כיצד ניתן להרוויח גם בשוק נדל"ן מדשדש?

עצירת העסקאות אותה חווה שוק הנדל"ן בישראל, ושינויי הרגולציה התכופים, גורמים למשקיעים רבים לפסיביות, ולהדרת רגליהם משוק הנדל"ן המקומי.

 

 

FacebookTwitter Whatsapp
עוד דרור שרמןעוד דרור שרמן

עו"ד דרור שרמן ועו"ד ליאור לנדאו
28/02/2012

זה איננו סוד: שוק הנדל"ן הישראלי חווה משבר בחודשים האחרונים, וזאת לאחר תקופה ארוכה של גאות וביקושי שיא. במישור הפרויקטים היזמיים לבניית בתי מגורים – ברוב האזורים ניכרת ירידת מחירים בחודשים האחרונים.

לדברי עו"ד דרור שרמן, התשואה הצפויה לרוכשי דירות מגורים להשכרה (נכס מניב) היא נמוכה למדי, ונעה סביב תשואה גולמית של 3% לשנה לערך בתל-אביב - בהנחה שהדירה מושכרת כל השנה ברצף, ומבלי לקחת בחשבון עלויות של תיקונים והוצאות שונות הכרוכות באחזקת הנכס או שיווקו.

חרף כך, לדעת עו"ד דרור שרמן, יזמים עדיין יכולים להרוויח מעסקאות נדל"ן גם במצב של שוק נדל"ן קפוא או מדשדש כפי שהשוק בישראל ביום, ואפילו יכולים להרוויח יפה, אם יתאימו את השקעותיהם לשינויי התשתיות והרגולציה העומדים כיום בקנה. הנה כמה מסלולים יזמיים אטרקטיביים, וכן דרכים לחפש ולמצוא הזדמנויות שכאלה בשוק הישראלי המדשדש: 

שיפור התשתיות – מקפצת מחירים יעילה

בנדל"ן כמו בנדל"ן – מיקום הוא גורם מרכזי בקביעת ערך ושווי הנכס. בשנים האחרונות הורגשה עליית ערך משמעותית של נכסים וקרקעות באזורים אשר הנגישות אליהם השתפרה בגלל כבישים חדשים והגעת רכבת אליהם.

בשנים האחרונות בוצעה השקעה עצומה בתשתיות תחבורה, כך נסללו בשנים האחרונות בישראל מאות קילומטרים של כבישים ארציים דוגמת: כביש 6 (חוצה ישראל), כביש 431, עוקף ראש פינה, מנהרות הכרמל, ועוד.

לאחרונה פורסם כי המדינה הקצתה תקציב של כ- 100 מיליארד שקל לעשור הקרוב לצורך פיתוח תשתיות תחבורה, ובהם כבישים, רכבות, רכבת קלה ועוד. 

יזם המחפש עליית תשואה משמעותית על נכסים אותם הוא רוכש, טוב אם יברר אילו אזורים יעברו בשנים הקרובות "קירוב לתל אביב" – בעזרת תשתיות תחבורה משופרות.

כך למשל נרשמה עליית ערך עצומה של קרקעות ודירות בבאר יעקב בעקבות "קירובה לתל-אביב" באמצעות סלילת כביש 431, ושיפור תשתית הרכבת.

כתוצאה מכך החלה תנופת בניה בהיקף רחב של פרויקטים רבים למגורים בבאר יעקב ונהירה של זוגות צעירים ש"הצעירו" את היישוב הוותיק, וערך הדירות בו עלה בהתאם. מי שמיהר ורכש מגרשים ודירות בישוב לפני עליית קרנו של הישוב, גזר קופון נאה – ואף ייתכן והכפיל את השקעתו בתוך שנים מעטות.

לדברי עו"ד דרור שרמן, גם העיר גדרה עברה תהליך דומה בשנים האחרונות, בעקבות מעבר תוואי הכבישים החדשים 6 ו-7 בסמוך אליה.

היות ומרבית מקורות התעסוקה והפרנסה מרוכזים בגוש דן, ועקב העלייה המטאורית במחירי השכירות ורכישת הדירות בגוש דן, החלופות בפריפריה הקרובה למרכז הפכו בשנים האחרונות לאטרקטיביות ביותר, ולפיכך הוכח שוב ששיפור הנגישות לגוש דן הוא גורם מובהק וודאי לעליית מחירי הנכסים.

הזדמנויות – גם בצפון הארץ

דוגמה מוחשית ואקטואלית במיוחד להזדמנויות שאינן קשורות לגוש דן הם הנכסים הסמוכים לכביש "עוקף קריות" (כביש מס' 22) אשר נסלל בימים אלו על ידי מע"צ, וצפוי להיפתח לשימוש באמצע שנת 2013. הכביש יהווה כביש מהיר, נטול רמזורים, ויהפוך לעורק תחבורה המרכזי בין המטרופולין של חיפה לקריות ולעכו. הישובים הסמוכים למחלפים לצד הכביש עשויים להפוך לאטרקטיביים.

