באיזו עיר זינוק של קרוב ל 1000% בעסקאות? סקירת FUNDER נדל"ן

אחרי תקופה ארוכה של חולשה, נתוני הלמ"ס למאי–יולי 2026 מספקים כמה סימנים מעודדים: כ־25.2 אלף דירות נמכרו בשלושה חודשים, עלייה של 20.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים, מכירת הדירות החדשות זינקה ב־30.4%, ובנתוני המגמה נרשמת מתחילת השנה עלייה חודשית ממוצעת. יולי אמנם היה חלש יותר, ומלאי של כ־85 אלף דירות חדשות עדיין מעיב על השוק, אך התמונה הרחבה כבר נראית טובה יותר.
 

הקונים אולי מתחילים לרדת מהגדר

אחרי חודשים ארוכים שבהם כמעט כל נתון חדש משוק הדיור סיפק עוד סיבה לדאגה, דוח הלמ"ס על עסקאות הנדל"ן בחודשים מאי–יולי 2026 מציג תמונה שונה ומורכבת יותר. לא מדובר עדיין בחזרה לשנות השיא של שוק הדיור, וגם מוקדם להכריז על שינוי חד, אבל הנתונים מלמדים שהקיפאון מתחיל להיסדק. בשלושת החודשים מאי–יולי נמכרו כ־25,160 דירות, עלייה של 20.8% לעומת פברואר–אפריל. גם לאחר ניכוי השפעות עונתיות נרשמה עלייה של 12.8%. בהשוואה למאי–יולי 2025 נרשמה עלייה של 14.6% במספר העסקאות בנתון המקורי ושל 19.2% בניכוי עונתיות. אלה כבר אינם נתונים של חודש בודד, אלא רצף שמצביע על כך שקונים שחיכו בצד מתחילים בהדרגה לחזור לשוק.

השיפור אינו אחיד בכל הסגמנטים ובכל האזורים, אבל הכיוון הכללי שונה מהחולשה שאפיינה חלק ניכר מהשנתיים האחרונות.

הקבלנים חוזרים למכור- זינוק של יותר מ-30%

הנתון הבולט ביותר בדוח מגיע משוק הדירות החדשות. מתוך כלל העסקאות במאי–יולי, כ־10,470 היו דירות חדשות, שהיוו 41.6% מכלל הדירות שנמכרו. לעומת פברואר–אפריל מדובר בעלייה חדה של 30.4%, וגם לאחר ניכוי עונתיות נרשמה עלייה של 24%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד השינוי בולט אף יותר: מספר הדירות החדשות שנמכרו עלה ב־42% בנתון המקורי וב־46.5% בניכוי עונתיות. כ־33.7% מהדירות החדשות שנמכרו בתקופה היו בסבסוד ממשלתי, כך שחלק מהעלייה קשור לתוכניות הממשלתיות. ובכל זאת, קשה להתעלם מהעובדה שהפעילות בשוק הראשוני התחזקה באופן משמעותי. אחרי תקופה שבה הריבית הגבוהה, אי הוודאות והמתנת הרוכשים הכבידו על קצב המכירות, יותר עסקאות נסגרות, השאלה המרכזית היא האם הקצב הזה יוכל להישמר גם בחודשים ולהפוך משיפור נקודתי למגמה יציבה.
 

