מבט על שוק הנדל"ן בארץ ואיך זה משתקף במדד ת"א נדל"ן בבורסה

כאמור בכותרת, שוק הנדל"ן למגורים בישראל נמצא בצומת דרכים מרתק, המושפע מאיזון כוחות בין מגמות ארוכות טווח, לחצים בטווח הקצר וסביבת הריבית. בטווח הארוך, המנוע המרכזי של שוק הנדל"ן בישראל הוא דמוגראפי. קצב גידול האוכלוסייה, היקף הגירושין ויצירת משקי בית חדשים מייצרים ביקוש קשיח של כ-60,000 עד 70,000 דירות בשנה.

מנגד, קיימים חסמים מבניים כרוניים בהיצע: בירוקרטיה מתמשכת בהליכי תכנון ובנייה, מחסור קבוע בידי עובדים בענף הבנייה, ומחזוריות ארוכה של פרויקטים. פער זה בין הביקוש ההתנהגותי להשתרכות ההיצע מייצר מגמה יסודית של עליית מחירים לאורך עשורים. לעומת זאת, בטווח הקצר, השוק מאופיין בהאטה יחסית ובירידה בהיקף העסקאות. יזמים ומקבלות החלטות נאלצים להתמודד עם עלויות מימון גבוהות ומחסור בידי עובדים, מה שמעכב מסירות ומאט התחלות בנייה חדשות.

כדי למשוך רוכשים, יזמים רבים מציעים מבצעי פריסה (כגון 20/80 או 10/90) התומכים במחירים הנומינליים הציבוריים אך משקפים הנחה בפועל. בנוסף, נרשם פיצול אזורי: בעוד שאזורי הביקוש במרכז ותל אביב חווים התקררות מתונה, באזורים פריפריאליים או בירושלים נרשמת יציבות נזילה יותר. ריבית ריאלית של 2% (הנגזרת מריבית בנק ישראל של 3.5% בניכוי אינפלציה של 1.5%) מהווה שינוי יסודי בהשוואה לעשור הקודם, שבו שררה ריבית ריאלית אפסית או שלילית.

לתנאי זה יש מספר השפעות מרכזיות: תמחור מחדש של מינוף ומחזור משכנתאות: ריבית ריאלית חיובית מייקרת באופן ישיר את עלות ההון. החזרי המשכנתה החודשיים גבוהים יותר, מה שמקטין את נגישות האשראי של לווים פרטיים ומוריד את תקרת התקציב של רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור. ויש גם את שחיקת הכדאיות למשקיעים: כאשר ניתן להשיג תשואה ריאלית חסרת סיכון של 2% באג"ח ממשלתי או בפיקדונות בנקאיים, תשואת השכירות הממוצעת בישראל (העומדת לרוב על 2.5%–3.5% ברוטו) הופכת לפחות אטרקטיבית בהתחשב בסיכון, בבלאי ובניהול הדירה. כתוצאה מכך, משקיעים רבים נפלטים מהשוק או מעבירים הון לאפיקים אלטרנטיביים.

לחץ על מאזני היזמים והקבלנים: חברות בנייה הנשענות על אשראי בנקאי וחוץ-בנקאי למימון קרקעות ובנייה סופגות הוצאות מימון כבדות, מה שמאלץ אותן לשחרר מלאי דירות לא מכורות ולספק גמישות במחיר. וכך, האיזון הנוכחי מייצר דינאמיקה כפולה: הריבית הריאלית החיובית מרסנת את הביקושים בטווח הקצר ומעכבת עליות מחירים חדות, אך בו-זמנית היא מעכבת התחלות בנייה חדשות, דבר המעמיק את החסר המבני ומניח תשתיות לגלי בייאוש וזינוקי מחירים ברגע שתוואי הריבית יחזור לרדת. הבה נסתכל על הצד הטכני של מדד הנדל"ן בבורסה על ידי גרף שבועי שלו:
 

גרף שבועי של ת"א נדל"ן שנוצר בעזרת תוכנת TradingView

התמונה הטכנית ממשיכה להצדיק נטייה שלילית לטווח הבינוני-ארוך, גם לאחר ניסיון ההתאוששות האחרון. לאחר העלייה הגדולה מאזור 711 עד לשיא של 1,759, המדד החל במהלך תיקון יורד אשר שינה בהדרגה את מבנה תנועת המחיר. מן השיא נוצר רצף של שיאים יורדים ושפלים יורדים, המחיר יצא מתעלות העלייה המסומנות בכחול ושבר כמה קווי מגמה דינאמיים שתמכו במהלך החיובי הקודם.

