שפל של שני עשורים באפריל בצל אפקט איראן: האם שוק הדיור מצא תחתית – ואיך תשפיע גזירת האוצר?

שוק הנדל"ן למגורים ממשיך להפגין חולשה משמעותית, כאשר נתוני אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2026 מציירים תמונה מדאיגה של ירידה רוחבית כמעט בכל פלחי השוק. מספר העסקאות הכולל הסתכם ב-5,081 דירות בלבד, ירידה של 19% לעומת אפריל אשתקד וצלילה של 31% לעומת חודש מרץ. בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-4,340 דירות בלבד, ירידה של 20% לעומת השנה שעברה ו-36% לעומת החודש הקודם. מדובר ברמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי אפריל מאז משבר הקורונה בשנת 2020, למעט שנת 2023. הנתונים מלמדים כי גם לאחר סיום עיקר הלחימה במבצע "שאגת הארי", הרוכשים ממשיכים להמתין על הגדר והביקושים אינם חוזרים לשוק. השילוב בין אי ודאות ביטחונית, ריבית גבוהה, קושי במימון וחשש כלכלי של משקי הבית ממשיך לבלום עסקאות. הירידה החדה באפריל בולטת במיוחד משום שמרץ כולו התנהל בצל הלחימה, אך הירידה בו הייתה מתונה יותר. בכך נרשם נתק בין סיום האירועים הביטחוניים לבין התאוששות השוק. הנתונים מעידים כי משקי הבית עדיין אינם מרגישים ביטחון מספק לקבל החלטות רכישה ארוכות טווח. עבור ענף הבנייה, מדובר באיתות אזהרה נוסף לגבי המשך השנה. ההשוואה בלוח 1 לחודש מרץ (בצהוב), ממחישה את חולשת השוק הדרמטית בחודש אפריל 26.
 

מכירות הקבלנים צונחות  והתזרים הופך שלילי

הפגיעה בשוק  הדירות החדשות ממשיכה להעמיק. מכירות הקבלנים הסתכמו באפריל ב-2,107 דירות בלבד, ירידה של 11% לעומת השנה שעברה ו-25% לעומת החודש הקודם. בשוק החופשי בלבד נמכרו 1,366 דירות חדשות, ירידה של 37% לעומת מרץ. במקביל, ניתוח התזרים שערך אגף הכלכלן הראשי מצביע על התדרדרות חריגה במצבם הפיננסי של היזמים. תזרים המזומנים בפועל לפני ניכוי תשומות עמד על 5.4 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 16% לעומת השנה שעברה. אולם לאחר ניכוי תשומות נרשם תזרים שלילי של כ-200 מיליון שקל. משמעות הנתון היא שחלק מהחברות בענף אינן מצליחות כיום לכסות באמצעות המכירות את הוצאות הביצוע השוטפות. אמנם הנתון אינו כולל הוצאות מימון, אך הוא ממחיש את הלחץ ההולך וגובר על חברות הבנייה. כאשר מלאי הדירות הבלתי מכורות עדיין גבוה, היזמים נאלצים להמשיך להציע מבצעי מכירות והטבות שונות כדי לשמור על קצב עסקאות מינימלי. המשמעות היא פגיעה ברווחיות, שחיקה בהון העצמי ועלייה בסיכונים הפיננסיים בענף. מה יעשו הבנקים בעניין? יעמדו מהצד או ינסו למנוע קריסה? שאלה טובה.

שוק היד השנייה בצלילה, ההייטקיסטים נעלמים מתל אביב

אחת ההתפתחויות המעניינות ביותר בדוח היא הקריסה החריגה בשוק הדירות מיד שנייה. באפריל נמכרו 2,974 דירות יד שנייה בלבד, ירידה של 24% לעומת השנה שעברה ו-35% לעומת החודש הקודם. לראשונה מזה זמן רב, הירידה בשוק היד השנייה חריפה יותר מזו שנרשמה בדירות החדשות, המוקד הבולט ביותר הוא תל אביב. בעיר עצמה נמכרו רק 86 דירות יד שנייה במהלך החודש  ירידה של כ-60% לעומת אפריל אשתקד. בארבעת החודשים הראשונים של השנה נרשמה בעיר ירידה של 35%, לעומת ירידה ארצית של 6% בלבד. במקביל מצא הכלכלן הראשי שינוי מעניין בפרופיל הרוכשים, שיעור עובדי ההייטק מבין רוכשי הדירות יד שנייה בתל אביב צנח מ-26% ל-11% בלבד בתוך שנה. בנוסף, מי שכן רכשו דירות השנה היו בעלי שכר גבוה משמעותית. נתון זה עשוי לרמז כי שכבת ההייטק הבינונית והצעירה, שהייתה מנוע מרכזי בביקושים בעיר, מתקשה כיום לבצע רכישות. אם המגמה תימשך, עשויה להיות לכך השפעה משמעותית על מחירי הדירות באזורי הביקוש.

