנים גם ילדיו של עודד מוזס (בעלי דפוס "גרפוליט" ולשעבר מבעלי המניות בידיעות אחרונות), משפחת רוטר (בעלי רשת האופנה קסטרו), צבי וינרוט (אח של עו"ד יעקב וינרוט) ועוד.

תפוחי ורוזנצוויג, המחוברים היטב לצמרת שוק ההון בישראל (ומכהנים בדירקטוריונים רבים) הצליחו לשכנע שורה של גופים מוסדיים להשקיע בחברה, בראשות קבוצת הראל, אלטשולר-שחם (באמצעות קופות הגמל של פרפקט), פסגות, והכשרה חברה לביטוח, ואפילו קרן החיסכון לצבא הקבע. בתקופה שבה רכשה קבוצת הראל 11% ממור נדל"ן שימש תפוחי כדירקטור בקבוצת הראל וכן כחבר בוועדת הביקורת.

למוסדיים אין זכויות

לא פלא אפוא שמור נדל"ן, שהוקמה על-ידי צמד עורכי דין, צחי סגל ויובל כהן, הצליחה לגייס, בעיקר ב-2007, 48 מיליון אירו (כרבע מיליארד שקל) באמצעות הנפקת ייחודית של יחידות מניה בהשקעה מינימלית של 300 אלף אירו למשקיע. כל יחידה תומחרה ב-50 אלף אירו (סה"כ 932 יחידות), רבע מההשקעה בהן בוצע כנגד הקצאת מניות, והיתרה - משיקולי מס - כהלוואות בעלים.

למוסדיים שהשקיעו במור נדל"ן כמעט אין שום זכויות להשפיע על התנהלותה, והשליטה הוענקה במלואה לצמד היזמים, עוה"ד סגל וכהן. השניים כיהנו בתפקיד מנכ"לים משותפים במור, והחזיקו ב-84% ממניות חברת הניהול שלה (ביתרה, כאמור, החזיקו תפוחי ורוזנצוויג).

נוסף לכך מחזיק צמד היזמים מניות רגילות במור נדל"ן, אך תמורתן כמעט שלא הביאו כסף מהבית, אלא בעיקר מניות בחברה בולגרית המחזיקה נכסי נדל"ן במדינה זו. למרות שבמהלך חמש השנים שבהן פועלת מור נדל"ן מצבה רק הלך והידרדר, גרפו ארבעת בעלי חברת הניהול דמי ניהול בהיקף אסטרונומי של כ-7 מיליון אירו (35 מיליון שקל).

חגיגת השכר התחילה כבר עם הקמתה של החברה. נושא שנידון בישיבת הדירקטוריון הראשונה של מור נדל"ן היה אישור החזר הוצאות של 1 מיליון אירו לצמד היזמים, סגל וכהן, "שירותים שנראים תמוהים על פניהם, במיוחד לאור העובדה שהחברה רק החלה את פעילותה", נכתב בפנייה לביהמ"ש. בהמשך בוצעו עסקאות שבהן רכשה החברה קרקעות במונטנגרו בתיווך תאגיד זר שבשליטת השניים ושבגינו הם קיבלו 286 אלף אירו.

משך החיים של מור נדל"ן הוגדר בהקמתה לשש שנים, עם אופציה להארכה בשנה נוספת, כך שבאופן תיאורטי אמורים היו המשקיעים לקבל את פירות השקעתם ב-2013, מה שנראה בלתי סביר נכון להיום.

אדישות המשקיעים המוסדיים נמשכה זמן רב, אך כשאלטשולר-שחם וגופים נוספים פנו לחברה במהלך השנה האחרונה כדי לקבל את תמונת המצב האמיתית בה, הם נתקלו בחומת בטון בצורה. משקיעים פרטיים שפנו לחברה או ליו"ר יעקב פרי זכו לתגובה קורקטית שלפיה "הכול בסדר".

הפצצה הוטלה

השקיפות של מור נדל"ן נותרה ברמה נמוכה, עד שבחודש יוני השנה הוטלה ה"פצצה", כשדוחות שנת 2010 פורסמו באיחור ועליהם מתנוססת הערת "עסק חי" שצירפו רואי החשבון של החברה, בין היתר על רקע "תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת והעדר אמצעים נזילים בחברה לעמידה בהתחייבויותיה ולמימון פעילותה השוטפת".

מבחינת המוסדיים, במור נדל"ן נחצו הקווים האדומים, והם פנו ליזמי החברה בדרישה להחליף את חברת הניהול. ארבעת היזמים של מור נדל"ן (סגל, כהן, תפוחי ורוזנצוויג) אמנם הסכימו לפנות את הבמה, אך רק בתנאי שיתר בעלי המניות בחברה יחתמו על מסמך ויתור כולל (Waiver), שיעניק להם חסינות מפני תביעות עתידיות בגין ניהולם את החברה.

ההסכם לא נראה לחלק מבעלי המניות הפרטיים בחברה, יהלומנים שטענו באמצעות עוה"ד אילן סופר ותמר פולק ממשרד גולדפרב-זליגמן. בעוד שהמשקיעים המוסדיים במור נדל"ן העדיפו שלא להוציא את הכביסה המלוכלכת החוצה, פנו המשקיעים הפרטיים בחודש ספטמבר לביהמ"ש המחוזי בת"א.

