חברת גב-ים, מקבוצת נכסים ובניין IDB, מפרסמת היום את הדוחות הכספיים לשנת 2011

הכנסות מהשכרת מבנים הסתכמו בשנת 2011 ב-320 מליון ש"ח, בהשוואה ל-293 מליון ש"ח בשנת 2010, עלייה של כ-27 מליון ש"ח, המהווה כ-9%. הגידול נובע בעיקרו מאכלוס פרויקטים חדשים בפארק גב-ים הרצליה צפון ובמודיעין, בהיקף של כ-22 מליון ש"ח, והן מעלייה בדמי השכירות, בהיקף של כ-10 מליון ש"ח, וזאת, מעבר לקיטון כתוצאה ממימוש נכסים מניבים במהלך השנה החולפת, בהיקף של כ-5 מליון ש"ח.

ההכנסות ממכירת דירות, בניכוי עלותם הסתכמו בשנת 2011 ב-1 מליון ש"ח, לעומת 2 מליון ש"ח אשתקד.

הכנסות מעליית השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, לרבות נדל"ן להשקעה בהקמה הסתכמו בשנת 2011 בכ-134 מליון ש"ח, לעומת סך של כ-156 מליון ש"ח בשנת 2010. בחודש יוני 2011 ערכה החברה הערכות שווי לכלל הנכסים המניבים של החברה. זאת, עקב שינוי בתזרים המזומנים הצפוי לנבוע מנכסי החברה עקב היותם מושכרים בחוזים צמודי מדד ועליית המדד בשיעור של 2.8%, ממועד עריכת השערוך הקודם, וכן עקב עליה ריאלית בדמי השכירות הנגבים בנכסיה השונים של החברה. שיעורי ההיוון ששימשו את מעריך השווי החיצוני בהערכות השווי, נותרו בעינם מאז השערוך הקודם של כלל נכסי החברה, שנערך בספטמבר 2010.
ברבעון השלישי של שנת 2011 ערכה החברה שערוך לכלל עתודות הקרקע שבבעלותה.

בשנת 2010 ערכה החברה הערכות שווי לכלל נכסיה, הן המניבים והן עתודות הקרקע, ברבעון השלישי של השנה. בשנת 2010 כללו ההכנסות בסעיף זה הכנסות בסך של כ-29 מליון ש"ח, עקב שערוך הנכס בבאר טוביה, במסגרת הליכי מימושו (וראו ביאור [13ב(5)] לדוח הכספי).
הערכת שווי מהותית מאוד בגין הבניין המרכזי בפארק גב-ים הרצליה צפון, צורפה לדוחותיה הכספיים של החברה ליום 30 ביוני 2011, כפי שפורסמו ביום 9 באוגוסט 2011 (אסמכתא מס' 235980).

מאז תאריך התוקף של הערכת שווי זו, ועד למועד פרסום הדוח, חלפו למעלה מ-90 יום. להערכת החברה, לא חלו שינויים מהותיים לאחר תאריך התוקף של הערכת שווי זו, העשויים לשנות את מסקנות הערכת השווי.

הוצאות החזקת נכסים הסתכמו בשנת 2011 בכ-26 מליון ש"ח לשנה, לעומת סך של כ-25 מליון ש"ח בשנת 2010. יודגש, כי היקף הוצאות החזקת הנכסים בחברה לא השתנה באופן מהותי, וזאת על-אף הגידול בהכנסות החברה מהשכרת נכסים מניבים במהלך השנה.
 
הוצאות הנהלה וכלליות הסתכמו בשנת 2011 ב-24 מליון ש"ח, בדומה לאשתקד.

EBITDA (רווח תפעולי לפני פחת, הפחתות, שערוכים והכנסות/הוצאות חד פעמיות) - בשנת 2011 הסתכם נתון זה ב-287 מליון ש"ח לעומת 259 מליון ש"ח אשתקד, עלייה של כ-11%.