תל אביב שהיתה מאז ומתמיד סוג של בועה באופי הרוכשים וביוקר הנדל"ן בעיר, מתחילה להפנים כי משבר הדיור לא פסח עליה, היא עדיין נהנית מביקושים, אבל בהחלט לא בכל מחיר, ולא כל פרויקט נימכר בקלות, כפי שהיה בשנים האחרונות.
 

הכלכלן הראשי קושר חלק משמעותי מהירידה החדה בפעילות הנדל"ן להשפעות מבצע 'שאגת הארי' מול איראן. אף שבחודש מרץ, שהתנהל כולו בצל הלחימה, הירידה במספר העסקאות הייתה מתונה יחסית. באפריל  לאחר שבוע נוסף של לחימה ובצל אי ודאות ביטחונית וכלכלית, צנח מספר העסקאות לרמה מהנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אפריל מאז תחילת שנות ה־2000. הנתון מלמד כי השפעות המלחמה לא הסתיימו עם הירידה בעוצמת הקרבות, אלא המשיכו להשפיע על החלטות הרכישה של משקי הבית ועל נכונותם להתחייב לעסקאות נדל"ן גדולות.

מה יהיה עכשיו עם ההסכם המסתמן בין איראן וארה"ב? יהיה מעניין לעקוב, ולבחון את השפעת ההסכם על המצב הביטחוני והכלכלי.

מס על שכר דירה, האם הממשלה בדרך לייקר את שוק השכירות?

במקביל להאטה החריפה בשוק הדיור, ממשיך להתנהל הדיון סביב כוונת משרד האוצר לבחון צמצום הטבות המס לבעלי דירות להשכרה, ובכלל זה בחינה מחודשת של הפטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים. כמעט כל שנה מוציא האוצר מהבוידם את האיום להטיל מס על משכירי הדירות, כיום נהנים משכירים מפטור ממס עד לתקרה חודשית 5,654 שקל. אולם באוצר טוענים כי מדובר בהטבת מס רחבה שאינה מוצדקת עוד בתקופה של גירעון תקציבי גבוה וצורך בהגדלת הכנסות המדינה. מנגד, בעלי דירות מזהירים כי כל פגיעה בפטור צפויה להתגלגל לפחות בחלקה אל השוכרים באמצעות העלאת דמי השכירות. החשש הוא שבמצב שבו היצע הדירות להשכרה אינו גדל בקצב מספק, הטלת מס נוסף על המשכירים עלולה דווקא להכביד על משקי הבית השוכרים. חלק מהמשקיעים אף עשויים להעדיף למכור דירות במקום להחזיקן להשכרה, מה שעלול לצמצם עוד יותר את מלאי הדירות בשוק השכירות. מנגד, באוצר סבורים כי המהלך עשוי לתרום לשוויון במערכת המס ולהגדיל הכנסות למדינה במאות מיליוני שקלים בשנה. כך או כך, כל שינוי במיסוי שוק השכירות צפוי להשפיע הן על המשכירים והן על מיליוני שוכרי הדירות, דווקא בתקופה שבה שוק הדיור כולו מתמודד עם ירידה חדה בפעילות ואי ודאות כלכלית וביטחונית.

אולי הגיע הזמן שהממשלה, האוצר, ובראשם ראש הממשלה יפנימו שלפיזור מיליארדים לציבור שאינו תורם כמעט למדינה בוודאי בשירות בצבא,  במיוחד בזמן מלחמה רחבה וקשה, לפיזור מופקר של מיליארדים רק כדי לשמר קואליציה, יש מחיר כלכלי וחברתי חמור, וכלל הציבור הנורמטיבי שתורם ומשרת בצבא, לא צריך שוב לשלם את המחיר.