שיאנית השוכרים חריש חושפת את הפרדוקס של שוק הדיור הישראלי

מלאי הדירות החדשות למכירה נמצא בשיא, אך הביקוש לשכירות ממשיך להיות גבוה. חריש, שבה שיעור הדירות המושכרות הוא מהגבוהים בישראל מעל 50%, מספקת הצצה אפשרית לעתידו של שוק הדיור בישראל,  עתיד שבו ההצלחה כבר לא תימדד רק במספר הדירות שנבנו, אלא ביכולת הערים למשוך תושבים ולייצר ביקוש יציב ואיכותי לאורך זמן.

חריש נהנתה בשנים האחרונות ממאזן הגירה פנימית חיובי של אלפי תושבים, נתון שסייע לה להפוך לאחת הערים הצומחות בישראל, בעיקר בגלל עלויות הדיור הנמוכות משמעותית מערים אחרות בוודאי במרכז.

שוק הדיור כבר אינו אותו שוק

במשך שנים הוסברו ההתפתחויות בשוק הדיור באמצעות נוסחה פשוטה- הביקוש עולה על ההיצע ולכן המחירים ממשיכים לטפס. אולם המציאות של השנים האחרונות הופכת מורכבת הרבה יותר, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו נמצא ברמות שיא, קבלנים מציעים מבצעי מימון נדיבים כדי לעודד רכישות, והריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על רוכשי הדירות. במקביל, שוק השכירות אינו מגלה סימני חולשה, להיפך  באזורים רבים הביקוש לשכירות ממשיך להיות גבוה, בעיקר מצד זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור שבוחרים לדחות את רכישת הדירה. התוצאה היא ששוק הדיור הישראלי מתחיל להתפצל לשני שווקים הפועלים במקביל: שוק מכירה המתמודד עם מלאי גבוה יותר של דירות חדשות, ושוק שכירות שממשיך ליהנות מביקוש גבוה, ומחסור גדול בדירות להשכרה בעיקר באזורי הביקוש.

השינוי הזה מחייב הסתכלות אחרת על ענף הנדל"ן. השאלה כבר אינה רק כמה דירות נבנות בישראל, אלא היכן הן נבנות, מי מתגורר בהן, האם קיימים מקומות עבודה, מה מצב התחבורה, ומהי היכולת של כל עיר למשוך אוכלוסייה חדשה. חריש היא אולי הדוגמה הבולטת ביותר לשינוי הזה, אך היא אינה היחידה.

חריש - המעבדה של שוק השכירות בישראל

מעט מאוד ערים בישראל צמחו בקצב מהיר כמו חריש, בתוך פחות מעשור הפכה העיר מאתר בנייה גדול לעיר של עשרות אלפי תושבים, עם שכונות חדשות, מוסדות חינוך, מרכזי מסחר ותשתיות מתפתחות. לצד תנופת הבנייה נוצר גם מאפיין ייחודי, שיעור הדירות המושכרות בעיר הוא מהגבוהים בישראל, המשמעות היא שחלק משמעותי מהדירות אינן מאוכלסות על ידי בעליהן אלא על ידי שוכרים. ישנם תושבים שבתקופה של 6 שנים ופחות החליפו 3 או אפילו 5 דירות להשכרה בתוך היישוב.

הנתון הזה אינו מלמד בהכרח על חולשה, אלא על מבנה שוק שונה, משקיעים רבים רכשו דירות בעיר, בעוד אוכלוסייה צעירה ומשפחות בתחילת דרכן בחרו להתגורר בה בשכירות. כך הפכה חריש למעין מעבדה של שוק השכירות הישראלי - מקום שבו אפשר לבחון כיצד עיר חדשה מתפתחת, כאשר שוק השכירות ממלא תפקיד מרכזי בהתבססותה.

מחירי הדירות בעיר עדיין נמוכים יחסית לערי המרכז, והדבר מאפשר למשפחות רבות למצוא פתרונות דיור במחירים נגישים יותר. עם זאת, הצלחתה של חריש לא תיקבע רק לפי מספר הדירות שנבנו, אלא לפי יכולתה להמשיך למשוך אוכלוסייה איכותית, לייצר מקומות עבודה ולשפר את הנגישות התחבורתית הבעייתית כיום, במיוחד למרכז.
 

