"חברות נדל"ן ישראליות מגדרות את שער הדולר לקונים מחו"ל" - ראיון בלעדי עם עו"ד נתנאל לאופר על רוכשי הדירות מחו"ל

הצניחה החדה בשער הדולר מול השקל בחודשים האחרונים יצרה מציאות חדשה בשוק הנדל"ן הישראלי. אם בעבר משקיעים זרים הסתכלו על ישראל כעל שוק יקר יחסית במונחי מטבע חוץ, הרי שכיום התחזקות השקל משנה את תמונת המצב ומייצרת הזדמנויות חדשות לצד לא מעט סיכונים. עבור תושבי חוץ המחזיקים הכנסות, חסכונות או נכסים בדולרים, כל ירידהנוספת בשער המטבע האמריקני, מקטינה את כוח הקנייה שלהם בישראל ומייקרת בפועל כל דירה. במקביל גם מגבירה את התחושה כי השקל הפך למטבע חזק ויציב יותר לטווח ארוך, עם פוטנציאל לעליית ערך שקלית והונית, השילוב בין תנודות המטבע, הירידה בריבית בעולם והחיפוש אחר נכסים מוחשיים, בתקופה של אי ודאות גלובלית מחזיר את שאלת המשקיעים הזרים, למרכז הבמה של שוק הדיור המקומי.

לפי נתוני בנק ישראל, השקל התחזק משמעותית מול הדולר במהלך השנה האחרונה, כאשר שער הדולר ירד לאזור של פחות מ־3 שקלים לדולר לאחר תקופה ארוכה שבה נסחר ברמות גבוהות בהרבה. במונחים של רוכש אמריקני או יהודי צרפתי המחזיק נכסים צמודי דולר, מדובר בהתייקרות דרמטית של הדירות בישראל בתוך זמן קצר יחסית. דירה בשווי 3 מיליון שקל שעלתה בעבר כ־800 אלף דולר, עלולה כיום להתקרב לרף מיליון הדולר, גם אם מחירה השקלי כלל לא השתנה או אפילו ירד מעט.

הקונים הזרים בוחנים מחדש את ישראל

שוק הנדל"ן הישראלי תמיד היה בעל מאפיינים ייחודיים בכל הקשור לרוכשי חוץ. בניגוד למדינות רבות שבהן משקיעים זרים פועלים בעיקר משיקולי תשואה, בישראל חלק גדול מהרוכשים מגיעים גם ממניעים ציוניים, משפחתיים או ביטחוניים. רבים מהם רואים בדירה בישראל נכס אסטרטגי ארוך טווח, דירת נופש משפחתית או אפילו 'ביטוח גיאופוליטי'למקרה של החרפה באנטישמיות בעולם.

אלא שכאשר שער הדולר יורד בצורה חדה, ההחלטה הופכת מורכבת הרבה יותר. עבור משפחה יהודית מניו יורק, מיאמי או לוס אנג'לס, התחזקות השקל משמעותה שההון העצמי שצברו בארצות הברית קונה כיום פחות מטרים רבועים בתל אביב, ירושלים או נתניה. גם מי שמחזיק תיק השקעות דולרי גדול, מגלה כי ערך הכסף שלו נשחק במונחי שקל.

המשמעות המעשית היא שחלק מהרוכשים הזרים מקטינים את התקציב, עוברים לחפש נכסים בפריפריה או דוחים את הרכישה מתוך ציפייה שהדולר ישוב להתחזק. מנגד, ישנם גם משקיעים המפרשים את עוצמת השקל, כאיתות חיובי לגבי חוסנה של הכלכלה הישראלית, ומאמינים כי בטווח הארוך נכסי נדל"ן בישראל ימשיכו לשמור על ערכם ואף להתייקר.

שוחחתי עם עו"ד נתנאל לאופר, המייצג בעיקר רוכשים אמריקאים, אבל לא רק, על מנת לשמוע את דעתו על הנדל"ן הישראלי מנקודת המבט האמריקאית, במיוחד כיום בתקופת מלחמה והשפל של הדולר בישראל.

