רכישת אדמות חקלאיות – הזדמנות או מלכודת ?

עסקאות לשינוי ייעוד של קרקע חקלאית ושטחים פתוחים נחשבות לעסקאות ספקולטיביות, עתירות סיכון, אולם כגודל הסיכון הכרוך בהן - כך גם גודל הסיכוי.

אם תהליך שינוי הייעוד לא יעלה יפה - הקרקע תישאר חקלאית – ואז כספי המשקיע יכנסו לתרדמה עמוקה, שעלולה להיטיב אולי רק עם נכדיו.

ערכו של חצי דונם חקלאי עומד כיום על כ-10,000 ₪. מי שרוכש קרקע חקלאית למטרות הפשרה ישלם על פי רוב 70,000 ₪ ועד 300,000 ₪ לחצי דונם. תוספת המחיר נובעת הן מגילום הציפייה לשינוי הייעוד בעתיד והן מעלויות תיווך.

על כן, כאשר שינוי ייעוד לא צולח - מדובר אולי בהשקעה לדורות, אך זו ודאי איננה מטרתו של המשקיע – ועל כן הסיכון אם מתממש, הוא רב ביותר.

אך כאשר תהליך שינוי היעוד עולה יפה וניתן לבנות על הקרקע בניינים למגורים, מסחר או תעסוקה, אזי מדובר בנסיקה מטאורית בשווי הקרקע, לעיתים עד כדי פי 6 מהמחיר בו נרכשה ע"י המשקיע.

ההליך התכנוני:

הליך שינוי ייעוד של קרקע חקלאית הוא הליך תכנוני מורכב ורב חתחתים, אשר מתמשך על פי רוב על פני ארבע עד שמונה שנים. ההליך טעון אישור של הועדה המקומית לתכנון ובניה, הועדה המחוזית לתכנון ובניה, והועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים.

כמו כן, פעמים רבות, עותרים הארגונים הירוקים או המשרד לאיכות הסביבה, ומגישים התנגדויות להפשרת הקרקע החקלאית, וכן עררים לועדות התכנון והבנייה השונות. כאשר פרוצדרות אלה לא צולחות, פונים הגופים הללו לעתים קרובות אל בתי המשפט על מנת לעצור את התהליך.
גם תושבים הגובלים בקרקע החקלאית המדוברת מרבים להעלות התנגדויות לשינויי ייעוד, וזאת בעיקר מתוך רצון למנוע פגיעה בערך נכסיהם, ובמטרה להמשיך וליהנות מסביבת מגורים כפרית.

אסטרטגיה של יצירת מסה קריטית ויתרון לגודל:

אז כיצד נדע איזו קרקע חקלאית תופשר בקרוב, ואיזו תוקפא ותהווה פח מסוכן למשקיעים? חשוב להדגיש שאין ביטוח במקרים האלה, אבל קיימת אינדיקציה שעשויה לאותת על סיכויים טובים לקרקע חקלאית לזכות בשינוי הייעוד המיוחל – והיא אחדות המחזיקים.

ככלל, ככל שהשטח גדול יותר, וככל שבעלי הקרקע מעטים יותר, כך קל יהיה יותר לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאית לאחרת. הסיבה העיקרית לכך נובעת מאחדות אינטרסים רבה יותר של בעלי הקרקע, כאשר הם מעטים, ובשל כך אפשרות לתכנן פרויקטים רחבים יותר, קיצור ופישוט פרוצדורות להנחת תשתיות, וסחירות גבוהה יותר.

על כן, ככלל אצבע – קרקע חקלאית רחבה ורציפה, בעלת מספר בעלים מועט תהיה אטרקטיבית בהרבה מאשר קרקע צרה או מפורדת, בעלת מספר רב של בעלים שונים ומנוגדי אינטרסים.
כאשר קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל שכזה מתגלית, נרתמים אליה יזמים, המנסים לאחד את השורות ולהפוך אותה לכלכלית. יזמים שכאלה רואים לעיני רוחם הקמת שכונות מגורים על אותה קרקע, או מרכזי תעשייה, אטרקציות תיירותיות ועוד.