הוצאות מימון, נטו הסתכמו בשנת 2011 ב-150 מליון ש"ח לעומת 136 מליון ש"ח אשתקד. בשנת 2011 עלה מדד המחירים לצרכן (ידוע) ב-2.55% לעומת עליית מדד (ידוע) בשיעור של 2.3% אשתקד. כתוצאה מכך נרשמו הוצאות הפרשי הצמדה בסך של כ-52 מליון ש"ח בשנת 2011 לעומת סך של כ-41 מליון ש"ח בשנת 2010.
יש לציין, כי הסכמי השכירות של החברה צמודים למדד המחירים לצרכן, והשווי ההוגן של הנדל"ן המניב של החברה נגזר בין היתר מדמי השכירות הצמודים. על כן, החברה רואה בנדל"ן להשקעה שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך, כנגד ההתחייבויות הפיננסיות של החברה, שאף הן צמודות למדד.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה בשנת 2011 הסתכם בסך של 69 מליון ש"ח לעומת רווח של 191 מליון ש"ח אשתקד.

בעקבות קבלת החוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2011, רשמה החברה הוצאת מיסים על ההכנסה, באופן חד פעמי, בסך של כ-128 מיליון ש"ח (מזה כ-106 מיליון ש"ח מיוחס לבעלים של החברה), וזאת כתוצאה מעדכון ההתחייבות בגין מיסים נדחים.
בנטרול הוצאה חד פעמית זו, היה הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה מסתכם בשנת 2011 בסך של 175 מליון ש"ח.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה ליום 31 בדצמבר 2011 הסתכם בכ-1,383 מליון ש"ח.

תזרימי המזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת בשנת 2011 הסתכמו בכ-267 מליון ש"ח לעומת כ-291 מליון ש"ח אשתקד. הקיטון נבע בעיקרו מכך שבשנת 2010 קיבלה החברה דיבידנד מחברה כלולה בסכום של כ-19 מליון ש"ח.

התפתחויות בתחומי הפעילות של החברה בתקופת הדוח:

נכסים מניבים

פארק גב-ים הרצליה צפון - מבנה מרכזי - החברה פעלה בשנת 2011 להשלמת הקמתו של המבנה, בשטח של כ-18 אלף מ"ר, לאחר שבשנת 2009 השלימה את הקמתו של החניון התת-קרקעי של המבנה, בשטח של כ-26 אלף מ"ר, שהושכר במלואו. כלל שטחי המשרדים בבניין הושכרו ואוכלסו, ע"י חברות מובילות GM, EMC, מדייה-מיינד. כן השלימה החברה את עבודות הפיתוח של הכיכר המרכזית של הפארק. החברה פועלת בימים אלו לשיווקם של כאלף מ"ר פנוי בקומת המסחר בפרויקט.

פארק גב-ים חולון - בשנת 2011 המשיכה החברה בהקמתו של המבנה העילי הראשון, בשטח של כ-12 אלף מ"ר, מתוך ארבעה מבנים מתוכננים בפארק. החברה עתידה להשלים את הפרויקט במהלך המחצית הראשונה של שנת 2012. בימים אלו מנהלת החברה מו"מ להשכרת ו/או מכירת שטחים בפרויקט.

גב-ים 2 (פרויקט מפעלי חמצן) - בסוף שנת 2010 חתמה החברה על הסכם עם צד ג' בלתי קשור, לעסקת קומבינציה בקרקע פרטית בשטח של כ-7.3 דונם בחלקו הצפוני של אזור התעשיה הרצליה פיתוח, בקרן הרחובות משכית, מדינת היהודים וגלגלי הפלדה. על-פי ההסכם, החברה תקים על המקרקעין פרויקט בשטח עילי כולל של כ-28 אלף מ"ר (משרדים ומסחר), בשני שלבים, וחניון תת-קרקעי בשטח של כ-27 אלף מ"ר.

לאחר השלמת הקמתו של הפרויקט ע"י החברה, יהיו הצדדים המחזיקים והבעלים במשותף (במושע) בשטחי הפרויקט המבונים (הבעלים: 38.5% מהזכויות והחברה: 61.5% מהזכויות). במקביל להסכם האמור נחתם בין הצדדים הסכם שיתוף, הקובע, בין היתר, כי החברה תנהל את הפרויקט לאחר הקמתו - לרבות ניהול השיווק וניהול התחזוקה - תמורת דמי ניהול מוסכמים.
ברבעון הראשון של שנת 2011 הוסכם בין הצדדים על הקמת קומת חניה תת-קרקעית נוספת, בשטח של כ-6,000 מ"ר. כן הוסכם, כי שיעור הקומבינציה בקומת החניה הנוספת יהיה 20% לבעלים ו-80% לחברה.