נתנאל מה אתה מרגיש בתקופה הנוכחית ביחס של המשקיעים האמריקאים לישראל, יש שינוי בגישה?

כן, אבל דווקא לטובה, למרות כל הדברים מסביב שכביכול קצת מכבידים ומאיטים את המגמה החיובית, בין אם זה שער הדולר, ובין אם זו הריבית שעדיין נשארת גבוהה, ההתעניינות נימשכת כל הזמן ונמצאת שם.

האם פרויקטים בישראל היום נחשבים עדיין asset class (סוג הנכס ואפיק ההשקעה) ברמת ההשקעה, או באמת יש להם רצון פרקטי לרכוש ולגור?

"אני חושב שאם פעם היה שילוב של 50-50, בין הדברים שאתה עכשיו שאלת, זה הולך יותר לכיוון הציוני נקרא לזה, זה כבר לא יעד השקעה המסנוור לא כששער הדולר הוא כזה, ואף אחד לא יודע אם הוא עוד ימשיך לרדת, אבל כן האספקט הציוני נשאר ואפילו מתחזק, בין אם זה בגלל אירועי אנטישמיות, ובין אם זה באמת כדי לבוא ולהיות לצד ישראל בזמנים האלה. אמר לי מישהו אני בא לקנות כי עכשיו צריך לקנות, ממש לא בהיבט הכלכלי.

"אבל השילוב הזה עדיין שם, החוכמה לדעתי היא, ואני מדבר כעורך דין, שבסופו של דבר גם נשאלות השאלות הכלכליות לשים את הדגש במקום הזה. זאת אומרת בוא תקנה כי אתה עושה עסקה טובה גם בהיבט של שנים קדימה".

מה מחפש המשקיע האמריקאי היום בישראל?

"שאלה מצוינת, תלוי מי הוא האמת, אם הוא מישהו שכבר קנה ומנסים לגרות אותו באיזה עסקת המאה, אז הוא יחפש באמת 'אוף מרקט' ובמחיר שהוא שובר שוויון, והוא מרוויח כבר במועד החתימה את ה־10־15% הנחה. אם זאת עסקה ראשונה ואפילו עסקה יקרה מאוד, הוא לא יחפש את זה דווקא הוא כן יחפש, תנאי תשלום מעולים, למשל שהוא לא יצטרך להביא יותר מ־10-20% לעסקה, והוא יחפש וזה הולך ונהיה אופנתי, גידור.

תתפלא, חברות נדל"ן ישראליות מגדרות את שער הדולר לקונים, כבר שמעתי על 10% ואפילו 20% יותר מהשער הנוכחי, כי במקום להציע את ההנחה בחליפה של קח 10%־15 אחוז הנחה, בוא זה המחיר מחיר מחירון. זה גם טוב לחברות הבורסאיות לדווח בבורסה שהמחיר לא יורד אבל הם כן נתנו את ההנחה. יש גם גידור על התשלום הבא, למשל 10% והתשלום אחריו גם 10%, וזה כבר נהיה מעניין.

״הפער בין מחירי הדירות המקומיים לבין כוח הקנייה הדולרי הולך ומתרחב.
בענף הנדל״ן מבינים כי אם מגמת התחזקות השקל תימשך, היא עשויה לצמצם חלק מהביקושים מצד תושבי החוץ, בעיקר בשוק היוקרה בירושלים ותל אביב״

ומה מחפש המשקיע ברמת הגיאוגרפיה הישראלית?