התאוששות בשוק היד השנייה 

ההתאוששות אינה מוגבלת לקבלנים. במאי–יולי נמכרו כ־14,690 דירות יד שנייה, שהיוו 58.4% מכלל העסקאות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים מדובר בעלייה של 14.8%, אם כי לאחר ניכוי עונתיות העלייה מתונה יותר ומסתכמת ב־5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד השינוי קטן בהרבה: עלייה של 0.8% בנתון המקורי ושל 4.2% בנתון מנוכה העונתיות. כלומר, שוק היד השנייה עדיין אינו מציג את אותה עוצמה שנרשמה בדירות החדשות, אך גם בו ניכרת התאוששות לעומת החודשים שקדמו לכך. הפער בין שני חלקי השוק אינו מפתיע: לקבלנים יש כיום יכולת גדולה יותר למשוך רוכשים באמצעות תנאי תשלום, מבצעים והטבות, בעוד שמוכר פרטי מתקשה בדרך כלל להציע מנגנונים דומים. דווקא משום כך, העלייה במספר עסקאות היד השנייה מעניינת, שכן היא עשויה להעיד שלא רק מבצעי היזמים מניעים את השוק, אלא שגם רוכשים ומוכרים שחיכו בתקופה האחרונה מתחילים לקבל החלטות ולבצע עסקאות.

יולי מאותת על זהירות – אבל חודש אחד עדיין אינו מגמה

מול הנתונים המעודדים מגיע יולי ומחייב לצנן מעט את האופטימיות, בחודש לבדו נמכרו 7,600 דירות, מהן כ־2,930 דירות חדשות וכ־4,670 דירות יד שנייה. הדירות החדשות היו 38.6% מכלל העסקאות בחודש, וכ־37.9% מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. כלומר, לאחר החודשים החזקים יותר שקדמו לו, יולי הציג רמת פעילות נמוכה יותר, אבל כאן חשוב להבחין בין נתון חודשי לבין מגמה רחבה יותר. גם הלמ"ס נזהרת מקביעה שהכיוון התהפך, בשוק היד השנייה נרשמה מאז אפריל 2026 ירידה ממוצעת של 0.8% בחודש, אולם הלמ"ס מציינת במפורש כי עדיין מוקדם להצביע על היפוך מגמה. לכן נכון יותר לראות ביולי סימן שמחייב מעקב ולא הוכחה לכך שההתאוששות הסתיימה, המבחן האמיתי יהיה בנתוני החודשים הבאים: האם יולי היה הפוגה לאחר מספר חודשים חזקים יותר, או תחילתה של היחלשות מחודשת.

תל אביב מובילה, מגדל העמק  בעלייה, ואור יהודה בזינוק חריג

ברמת הערים אפשר לראות עד כמה ההתאוששות אינה אחידה. תל אביב־יפו הובילה במכירת דירות חדשות עם 1,157 עסקאות במאי–יולי, עלייה של 22.6% לעומת פברואר–אפריל. בקריית גת נמכרו 768 דירות חדשות, זינוק של 122.6%, ובחיפה 522 דירות, עלייה של 57.7%. באשדוד נרשמו 510 מכירות של דירות חדשות לעומת 138 בלבד בשלושת החודשים הקודמים, זינוק של 269.6%. גם בהרצליה נרשם שינוי חד, מ־64 ל־196 דירות חדשות, עלייה של 206.3%. מנגד, יש ערים שבהן נרשמה ירידה, ובהן ירושלים, שבה ירדה מכירת הדירות החדשות ב־6.3%, ונתניה שבה נרשמה ירידה של 20%. התמונה העירונית מלמדת שהמושג "שוק הדיור" מסתיר למעשה שווקים מקומיים שונים מאוד. בחודשים הקרובים יהיה חשוב לבחון לא רק את המספר הארצי, אלא היכן מתבצעות העסקאות, באילו פרויקטים ובאיזה סוג דירות.
 

מקור - למ"ס

אור יהודה עם זינוק של כמעט 1,000%

אחת ההפתעות בדו"ח מגיעה מאור יהודה, שבה נמכרו במאי–יולי 351 דירות חדשות, לעומת 33 בלבד בשלושת החודשים הקודמים – זינוק של 963.6%. חלק מהעלייה החריגה מוסבר בבסיס ההשוואה הנמוך, אך גם במספרים מוחלטים מדובר בקפיצה משמעותית של 318 דירות. תנופת הבנייה והפרויקטים החדשים בעיר עשויה להסביר חלק מהגידול, אולם הלמ"ס אינה מפרטת אילו פרויקטים אחראים לזינוק.