במהלך שנת 2011 החברה השלימה את עבודות ההריסה והדיפון בפרויקט, וברבעון האחרון של השנה קיבלה היתר בניה להקמת הפרויקט. עם קבלת היתר הבניה, קיבלה החברה את החזקה בקרקע, וזאת כנגד העמדת ערבות בנקאית בסך 80 מליון ש"ח לטובת הבעלים.
החברה החלה בעבודות ההקמה של שלב א' בפרויקט, העתיד לכלול את כלל שטחי החניון התת-קרקעי, וכן מבנה עילי בשטח של כ-14 אלף מ"ר, הכולל את קומת המסחר.

גב-ים נגב - ביום 10 באוגוסט 2011 חתמה החברה על הסכם להקצאת מניות עבורה בחברת נגבונצ'ור בע"מ, אשר יהוו 51% מהון המניות המונפק והנפרע של נגבונצ'ור. נגבונצ'ור זכאית, בכפוף להשלמת הפיתוח, לחכירת משנה במקרקעין בשטח של כ-93 דונם בבאר שבע, המיועדים להקמת פארק היי-טק בשטח מבונה של כ-192 אלף מ"ר, ובתוספת שטחי חניה.
בתמורה, שילמה החברה סך של 60 מליון ש"ח, מתוכם 55 מליון ש"ח הושקעו בנגבונצ'ור כנגד שטר הון, ו-5 מליון ש"ח שולמו לחלק מבעלי המניות בנגבונצ'ור. ניהול החברה יבוצע על-ידי גב-ים, תמורת דמי ניהול.

השלמת העסקה הותנתה בקבלת אישורים שונים, ואלו התקבלו בתחילת נובמבר 2011. עם קבלת האישורים הנדרשים להסדרת הזכויות במקרקעין המיועדים להקמת הפארק, הושלמה הקצאת המניות עבור החברה. לקראת תום השנה החליפה החברה את שמה ל"גב-ים נגב בע"מ".

החברה קיבלה היתר בניה והחלה בהקמתם של הבניין הראשון בפארק, בשטח כולל של כ-17.5 אלף מ"ר עילי וכ-3,000 מ"ר חניון תת-קרקעי, הצפוי להתאכלס במחצית השניה של שנת 2013.
נכון למועד פרסום דוח זה הושכרו כ-6,000 מ"ר עילי בבניין הראשון.

אדמירליטי - במתחם אדמירליטי שבמפרץ חיפה החלה החברה לקראת סוף שנת 2011, בהקמת מבנה מסחרי נוסף, בשטח של כ-1,200 מ"ר.

מרכז הקונגרסים - החברה הבת, מת"ם - מרכז תעשיות מדע חיפה בע"מ ("מתם"), הבעלים של מרכז הקונגרסים בחיפה, החלה בשנת 2011 לבצע עבודות שיפוץ ופיתוח במרכז הקונגרסים, ובייחוד בשדרת המסחר שבמרכז ובסביבתה.

פארק גב-ים הרצליה צפון - המדע 1 - החברה מתעתדת להתחיל בהקמתו של מבנה נוסף בפארק גב-ים הרצליה צפון, אשר יוקם לאחר הריסתו של מבנה קיים, בן כ-900 מ"ר, הממוקם בכניסה המערבית לפארק גב-ים הרצליה צפון. המבנה המתוכנן יהיה בשטח של כ-4,800 מ"ר, בתוספת חניון בשטח של כ-1,000 מ"ר. לאחר תאריך הדוח הכספי, השלימה החברה את עבודות הריסת הבניין הקיים, ובימים אלו מבצעת החברה עבודות דיפון וחפירה בפרויקט.