נתונים למ״ס ומדלן / קרדיט: אילוסטרציה – AI

"לפעמים מרגישים כמו על אי בודד, מנותקים"

בשנים האחרונות בלטה חריש במאזן הגירה פנימית חיובי של אלפי תושבים, במקביל לתנופת הבנייה ולהתרחבות העיר. לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2022 רשמה העיר מאזן הגירה פנימית חיובי של 5,452 תושבים- הגבוה בישראל,  כאשר 6,853 תושבים עברו להתגורר בעיר ורק 1,782 עזבו אותה. נתון זה ממחיש את כוח המשיכה של חריש למשפחות צעירות ומסביר במידה רבה את הביקוש המתמשך לדירות להשכרה בעיר, למרות היקף הבנייה הגדול. רצינו לשמוע ממקור ראשון מה חושבים התושבים בחריש על העיר?

נועה (32), שוכרת ואם לשני ילדים

"עברנו  לחריש לפני שלוש שנים כי פשוט לא יכולנו להרשות לעצמנו לקנות דירה באזור המרכז. בחריש מצאנו דירה חדשה, גני ילדים קרובים וקהילה צעירה שמאוד קל להשתלב בה, מצד שני, לפעמים מרגישים כמו על אי בודד, תחושת ניתוק, רוב החברים שלנו עדיין  חיים ועובדים במרכז, והנסיעות היומיומיות למרכז ברכב גוזלות הרבה זמן. אם התחבורה תשתפר, היציאה מהעיר, וסוף סוף תהיה רכבת, מבחינתנו אין סיבה לעזוב."

אבי (41), רכש דירה להשקעה

"בחרתי  להשקיע בחריש בגלל מחירי הכניסה הנמוכים יחסית, והאמונה שהעיר תמשיך לצמוח. הדירה מושכרת כמעט ללא הפסקה, אבל אני מבין שהצלחת ההשקעה תלויה בהתפתחות העיר בשנים הקרובות. ככל שיהיו יותר מקומות עבודה ותשתיות טובות יותר, כך גם ערך הדירות והביקוש לשכירות צפויים להתחזק, למרות שיש היצע גדול להשכרה."

משפחת כהן, תושבי העיר ובעלי דירה

"עברנו  לחריש כדי לגדל את הילדים בעיר חדשה עם פארקים, מוסדות חינוך ודירה גדולה יותר ממה שיכולנו להרשות לעצמנו במרכז. אנחנו מרוצים מאוד מאיכות החיים, אבל היינו רוצים לראות יותר מקומות בילוי, מסחר ותעסוקה בתוך העיר. התחושה היא שהעיר מתקדמת בקצב מהיר, אבל עדיין נמצאת בתהליך של התבגרות."

רונית (36), שוכרת ששוקלת לעזוב

"בחריש יש יתרונות גדולים  הדירות חדשות והמחירים עדיין סבירים יחסית. אבל מבחינתי המרחק ממקום העבודה בתל אביב, והעומסים בכבישים מתחילים להיות שיקול משמעותי. אם הייתי מוצאת פתרון דומה קרוב יותר למרכז, הייתי שוקלת לעבור, למרות שאני אוהבת את האווירה בעיר, אבל קשיי התחבורה הכריעו."
 

קרדיט: אילוסטרציה – AI

כשהשכירות הופכת לדרך החיים

למרות השיא במלאי הדירות החדשות שאינן נמכרות, המקרה של חריש מלמד כי המציאות בשוק הדיור מורכבת הרבה יותר מהכותרות. בעיר שבה נבנו אלפי דירות בתוך שנים ספורות, שוק השכירות ממשיך להפגין ביקוש גבוה, בין היתר בזכות מאזן הגירה חיובי, אוכלוסייה צעירה ומחירי דיור הנמוכים משמעותית מאלה שבמרכז הארץ. התמונה הזו ממחישה כי מלאי גבוה של דירות למכירה אינו מעיד בהכרח על היעדר ביקוש, אלא לעיתים על פער בין יכולת הרכישה של משקי הבית לבין הצורך האמיתי במגורים. במציאות של ריבית גבוהה, רבים מעדיפים לדחות רכישת דירה ולהמשיך להתגורר בשכירות, גם כאשר היצע הדירות החדשות ממשיך לגדול.

הלקח מחריש עשוי להיות רלוונטי גם לערים נוספות בישראל. במקום לראות במלאי הדירות הבלתי מכורות בעיה בלבד, ניתן להפוך חלק ממנו להזדמנות באמצעות הרחבת שוק השכירות, עידוד יזמים להשכיר דירות חדשות לתקופה מוגדרת, הסבת מבנים קיימים למגורים והשקעה בתשתיות תחבורה, תעסוקה ומסחר שיגדילו את האטרקטיביות של ערים מתפתחות. ככל שמקבלי ההחלטות יצליחו לחבר בין מדיניות הדיור לבין צורכי האוכלוסייה המשתנים, כך ניתן יהיה לספק מענה טוב יותר הן לרוכשי הדירות והן למאות אלפי משקי הבית שבוחרים  או נאלצים, להתגורר בשכירות.