מקרה נוסף דומה הוא כביש 9 שמיועד לחבר את כביש 4 לכביש 6 וכך יחבר באוטוסטראדה את חדרה ויישובי עמק חפר לכבישים 4 ו – 6 .
באחרונה אף פורסם כי המדינה אישרה את המשך סלילתו של כביש חוצה ישראל בצפון.
משקיעים ויזמים המעוניינים למצוא נכסים שעשויים ליהנות מעליית ערך חדה, טוב יעשו אם יעקבו אחר שיפור תשתיות התחבורה, ויחפשו נכסים ומגרשים במחירים שעדיין לא מגלמים את הפיתוח הקרב ובא.

הקמת מוסדות ומרכזי תעסוקה – הזדמנות להשקעה

אך לא רק כבישים ושיפור תשתיות תחבורה הוא גורם עליית ערך נדל"ן כתוצאה מפעולות המדינה, אלא גם בניית מוסדות ומרכזים עתירי תעסוקה, כדוגמת בתי-חולים, פארק תעשיה, קריית ממשלה, מחנות קבע צבאיים (עיר הבה"דים למשל) וכיוב', הנחשבים, ובצדק, לגורמים מובהקים לעליית ערך נדל"ן ועל מקרים כגון אלו נאמר – "כל הקודם זוכה".

את הידע ניתן להשיג הן מהחלטות הממשלה, פרסומים בתקשורת, כניסה לתב"עות בעיריות, פרסום של מכרזים על ידי העיריות או משרדי הממשלה, וכלה בתחילת עבודות תשתית הניכרות בשטח.

איך כורים מידע רב ערך ?

כדי להצליח לתרגם מידע כזה על התפתחויות חיוביות בסביבה (הכרזה על מתחם לפינוי-בינוי, החלטה והקצאת תקציב לסלילת כביש חדש, הקמת תחנת רכבת סמוכה, פתיחת בית חולים או פארק תעשיה בסמוך וכיוב') יש לעקוב אחר החדשות בתחום ולהיות מעודכן מדי יום כך שתספיק להגיב מהר לפני שמחיר הנכסים כבר יגלם את הציפיות הללו עם הפיכתן לסוד גלוי שהוא נחלת הכלל.

כך למשל – מציאת מודעה בעיתון על פרסום מכרז לסלילת הכביש היא מידע מוקדם שבשלב זה יתכן כי טרם הגיע לידיעת בעלי הקרקעות / הדירות – המוכרים ועצם סלילת הכביש טרם גולמה במחיר המכירה המוצע על ידם.

מודעות על מכרזים מתפרסמות על פי חוק בעיתונות היומית בעלת התפוצה הארצית. מודעות אלה כתובות על פי רוב באותיות קטנות ובניסוחים יבשים – ולא מעודדות קריאה של הקורא הסביר. חברת 'יפעת שירותי מידע' מעניקה זה כמה שנים שירות יעיל של חיפוש ביטויים מבוקשים, המתפרסמים במודעות הללו – וכך יוכל המשקיע המעוניין לדעת במהירות על מכרזים באזור מסויים – להיות בטוח כי אף מכרז כזה לא יחמוק תחת ידיו.

רעידת האדמה בשוק הנדל"ן – תיקון מס' 3 ל - תמ"א 38 יוצא לדרך

כידוע, תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית המעניקה תוספת זכויות בניה ותמריצים לעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים מקדמים בימים אלו את תיקון מס' 3 לתמ"א 38, לפיו יוגדלו זכויות הבניה שניתן לבנות מכוח תמ"א 38 באופן שניתן יהיה להוסיף, במסגרת תמ"א 38, לא רק קומה אחת בלבד אלא שתיים וחצי קומות ברוב אזורי הארץ ו – 1.5 קומות באזורי הביקוש העקריים.

תיקון מס' 3 אמור להביא עימו אף מספר תמריצים בתחום המיסוי.
לדברי עו"ד דרור שרמן, אישור תיקון זה צפוי להיעשות בחודשים הקרובים ויביא עימו השבחה עצומה לערכי הבניינים הזכאים לתמ"א 38 בערים אלו, ולהגדלת כמות הפרויקטים של תמ"א 38 – בשל הפיכת חלק מן הערים הללו לערים אשר בהן לראשונה תהיה כדאיות כלכלית ליזם לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38.

ידיעה מוקדמת על שינויי תב"ע – שווה זהב

שינוי תב"ע עשוי להיות מגולם בעלייה במחירי הנכסים והמגרשים באזור. ידיעה מוקדמת על שינויי תב"ע צפויים עשויה לאפשר למחזיקים בה ליהנות ממחירי הזדמנות. שינויי תב"ע כרוכים בדיונים ארוכים בועדות התכנון, ולעיתים שינוי כזה יכול להתעכב לשנים.