פארק מתם - מגדלי מתם מערב - החברה הבת, מתם, פעלה במהלך שנת 2011 לתכנון ורישוי פרויקט העתיד לכלול שני מבנים שיחוברו ביניהם, בשטח כולל של כ-24 אלף מ"ר עילי. הפרויקט ממוקם בגבולו המערבי של פארק מתם, הצופה לים. השלב הראשון של הפרויקט יכלול את הקמתו של מבנה אחד, בשטח של כ-12,000 מ"ר עילי וכן הרחבה של מבנה החניה הקיים בפארק, בשטח של כ-15 אלף מ"ר. העבודות להקמת הפרויקט עתידות להתחיל ברבעון השני של השנה, וזאת לאחר שיתקבלו היתרי הבניה.

בניה למגורים:

בשנת 2011 החלה אוסיף - גב-ים מגורים בכרמל בע"מ ("אוסיף - גב-ים", חלק החברה 50%), בהקמה ובשיווק של שלושת הבניינים הראשונים, הכוללים 279 יח"ד, בפרויקט "רמת הנשיא" בחיפה, שכונת מגורים גדולה במורדות המערביים של חיפה, אשר מתוכננת לכלול כ- 1,060 יחידות דיור ומרכז מסחרי בשטח של כ-4,000 מ"ר.

במקביל, פעלה אוסיף - גב-ים לתכנון ורישוי שלושת הבניינים הבאים בפרויקט, בני 72 יח"ד כל אחד, ושל המרכז המסחרי. 

בשנת 2011 מכרה החברה בפרויקט "רמת הנשיא" 207 יח"ד, בתמורה כוללת של כ-208 מליון ש"ח (לא כולל מע"מ). לאחר יום 31 בדצמבר 2011 ועד למועד פרסום דוח זה מכרה החברה 12 יח"ד נוספות בפרויקט זה, בתמורה כוללת של כ-13.6 מליון ש"ח (לא כולל מע"מ).
בהתאם לכללים החשבונאיים, ההכנסות ממכירת יח"ד אלו יוכרו עם מסירתן.
בנוסף, מכרה החברה בשנת 2011 יח"ד אחת בפרויקט "כרמל וים" בחיפה, וכן מסרה 3 יח"ד נוספות בפרויקט זה, שנמכרו במהלך שנת 2010 (ובכך הושלמה מכירת כלל הדירות בפרויקט זה ומסירתן).

בשנת 2010 מכרה החברה 10 יח"ד בפרויקט "כרמל וים" בחיפה ובפרויקט "נוה גנים" בקרית מוצקין.

יצוין, כי החל מהרבעון הרביעי של שנת 2011 שינתה החברה את המדיניות החשבונאית, בקשר להצגת חברות בשליטה משותפת וראו ביאור [10] לדוח הכספי המצורף לדוח זה. כתוצאה מכך, מוצגים נתוני חברת אוסיף - גב-ים מגורים בכרמל בע"מ לפי שיטת השווי המאזני, חלף שיטת האיחוד היחסי, לפיה הוצגה חברה זו עד כה. השפעתו של השינוי במדיניות החשבונאית ניכרת, עד כה, בין היתר, בדוחות על המצב הכספי ובדוח תזרימי המזומנים. נתוני ההשוואה לשנים 2010 ו-2009 הותאמו אף הם, על מנת לשקף את שינוי המדיניות כאמור, למפרע.     

מימוש ורכישה של מקרקעין ונכסים מניבים

תל-אביב - תוצרת הארץ - במרץ 2011 הושלמה ההתקשרות של החברה בהסכם יחד עם אמות השקעות בע"מ, לרכישת זכויות החכירה של נייר חדרה בע"מ (חברה בשליטת בעלת השליטה, בעקיפין, בחברה, להלן: "נייר חדרה") במגרש בשטח של כ-7,590 מ"ר ברחוב תוצרת הארץ, תל-אביב ("מגרש נייר חדרה"), בתמורה לסך של 64 מליון ש"ח. חלקה של החברה ברכישה הינו 70.856% וחלקה של אמות ברכישה הינו 29.144%.

