מודל אחוזי: המפתח לשוויון אמיתי בפינוי-בינוי

פסק דינו של השופט גלעד הס בעניין התמורות בפרויקטי פינוי-בינוי, הטיל אור על בעיה שהייתה מוסתרת עד כה: התמורה הקבועה במטרים היא אפליה בתחפושת שוויון.

פסק הדין מציף שאלה פשוטה אך מהותית: האם באמת ניתן לראות כשוויונית תמורה זהה במטרים לכל בעלי הדירות, בלי קשר לגודל הדירה המקורית? האם דירה בשטח 80 מ"ר ודירה בשטח 100 מ"ר אמורות לקבל שתיהן תוספת של 25 מ"ר? התשובה לטעמי היא לא.

כאשר שתי דירות בגדלים שונים מקבלות אותה תוספת אבסולוטית, נוצרת בפועל אפליה. דירת 80 מ"ר שמקבלת 25 מ"ר נהנית מתוספת של 31.25%, בעוד דירת 100 מ"ר שמקבלת אותה תוספת נהנית מתוספת של 25% בלבד. כלומר, בעל הדירה הקטנה מקבל שיעור תמורה גבוה יותר מבעל הדירה הגדולה. קשה לטעון שמדובר בשוויון אמיתי.

עם זאת, אי אפשר להתעלם מהצד השני של המשוואה. יש הטוענים, ובצדק, כי יישום קשיח של עיקרון השוויון עלול לסכל פרויקטים של פינוי-בינוי, להקשות על היזמים וליצור התנגשות עם תקן 21. גם השופט הס היה ער למורכבות הזו, ולכן הציע פיצוי כספי לבעלי הדירות הגדולות.

אלא שבמקום לבחור בין שתי חלופות בעייתיות - תמורה קבועה במטרים לכל הדיירים מצד אחד, או פיצוי כספי לבעלי הדירות הגדולות מצד שני - ניתן לאמץ מודל מאוזן יותר: קביעת התמורה באחוזים ולא במטרים.

מודל כזה שומר על ודאות תכנונית וכלכלית עבור היזמים, אינו מקשה על יישום תקן 21, ובעיקר משמר את עקרון השוויון בין בעלי הדירות. אם הוועדה מסכימה, למשל, על תמורה בשיעור של 25%, הרי שדירת 80 מ"ר תקבל דירה חדשה בשטח 100 מ"ר, ואילו דירת 100 מ"ר תקבל דירה חדשה בשטח 125 מ"ר.

כך נשמר היחס בין הדירות, כך נמנעת אפליה סמויה, וכך ניתן לקדם פרויקטים בלי לפגוע בתחושת הצדק של בעלי הדירות. חישוב התמורה באחוזים יגרום לוודאות בענף ורק במקרי קיצון של דירות מיוחדות, בהם לא ניתן לספק את מלוא התמורה כחלק משטח הדירה החדשה, כפי שהיה עד כה, יהיה על היזם לפצות את הבעלים בתשלום דמי איזון כפי שנקבע על ידי השופט הס.

בסופו של דבר, פינוי-בינוי אינו רק עסקת נדל"ן. הוא מהלך חברתי, קנייני ותכנוני עמוק, המשפיע על חייהם של אנשים לשנים רבות. דווקא משום כך, התמורה צריכה להיות לא רק כלכלית, אלא גם הוגנת. מודל אחוזי יכול להיות נקודת האיזון הנכונה בין ודאות יזמית, היתכנות תכנונית ושוויון אמיתי בין הדיירים.

יעקב תמם, שמאי מקרקעין, שותף בתמם אברהם