מידע רב על שינויי ייעוד ותב"ע מסתובב בקרב אינטרסנטים, וביניהם יזמים, קבלנים, חברי מועצה ועורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן. היעזרות והיוועצות בגורמים שכאלה עשויה להבטיח לכם מקום בקרונות הראשונים של רכבת שינוי התב"ע תוך גריפת רווחים כאשר התב"ע תמומש בפועל.
כך למשל, לדברי עו"ד דרור שרמן, תוכנית רובע 3 של עיריית תל-אביב, אם וכאשר תאושר, צפויה להגדיל את שטח חדרי היציאה לגג מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר – מה שמשקף עלייה בערך של כמעט 50% לחדרים אלה.

מידע נוסף שעשוי לעניין משקיעים מגיע מירושלים – שם הפקידה לאחרונה העירייה תוכנית מתאר עירונית לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ועל פי תכנית זו מבקשת העירייה כי בדומה לתוכניות מתאר דומות המקובלות במרבית הערים בישראל, תאושר גם בירושלים תב"ע לבניית חדרי יציאה לגג.

לדברי עו"ד דרור שרמן, ברור כי אישור תב"ע שכזו יקפיץ את שוויין של דירות גג בירושלים במיוחד אם צמודות ושייכות להן זכויות הבניה על הגג.

אופציות בעסקאות נדל"ן

בתחום הנדל"ן, בדומה לשוק ההון, קיימת אפשרות לרכישת אופציות. מדובר למעשה בסוג של אמצעי לגידור סיכון ו"נעילת עסקה" במובן של יצירת התחייבות של המוכר למכור בתנאי עסקה מוסכמים מראש (ובכתב) תוך הבטחת המחיר מבלי שהקונה יהא מחוייב במימוש האופציה.
שני התנאים העקריים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין לעניין האופציה הם שתקופת האופציה לא תעלה על 24 חודשים, ושהמקדמה ששולמה לא תעלה על 5% מהתמורה הכוללת במימוש האופציה.

לעיתים מוסכם בין הצדדים כי במקרה שהקונה ייסוג בו מהעסקה, ולא יממש את האופציה - הוא יחוייב ב"קנס יציאה" של חילוט סכום המקדמה, כולו או חלקו.

אופציה יכולה להיות גם סחירה, אם כך הוסכם בין המוכר לרוכש. במקרה שכזה הרוכש יוכל למכור אותה לקונה אחר ולגזור קופון - מבלי לממש אותה כלל.

היתרון של עסקת אופציה הוא גם במיסוי שכן כל עוד מתקיימים שני התנאים הללו אין הרוכש חייב בתשלום מס רכישה אלא בדיווח בלבד. תשלום המס ידחה למועד מימוש האופציה, אם וככל שתמומש. 

כאשר מסתמנות מגמות לשינוי במחירים בשוק או שינוי קרוב בתב"ע, יכולים היזמים להבטיח לעצמם קרקעות ונכסים במחירים אטרקטיביים על ידי רכישת אופציות שכאלה מהמוכרים.

סעיף 23 לתמ"א 38

הזדמנות נדלנית נוספת שכבר רוחשת בצינור של כמה עיריות בישראל, מתקיימת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. סעיף זה מאפשר לעיריות ליזום תוכנית בינוי עירונית שתאושר בועדה המחוזית לתכנון ובניה ולהגדיל בכך את זכויות הבנייה אשר מותר להוסיף באותה עיר לבניין במסגרת תמ"א 38. כך למשל רמת-גן היתה העיר הראשונה שמימשה זכות זו ואישרה תב"ע לפיה בעיר רמת-גן מותר לבנות שתי קומות נוספות בתמ"א 38. העיר ראשון לציון גם כן אישרה תב"ע המאפשרת הגדלת מס' הקומות המותרות כתוספת בניה בתמ"א 38 כך שתותר תוספת קומות ביחס של עד פי שתיים ממספר הקומות הבנוי היום בפועל, ועד כדי 4 קומות נוספות, בהתאם לדו"ח התכנות כלכלית ובאישור מהנדס העיר.

עו"ד שרמן מזכיר כי בכל הערים הללו קיימת גם תב"ע עירונית של חדרי יציאה לגג אשר למעשה מקנה זכויות לבניית חצי קומה נוספת מעבר לתוספות המותרות לפי תמ"א 38.

בימים אלה החלו ערים נוספות, ללכת אחרי הערים החלוצות - וביניהן רחובות, קרית אונו, הרצליה, בת-ים, וירושלים, והפקידו בועדה המחוזית לתכנון ובניה שלהן תוכנית דומה.

אם וכאשר תכניות שכאלה יאושרו, הדבר יקפיץ את ערכיהם של הבניינים המיועדים לחיזוק (כאלה שההיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980), וכמו כן, יגדיל בצורה משמעותית את כמות הבניינים שכדאי כלכלית לשפצם.

יזמים זריזים ידעו לנצל את התרחישים הללו ולבצע עסקאות בנכסים המיועדים לחיזוק, וליהנות מההשבחה הגלומה בשינויי הרגולציה.

נכתב ע''י עו"ד דרור שרמ ןועו''ד ליאור לנדאו ממשרד שרמן לנדאו & שיץ


הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.