Ibi בית השקעות: דוח חלש עם עדכון תחזית FFO כלפי מטה

אמות פרסמה הבוקר את דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי של השנה. 

החברה מציגה דוח חלש מבחינת פרמטרים תפעוליים, אך לאחר שני רבעונים של ירידה בשיעור התפוסה המשוקלל, ברבעון הנוכחי קיימת עלייה עקב עלייה בסקטור המשרדים. 

בנוסף, החברה מעדכנת שוב את תחזית ה- FFO כלפי מטה וזאת בעקבות צפי למדד נמוך יותר לעומת התחזית המקורית: 

טווח אמצע תחזית ה- NOI של החברה עומד על 1,075 מ' ₪, הגוזר עלייה של כ- 1.4% מול תוצאות 2025. 

טווח אמצע תחזית ה- FFO של החברה עומד על 785 מ' ₪, הגוזר ירידה של כ- 2.1% מול תוצאות 2025.

שיעור התפוסה עלה ברבעון הנוכחי

שיעור התפוסה המשוקלל של החברה עלה במהלך הרבעון ועומד על 92.7% לעומת 91.9%. 

העלייה בשיעור התפוסה נובעת משיעור התפוסה בסקטור המשרדים אשר עומד ברבעון השלישי על כ- 85.4% לעומת 83.7% ברבעון הקודם.

תוצאות הפעילות – הוצאות המימון והמיסים שחקו את השורה התחתונה

ה- NOI של החברה עמד ברבעון השלישי על כ- 268 מ' ₪, עלייה של כ- 1% מול רבעון מקביל וירידה של כ- 1% מול רבעון קודם. 

סה"כ הסתכם ה- NOI של החברה בתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ- 807 מ' ₪, עלייה של 2% מול תקופה מקבילה. 

העלייה ב- NOI מול תקופות מקבילות נובעת בעיקר מגידול הכנסות מנכסים זהים בניכוי השפעת מכירת נכסים. 

ה- NOI מנכסים זהים עמד ברבעון השלישי על 265 מ' ₪, עלייה של כ- 1% מול רבעון מקביל. אמות מציינת שברבעון הנוכחי וברבעון המקביל היו השפעות חד פעמיות של כ- 3.5 מ' ₪, ובהתעלם מהן שיעור הגידול הינו 2.5%. 

ה- FFO עמד ברבעון השלישי על כ- 207 מ' ₪, ללא שינוי מהותי מול רבעון מקביל, וירידה של כ- 2.4% מול רבעון קודם. 

סה"כ עמד ה- FFO בתשעת החודשים הראשונים של השנה 607 מ' ₪, ירידה של כ- 1% מול תקופה מקבילה. הירידה ב- FFO מול תקופה מקבילה נובעת מעלייה ב- NOI אשר קוזזה מעלייה בהוצאות המימון ובהוצאות מיסים שוטפים. 

שיחת הועידה מסמנת את מנועי הצמיחה העתידיים

בשיחת הועידה ציין מנכ"ל החברה כי מורגשת התעוררות וקיימת התעניינות וסיורים, אך הם עדיין לא מתורגמים לחתימה על הסכמי שכירות בהיקפים משמעותיים. בקמפוס אמות חולון מתקיימים מו"מ עם חברות חזקות על כ- 7 אלף מ"ר, מתוכן כ- 4 אלף מ"ר קרובים לחתימה. בהנחה וקצב השיווק הנוכחי בקמפוס חולון ימשיך כך, בעוד רבעון אחד – שניים שיעור ההשכרות בקמפוס יחצה את רף ה- 70%.

בפרויקט במודיעין התאכלס הדייר הראשון, בשבועות הקרובים יחתם הסכם על 2 קומות נוספות, ויתרת שטח הבניין נמצא במו"מ עם חברה נוספת.

פרויקט הלח"י צפוי להיפתח בחודש מרץ 2027 ובשיחת הועידה צוין שקיימת התעוררות, ומרגע שהחברה פתחה את השיווק גם לשטחים קטנים של כמה מאות מטרים יש התעניינות רבה. נכון להיום קיימים שני תהליכי חתימה על חוזי שכירות ראשונים במגדל, ובחלופת טיוטות עם עוד שתי חברות אשר יביאו את שיעור התפוסה לכ-10%.  