השבירה מתחת לרמת 1,560 הייתה משמעותית במיוחד, משום שרמה זו שימשה קודם אזור תמיכה וכעת הפכה להתנגדות מרכזית. סרגל ה-Fibonacci מודד את התיקון היורד של העלייה מ-711 ל-1,759. במהלך הירידה חצה המדד את רמת 23.60% שב-1,511 ובהמשך חדר גם מתחת לרמת 38.20% שב-1,358. עומק התיקון המרבי הגיע לאזור 1,300, כלומר בין 38.20% לבין רמת 50% שב-1,235, מבלי להגיע בפועל לתיקון של מחצית מן העלייה הגדולה.

התגובה מאזור זה הייתה קפיצה חזרה, וכעת המדד נסגר ב-1,381 - מעל רמת 38.20%, אך עדיין מתחת לאזור 1,401 ומתחת למבנה הטכני שנשבר. לכן, העלייה האחרונה נראית בשלב זה יותר כתיקון בתוך המהלך היורד מאשר כחזרה מוכחת למגמה עולה. גם Bollinger Bandsתומכות בקריאה הזהירה: המחיר ירד מתחת לממוצע הנע הכחול, המבוסס על הממוצע הנע 20, ונצמד בתקופה האחרונה לגבול התחתון הירוק.

אמנם נרשמה התרחקות מסוימת מן הגבול התחתון, אך הממוצע המרכזי נוטה מטה ונמצא מעל המחיר, ולכן הוא ממשיך לייצג התנגדות דינאמיות. בחלק התחתון, קו ה-MACD ירד בחדות, חצה את קו האפס ונמצא בתחום שלילי, בעוד ההיסטוגרמה נותרה אדומה. אין בגרף סטייה חיובית מסומנת או מבנה ברור המאשר שינוי מומנטום מתמשך.

מבחינת רמות המפתח, התבססות מעל 1,401 תהיה שיפור ראשוני בלבד, בעוד שרק חזרה מעל 1,560 והתגברות על קווי המגמה היורדים יחלישו באופן מהותי את המבנה השלילי. מנגד, ירידה מחודשת מתחת ל-1,358 תחזיר למרכז את אזור התמיכה 1,248, הסמוך מאוד לרמת Fibonacci של 50% ב-1,235. מתחתיו נמצאות התמיכות 1,082 ו-1,015.

בסיכום, המדד מגיב כעת מאזור טכני חשוב, אך כל עוד הוא נשאר מתחת לממוצע הנע, מתחת ל-1,560 ובתוך מבנה של שיאים יורדים, הנטייה הבינונית-ארוכה נותרת שלילית.

לידיעת הקוראים

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן.

במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.

אנחנו עושים מאמצים גדולים לאתר בעלי זכויות בצילומים, סרטונים, גרפים, או כל חומר מתפרסם אחר. יצירות שבעל זכות היוצרים בהן אינו ידוע, לא אותר, או לא הושג נעשה לפי סעיף 27א (תיקון מס' 5) תשע"ט 2019 ל"חוק זכויות יוצרים". אם זיהיתם צילום, סרטון, גרף, ואתם חושבים שאתם בעלי הזכויות עליהם, יש לפנות ל [email protected]. בכל מקרה והתוכן בכתבה מפר זכויות יוצרים שבבעלותך, מצאת שגיאה בכתבה או מאמר, או נתקלת בפרסומת לא ראויה? אנא דווח/י לנו לאמייל   [email protected]