קיפאון בנדל"ן? מה מספרים דוחות הרבעון השני על מכירת הדירות

שוק הנדל"ן נמצא בחודשים האחרונים בכותרות. היקף המכירות, כפי שמתפרסם על ידי משרד האוצר, מראה על ירידה, שוק היד שנייה קפוא גם הוא, ונתוני הלמס מראים על ירידה במחירי הדירות. מהצד השני, הגופים השונים, המנהלים והחברות השונות טוענים שגם אם יש האטה קלה, עדיין לא מדובר במשבר בשוק הדיור.

יצאתי לבדוק מה אומרים דוחות חברות הנדלן השונות, בעיקר החברות הגדולות עם היקף המכירות המשמעותי, והשוויתי את הנתונים שפירסמו החברות לדוחות הרבעון המקביל ב-2025. התוצאות מרוכזות לפניכם כאן בטבלה.

נתוני מכירות, הכנסות והוצאות מימון בחברות הנדל"ן הבורסאיות העיקריות
 

הערות לטבלה ולנתונים:

1. בחלק מהמקרים הנתון הרבעוני חושב כהפרש בין נתוני המחצית לבין נתוני Q1.

2. בשיכון ובינוי, מדובר בהכנסות מגזר יזמות הנדל״ן למגורים בישראל, ולא הכנסות קבוצת שיכון ובינוי כולה. שיכון ובינוי לא מציגה דוח עצמאי לשיכון ובינוי נדלן, לכן הובאו הוצאות המימון של כלל הקבוצה.

3. מגידו נסחרת כמניה נפרדת, אך מאוחדת בדוחות אאורה. לכן אין לחבר את שתי השורות בחישוב מכירות, הכנסות או מימון ענפיים.

4. אזורים חתמה ברבעון על 55 חוזים. לאחר ארבעה ביטולים הסתכמו המכירות ב-51 דירות נטו. נתון ההשוואה חושב על בסיס נתוני המחצית והרבעון הראשון.

5. רוטשטיין: 46 דירות בכלל הפרויקטים; חלק החברה נמוך יותר. הרווח המקביל כלל הכנסה חד-פעמית של כ-69 מיליון ש״ח מאיבוד השליטה באנשי העיר.

מסקנה 1 – גידול במכירות

זו המסקנה העיקרית שעולה מהנתונים. במרבית החברות יש גידול במכירות. בחלק מהמקרים מדובר על גידול משמעותיכמו באקרו, בדמרי, בקרדן, בוני התיכון וקבוצת גבאי. בעצם מתוך 16 החברות שהוצגו, רק 3 מציגות ירידה במכירות. זה נתון משמעותי מאוד, כשמדברים על האטה בשוק הנדל"ן, ועל הצורך של בנק ישראל להתערב כדי למנוע את המשבר הבא.

אני מניח שכשרואים את הנתונים הם די מפתיעים ביחס לכותרות שמתלוות לשוק הנדלן. הסבר אפשרי הוא שההאטה כפי הנראה מגיעה מחברות קטנות, שאינן נסתרות בבורסה. החברות הגדולות הנסחרות, יכולות לקיים מבצעי שיווק אגרסיביים יותר, להציע הטבות נוחות יותר לרוכשים, ולכן גם מסוגלות לספוג את ההאטה שהשוק בכל זאת חווה.

מסקנה 2 – חשיבות 'מחיר מטרה'

לא מעט מהגידול במכירות נוצר כתוצאה מ'מחיר מטרה'. כך בקרדן 128 מתוך 144 הדירות בעוד בשוק החופשי נמכרו 16 דירות. כך גם בשיכון ובינוי, הגידול נובע במידה רבה מתוכניות 'מחיר מטרה'.

מסקנה 3 – גידול במכירות לא מגולגל ישר להכנסות

מן הסתם הגידול במכירות לא מתורגם ישר לגידול בהכנסות. לכך יש כמה הסברים. ראשית מועד ההכרה בהכנסה שונה, ויתכן שלא מעט מהדירות שנרכשו עדיין נרכשו בהטבות מימון, מה שלא מאפשר לחברות הקבלניות לרשום עדיין הכנסה בגין הדירות.

כך למשל, בוני התיכון בולטת בזינוק מ-22 ל-97 דירות, בעוד ההכנסות גדלו רק בכ-19%. אב-גד יותר מהכפילה את מספר החוזים אבל ההכנסות גדלו רק בכ-27%.

מסקנה 4 – גידול בהוצאות המימון

מי שמחפש חשש בשוק, כאן נמצא החשש. כל החברות כולן, למעט רוטשטיין מציגות גידול בהוצאות המימון. לפעמים הגידול בהוצאות המימון היה משמעותי הרבה מעבר לגידול במכירות ובהכנסות.

כך למשל, אאורה יש עלייה של כ-29% במכירות וכ-37% בהכנסות, אך הוצאות המימון נטו זינקו בכ-84%. מגידו נרשמה ירידה מ-50 ל-24 דירות, לצד עלייה של כ-50% בהכנסות וגידול חד בהוצאות המימון. אב-גד יותר מהכפילה את מספר החוזים והגדילה את ההכנסות בכ-27%. אך הוצאות המימון עלו בכ-43%. אזורים שמרה כמעט על הרווח למרות ירידה של כ-17% בהכנסות, אך הוצאות המימון נטו עלו בכ-59%.

המשמעות היא שהחברות מגדילות את הוצאות המימון, ולחלקן זה עשוי להיות כבד, כך שינוי (הורדה) בשער הריבית, עשוי להיות משמעותי מאוד עבורן.

לידיעת הקוראים:

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן.

במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.

אנחנו עושים מאמצים גדולים לאתר בעלי זכויות בצילומים, סרטונים, גרפים, או כל חומר מתפרסם אחר. יצירות שבעל זכות היוצרים בהן אינו ידוע, לא אותר, או לא הושג נעשה לפי סעיף 27 (תיקון מס' 5) תשע"ט 2019 ל"חוק זכויות יוצרים". אם זיהיתם צילום, סרטון, גרף, ואתם חושבים שאתם בעלי הזכויות עליהם, יש לפנות ל [email protected] בכל מקרה והתוכן בכתבה מפר זכויות יוצרים שבבעלותך, מצאת שגיאה בכתבה או מאמר, או נתקלת בפרסומת לא ראויה? אנא דווח/י לנו לאימייל [email protected]