החברה חתמה עם אמות על הסכם שיתוף ביחס למגרש נייר חדרה וביחד למגרש נוסף, בבעלותה של אמות, בשטח של 3,166 מ"ר בדרך השלום, תל-אביב ("מגרש אמות"). הסכם השיתוף מסדיר את יחסי הצדדים בנוגע להקמת פרויקט הכולל בניין משרדים, שטחי מסחר וחניות על-גבי מגרש נייר חדרה ומגרש אמות. חלקו של כל צד בפרויקט הינו 50% לחברה, ו-50% לאמות.
ההתקשרות עם נייר חדרה אושרה באספות הכלליות של החברה ושל נייר חדרה, בהיותה עסקה חריגה עם בעל שליטה.

החברה ואמות חתמו עם עיריית תל-אביב על הסכם המאשר את הארכת תקופת המימוש של מלוא זכויות הבניה במגרש נייר חדרה, כנגד תשלום בסך 3.2 מליון ש"ח. נכון למועד דוח זה, ניתן להקים על המקרקעין פרויקט בשטח של כ-35 אלף מ"ר בנוי. בכוונת החברה ואמות להתחיל בתכנון ובניה של הזכויות הקיימות ולהגיש תב"ע חדשה למתחם, שתכלול תוספת בניה משמעותית. בנוסף, החברה ואמות מנהלות מגעים ראשוניים להרחבת הפרויקט באמצעות צירוף מגרשים סמוכים, שיאפשרו הקמה של כ-50 אלף מ"ר, שטחים עיליים, בשלב הראשון של הפרויקט, וכן חניון תת קרקעי לכ-1,450 מקומות חניה.

יצוין, כי החברה ואמות הגישו בקשה להיתר בניה להקמת חניונים במגרש נייר חדרה ובמגרש אמות, בשטח כולל של כ-29 אלף מ"ר תת-קרקעי.

במקביל, ובהתאם להסכם שנחתם עם עיריית תל-אביב, הגישו החברה ואמות תב"ע בסמכות מחוזית לתוספת זכויות של כ-120 אלף מ"ר עילי (ברוטו) ב-70 קומות, כ-50 אלף מ"ר מרתפים, וכן לאישור ייעודים של משרדים, מסחר, מגורים ומלונאות.

לצורך הקמת השלב הראשון של הפרויקט, בטרם תאושר התב"ע הכללית, יוגשו שתי תב"עות, האחת בסמכות מחוזית, להתאמת הייעודים לתעסוקה, והשניה בסמכות מקומית, לאיחוד חלקות, לתוספת גובה עד 32 קומות, והקלה בקומות המרתף.
בכוונת החברה ואמות לפעול בשנה הקרובה לקידום התכנון והרישוי של הפרויקט.

נוה גנים - קרית מוצקין - לאחר תאריך הדוח מכרה החברה לצד ג' בלתי קשור את זכויותיה בשני מגרשים פנויים בשכונת נוה גנים, קרית מוצקין, המיועדים להקמת 108 יח"ד, וזאת בתמורה לסך כולל של כ-30 מליון ש"ח, בתוספת מע"מ. בגין המכירה צפויה החברה לרשום רווח נקי בסך של כ-9 מליון ש"ח.

עכו - לאחר תאריך הדוח מכרה החברה לצד ג' בלתי קשור את זכויותיה במגרש בשטח של כ-19 דונם, עליו הוקמו מבנים בשטח כולל של כ-8,500 מ"ר, המושכרים לצדדים שלישיים, וזאת בתמורה לסך של כ-22 מליון ש"ח, בתוספת מע"מ. בגין המכירה צפויה החברה לרשום רווח נקי בסך של כ-2.1 מליון ש"ח.

אשדוד - לאחר תאריך הדוח מכרה החברה לצד ג' בלתי קשור את זכויותיה במגרש בשטח של כ-20 דונם, עליו הוקמו מבנים בשטח כולל של כ-6,900 מ"ר, המושכרים לצדדים שלישיים, וזאת בתמורה לסך של כ-39 מליון ש"ח, בתוספת מע"מ. בגין המכירה צפויה החברה לרשום רווח נקי בסך של כ-2.1 מליון ש"ח.