ככל שתצטרפו למעורבות ביזמות שכזו בשלב מוקדם יותר בתהליך שינוי הייעוד, כך תיטלו על עצמכם סיכון רב יותר מחד, אך מאידך – כך גם תגדילו בהרבה את הסיכויים שלכם לרווח.

המסלול המומלץ: איחוד כוחות בקבוצת משקיעים או רוכשים

איחוד בעלי קרקעות לשינוי ייעוד מתנהגת למעשה כקבוצת רכישה לכל דבר, השואפת לאיחוד כוחות במטרה לרכוש מגרשים רבים וצמודים, תוך השגת יתרון הגודל המיוחל.

המטרה של קבוצות רוכשים שכאלה היא יצירת מסה קריטית של קרקע, שתכלול רציפות טריטוריאלית אשר תאפשר הוזלת עלויות התכנון, פר מגרש – ובכך הקטנת הוצאות והסיכון, תוך הגדלת הרווחים והסיכוי.

קבוצות משקיעים כאלה מתאגדות על פי רוב במסגרת הסכם שיתוף - בו מתוארת מסגרת כללים אחידים ומוגדרים מראש - שכולם מקבלים על עצמם. הליך שכזה מוריד באופן ניכר את מספר ההתנגדויות המוגשות על ידי בעלי הקרקע, ומאפשר התנהלות מהירה ויעילה הרבה יותר בהשוואה לשטחים המפוצלים לבעלים רבים.

קריטריונים חשובים נוספים לבדיקת הקרקע:

קיימים שלושה קריטריונים בעלי השפעה מהותית בבחינת העסקה, שניתן לבוחנם בקלות: סוג הבעלות וייעוד הקרקע הנוכחי ו-"צמידות דופן".

סוג הבעלות – האם הקרקע היא פרטית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל ? מרבית האדמות החקלאיות והשטחים הפתוחים בישראל הן אדמות בבעלות המדינה או קק"ל, ומנוהלות עבורן ע"י המינהל ולכך משמעות כפולה: המינהל הוא בעלי הקרקע וככזה שינוי יעוד הקרקע טעון את הסכמתו.

על פי נוהלי המינהל, בעת שינוי יעודה של הקרקע היא חוזרת לידי מינהל, והחוכר שלה זכאי רק לפיצוי חלקי לפי כללים שקבע המינהל. משמעות הדבר היא שלמעשה הבעלים לא ייהנה ממלוא פירות ההשבחה הכרוכה בשינוי היעוד של הקרקע שלו. כך גם במקרים בהם הסוכנות היהודית היא בעלת זכויות בקרקע (כחברה משכנת), שגם היא תדרוש נתח משמעותי מרווחי ההשבחה.
על כן, קרקע חקלאית פרטית היא אטרקטיבית הרבה יותר לעומת קרקע דומה שבבעלות המינהל או הסוכנות היהודית.

ייעוד הקרקע הנוכחי – יש לבדוק מהו הייעוד הנוכחי של הקרקע, והאם קיימת כוונה לשנות את ייעוד הקרקע בשנים הקרובות. כך למשל, כאשר ייעוד הקרקע הוא של שמורת טבע או גן לאומי - לעולם לא ניתן יהיה לשנותו – ומדובר בהשקעה בעייתית.

צמידות דופן – על פי הנחיות התכנון שמכתיבה תמ"א 35 – תינתן עדיפות בהפשרת קרקעות אשר הן ב-"צמידות דופן" לאזור מבונה כדי לשמור על רציפות הבינוי ולהוזיל פריסת תשתיות.

כריית מידע

שינוי יעוד של קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, תוך הפשרתם לבניה, חייב לעלות בקנה אחד עם המדיניות הקרקעית של מדינת ישראל. מדיניות זו באה לידי ביטוי בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35 ובתוכנית המתאר המחוזית.

יש לבדוק מהו הייעוד הנוכחי ומהו הייעוד העתידי של הקרקע בתוכנית המתאר הארצית ובתוכנית המחוזית.

מידע נוסף על מגמות תכנון וסיכויי הפשרה ניתן לאסוף ממגוון מקורות מידע שונים וביניהם: משרדי הועדה המקומית (לרבות אתר האינטרנט שלה) והועדה המחוזית, משרד הפנים ומשרד השיכון, מינהל מקרקעי ישראל וכן מהתקשורת.