"אז פה באמת זה מתחלק, אני חושב, מי הוא המשקיע, בדרך כלל הקהל היותר נקרא לו מסורתי דתי, מחפש את אזור ירושלים והסביבה, ירושלים נהיתה יקרה וערי הלוויין כבר יקרות אפילו יותר. אבל באופן כללי המשקיע הרוכש האמריקאי היהודי, מחפש את הערים היפות, המפותחות, אם כי אני יותר ויותר שומע גם על ערים נוספות שמתחילות לתפוס תאוצה, בין אם זה כרמי גת למשל, שתפסה את השוק האמריקאי מאוד, בית שמש שהיא כבר שנים חזקה. אזורי יהודה ושומרון אגב, בהיבטי מיסוי מאוד מעניינים לרוכש האמריקאי, ברוב המקרים אין לו מס.

אין לא מס רכישה ולא מס שבח, ליזמים אין היטלי השבחה, יהודה ושומרון מאוד מעניינת את הרוכש האמריקאי. 

נושא שקצת מתחיל לחזור לאופנה בשנתיים האחרונות, מאז שהריבית עלתה הוא נושא קבוצות הרכישה. זאת מכיוון שאנחנו יכולים לחסוך אחוזים מאוד יפים, רווח יזמי וכולי, אז כן מתחילה איזושהי היענות מהקהל בחו"ל דווקא, שאומר בוא תאגד אותי כקבוצה, נזכה יחד במכרז, לא תמיד זה אפשר, אבל באותם מכרזים שאפשר נבנה לנו את השכונה או את הפרויקט שלנו, באמצעות קבוצת רכישה.

מה אתה שומע מאותם משקיעים יהודים באמריקה, ככל שהזמן עובר על נושא האנטישמיות, ועד כמה זה מושך אותם להיות פרקטיים כלפי ישראל בהשקעות?

הייתי אומר שאם לא הנושא האנטישמי ואם לא הנושא שישראל היא הבית שלי, שזה אגב מגמה שהתחילה מאז הקורונה ורק התעצמה, לא היה עם מי לדבר בתקופה הזאת.

כי אם אתה כמו שאמרת הכסף שלך פה, דולר כל כך נמוך, ריביות גבוהות, למה לי לקנות בארץ? ההבנה הזאת שיהודי במיוחד עם אמצעים מינימליים, צריך מקום בארץ, היא זו שמחזיקה את הענף הזה. אם אני יכול להזכיר כאן אנקדוטה, פרויקט שאיתו אני ככה יותר בא במגע בתקופה האחרונה, זה פרויקט של קנדה־ישראל בירושלים, שאפשר לקחת אותו באמת בתור דוגמה, הוא אייקון בירושלים עם 700 יחידות דיור, פרויקט מגה יוקרה, ואני רואה שאנשים באים אליו, והם לא מסתכלים תמיד על היבט היוקרתי, זאת אומרת הם אומרים יש אנטישמיות, אני רוצה כאן מקום, מעבר לזה שהם מקבלים באמת המון כתמורה.

סיכום | שער הדולר הופך להיות גורם חשוב ביותר בשיקולי ההשקעה

שוק הנדל״ן הישראלי נכנס לתקופה שבה לא רק הריבית, המלחמה או היצע הדירות משפיעים על הביקושים, אלא גם שערי המטבע. עבור משקיעי החוץ, השקל החזק והדולר החלש הפכו את ישראל לשוק יקר משמעותית במונחי מטבע זר, והם נאלצים כיום לבחון מחדש את כדאיות העסקאות. למרות הקשר הרגשי והאסטרטגי של יהדות התפוצות לישראל, הפער בין מחירי הדירות המקומיים לבין כוח הקנייה הדולרי הולך ומתרחב. בענף הנדל״ן מבינים כי אם מגמת התחזקות השקל תימשך, היא עשויה לצמצם חלק מהביקושים מצד תושבי החוץ, בעיקר בשוק היוקרה בירושלים ותל אביב. מנגד, כל שינוי במגמת המטבע עלול להחזיר במהירות את ההון הזר לשוק הישראלי, עד אז, הדולר הנמוך ממשיך להפוך כל עסקת נדל״ן בישראל לדילמה כלכלית מורכבת הרבה יותר, עבור המשקיעים הזרים.