החברה קיבלה החלטה להפנות משאבים לטובת הגדלת פורטפוליו המסחר על ידי העמקת אחיזה במרכזי קניות פתוחים ובמרכזי קניות שכונתיים, באמצעות רכישה או דרך בניית פאוור סנטר גדול.  

בנוסף, החברה נמצאת במסלול לאישור שתי תחנות כוח גזיות, אך מדובר בתהליך ארוך.  

כמו כן, החברה בוחנת אפשרות לכניסה לתחום המגורים, וכרגע נמצאת בבדיקה של שתי חברות.  

מסקנות והמלצות 

אמות מפרסת דוח חלש מבחינת פרמטרים תפעוליים ומעדכנת את תחזית ה- FFO כלפי מטה עקב צפי למדד נמוך יותר לעומת התחזית המקורית, וטווח אמצע תחזית ה- FFO המעודכן מצביע על ירידה של כ- 2.1% לעומת תוצאות 2025. 

בשיחת הועידה ציין מנכ"ל החברה את מנועי הצמיחה עתידיים של החברה ובניהם – הגדלת פעילות בסקטור המסחר, הקמת תחנות כוח גזיות וכן כניסה לתחום המגורים על ידי רכישת חברה. אנו סבורים שמדובר בכיוון נכון של החברה, אך מדובר על תהליכים ארוכים וחובת ההוכחה היא על החברה. 

לאחר הדוחות לרבעון השלישי, אמות נסחרת במכפיל FFO מנוטרל נוכחי ועתידי של X8.0 ו- X7.8, בהתאמה, אטרקטיבי ביחס לחברות ההשוואה וביחס למכפיל ההיסטורי של החברה. 

למרות זאת, נוכח התוצאות התפעוליות של החברה, עדכון תחזית ה- FFO כלפי מטה (רבעון שני ברצף), וקצב השיווק איטי בפרויקטים שסיימו הקמה ובאלה שצפויים לסיים הקמה בקרוב (פרט לתוה"א 2), אנו סבורים שנכון לנקודת הזמן הנוכחית קיימות הזדמנויות טובות יותר בשוק נוכח הירידות האחרונות בסקטור. 

בעקבות כך, אנו מעדכנים את מחיר היעד שלנו ל- 22 ₪ למניה (חלף 24 ₪ למניה), ושומרים על המלצת תשואת יתר. 

הודעת גילוי
מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על-ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל - אי.בי.אי בע"מ ("שירותי בורסה") והוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד. אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן שכן, מובא ח ומר מסייע למטרות אינפורמטיביות בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים ה כרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים הנזכרים בו. המסמך מבוסס על מידע שדווח לציבו ר,  ב ין היתר, על-ידי החברה הנסקרת בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר וי תבר רו כחסר י ם, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים.
במועד פרסום ע בודה זו,  שרותי בורסה ו/או מי מקבוצת אי.בי.אי בית השקעות בע"מ ("אי.בי.אי") ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק ול סחור ע ב ור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוק רים במסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו /או הנכסים הפיננסים ה אמורים.
יובהר, כי אין במסמך זה וב כל הכלול בו מש ום ייעוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב  המאמר ולחברת שרותי בורסה אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. קבוצת אי.בי.אי, עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת ותוכן המסמך הינו רכושה הבלעדי של שירותי בורסה. אין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות מפורשת, מראש ובכתב, של שירותי בורסה.

לידיעת הקוראים:

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן.

במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.

אנחנו עושים מאמצים גדולים לאתר בעלי זכויות בצילומים, סרטונים, גרפים, או כל חומר מתפרסם אחר. יצירות שבעל זכות היוצרים בהן אינו ידוע, לא אותר, או לא הושג נעשה לפי סעיף 27 (תיקון מס' 5) תשע"ט 2019 ל"חוק זכויות יוצרים". אם זיהיתם צילום, סרטון, גרף, ואתם חושבים שאתם בעלי הזכויות עליהם, יש לפנות ל [email protected] בכל מקרה והתוכן בכתבה מפר זכויות יוצרים שבבעלותך, מצאת שגיאה בכתבה או מאמר, או נתקלת בפרסומת לא ראויה? אנא דווח/י לנו לאימייל [email protected]