בסופו של דבר העניקה השופטת דניה קרת-מאיר פטור למנהלי מור נדל"ן, שאיננו חל על הפרת חובת אמונים בגין פעולות שביצעו או יבצעו הללו בחברה, וככל שפעולות אלה קיבלו ביטוי בדוחות הכספיים או בדוחות שהופצו למשקיעים בחברה.

במהלך אסיפת בעלי מניות שהתקיימה בחודש שעבר במשרדי החברה בר"ג התרה רוזנצוויג בפני המשקיעים בחברה כי אם לא יסכימו להשקיע הון נוסף במור נדל"ן, ולהעניק פטור מתביעות למנהליה, קיים חשש שהחברה תגיע לפירוק, ואז לא יישאר למשקיעים דבר.

האיום עשה את שלו, ובמהלך החודש האחרון הוזרמו לקופתה של מור 8.5 מיליון אירו, בעיקר על-ידי הגופים המוסדיים (למעט הכשרה ביטוח), בדרך של הלוואה הנושאת ריבית של 10% לשנה. לעומתם, רק חלק מהמשקיעים הפרטיים השתתפו בהזרמת ההון, שכנגדה העניקה מור נדל"ן שעבודים על מרבית נכסיה (לחברה יש בסה"כ 17 נכסים במדינות מונטנגרו, רומניה, בולגריה וגיאורגיה).

במסגרת ההסכם שנחתם עם קבוצת הניהול, ויתרו הללו על הסכם הניהול המקורי שנחתם עמם. כעת הם צפויים לקבל במהלך תקופה של עד שישה חודשי חפיפה עם המנכ"ל החדש רביב קורן 10,000 אירו לחודש, וכן סכום של חצי מיליון אירו בכפוף להחזר מלוא השקעתם של המשקיעים בסבב הגיוס האחרון. אגב, לצורך הגיוס הנוכחי הוערכו נכסי מור נדל"ן ב-30 מיליון אירו, מחצית מהשווי שבו הוערך שוויים בסוף 2010 על-ידי רואי החשבון של החברה, משרד בריטמן אלמגור.

יעקב פרי: "מקווים לשרוד את המצב הנדל"ני במזרח אירופה"

בתגובה לכתבה אמר היום יעקב פרי, יו"ר הדירקטוריון של מור נדל"ן, כי "הנכסים בכל מזרח אירופה קפואים, ולחברה נוצר צורך בגיוס הון נוסף. חשבנו שצריך לרענן את ההנהלה, ואנו מקווים שנשרוד את המצב הנדל"ני הקשה השורר במזרח אירופה זה כמה שנים. מור נדל"ן התנהלה בצורה תקינה ושקופה, ואנו מקווים שהיא תשרוד".לגבי הדרישה לפטור גורף מתביעות, שהעמידה הנהלת החברה הפורשת בפני המשקיעים, טוען פרי כי "זה נהוג - אין כאן שום דבר חריג".

ג'וש רוזנצוויג, מיזמי מור נדל"ן ואחד השותפים בחברת הניהול, מסר כי "המהלך האסטרטגי שבוצע לאחרונה בחברה, שמשמעותו להחזיר הלוואות ולהמתין עד שהשוק יאיר לנו פנים ולא להיות בלחץ, בסופו של דבר ישתלם, כי בבסיס - הנכסים שלנו עשויים להיות טובים מאוד".

יזמי מור נדל"ן, יובל כהן ויצחק סגל, מסרו באמצעות עו"ד יניב דקל ממשרד קסוטו-נוף כי "משיחתכם עם מרשיי עולה כי הגורם שמפעיל אתכם לשם כתבה זו נמנע מלציין בפניכם עובדות מהותיות רבות ובין היתר את העובדה שביהמ"ש המחוזי בתל אביב אישר את כתב הוויתור שהעניקה החברה למרשיי וקבע כי הוא חוקי, תקף וסביר. נדמה גם כי אין בכוונתכם להתייחס לעובדה שכל טענות הכזב שהועלו כנגד מרשיי במסגרת אותו ההליך לא נידונו ולו רק בשל העובדה שהגורמים שנקטו בהליך המשפטי לא השכילו להביא בדל של ראיה לטענות המפוברקות שהועלו כנגד מרשיי ובקשתם נמחקה".

גילעד אלטשולר, המושקע במור נדל"ן באמצעות קופות פרפקט: "המוסדיים היו מאוד אקטיביים, אחרת החברה הייתה מתפוררת ונכסיה היו נעלמים. היינו צריכים להחליט אם להציל את החברה והחלטנו לקחת את המושכות בידיים. הפטור שקיבלו היזמים איננו חל על פעולות פליליות".

מבית ההשקעות פסגות, משקיע נוסף, נמסר כי "אנחנו פועלים על פי הכללים ומשערכים את שווי החברה לפי הערכת שווי שקיבלנו מגורם חיצוני".

פורסם לראשונה ב- כיכר השבת