כך למשל, בעת האחרונה פורסמה תוכנית החומש החדשה לנגב שהגתה ויוזמת קק"ל, ובמסגרתה מיועדים לקום שורה של יישובים חדשים בנגב, וכן תתבצענה הרחבות של יישובים קיימים -  אלה, חשוב להדגיש - ייעשו בין היתר באמצעות הפשרת אדמות חקלאיות ושטחים פתוחים.

מיסים ותשלומי חובה בעסקה:

על רכישת הקרקע החקלאית יחול מס רכישה בשיעור של 5%. כמו כן יתווספו היטלי השבחה והיטלי פיתוח שיוטלו על ידי הרשות המקומית. ככל שהקמת התשתיות תהיה בהיקף גדול יותר, כך ההיטלים צפויים להיות גבוהים יותר. על כן, הרחבה של יישוב קיים ("צמידות דופן") תהיה זולה לאין ערוך בהיטליה, לעומת היטלים ביישובים חדשים לגמרי. חשוב להדגיש עוד כי מכירת קרקע חקלאית תהיה כרוכה בתשלום של מס שבח בגין הרווח ממכירתה.
ארנונה על קרקע חקלאית היא בשיעור כמעט סמלי.

העדר מימון בנקאי

בשולי הדברים ראוי לציין כי בנקים אינם מעניקים מימון לרכישת קרקע חקלאית ומימון בנקאי יוכל להינתן רק עם שינוי הייעוד של הקרקע לייעוד המאפשר בניה.
כלומר: העסקה של רכישת הקרקע החקלאית ושינויי ייעודה תיעשה במלואה מהון עצמי. 

הפקעת חלק מן הקרקע לצורכי ציבור

כאמור, הפשרת קרקע חקלאית והכשרתה לבניה מחייבת פיתוח תשתיות מתאימות. לצורך כך הועדה המקומית לתכנון ובניה תפקיע חלק מן הקרקע הפרטית שרכש המשקיע ולעיתים אף יותר מ – 40% ממנה, לצורכי תשתיות ציבוריות (כבישים ומדרכות, בתי ספר, גנים ומוסדות ציבור, גינות וכיוב').

בגין השטח המופקע יקבל הבעלים פיצוי לפי שווי הקרקע כחקלאית ולא כפי שוויה לאחר שינוי הייעוד. כלומר: בפועל צפוי המשקיע להישאר בעלים של כ – 60% בלבד מן השטח שרכש.

השפעה אפשרית של הרפורמה בחוק התכנון והבניה

מאז שנת 2009 מקדמת הממשלה רפורמה משמעותית בחוק התכנון והבניה.
מתכונת הרפורמה טרם גובשה סופית, אך אם וכאשר תכנס רפורמה זו לתוקף הרי שהיא עשויה להשפיע על עסקאות באדמות חקלאיות במספר נקודות:

כתוצאה מהרפורמה עלולים היטלי ההשבחה לגדול באופן משמעותי, וזאת בשל חישוב ההיטל תוך התייחסות למחיר הקרקע על פי שוויה כקרקע חקלאית (שווי נמוך) וזאת ללא כל קשר למחיר רכישתה בפועל.

כלומר, גם מי שרכש מחצית דונם קרקע חקלאית ב-100 אלף ₪, ומכר אותה ב-100 אלף ₪, ללא רווח כלל, עלול לשלם היטל השבחה שינוע סביב 45 אלף ₪ נוספים – מפני שמחיר קרקע חקלאית שכזו עומד כיום על 10 אלפים ₪, והיטל ההשבחה עומד על 50% מערך ההשבחה.

מחיר חקלאי נמוך זה ישמש גם כתעריף לתשלום פיצויים בגין הפקעה – כך שאם הרשות תפקיע 40% מהמגרש, היא לא תפצה את הרוכש ב-40 אלף ₪ (40% מערך השקעתו) אלא ב-4000 ₪ בלבד. חשוב לציין כי צעדים אלה טרם אושרו, אך הם ללא ספק מגדילים את הסיכון לרוכשי קרקע חקלאית למטרות הפשרה.

נכתב ע''י עו''ד דרור שרמן