Funder Online
02/06/2013
התייחסות ברורית פיין, אנליסטית כלל פיננסים ברוקראז' למליסרון:
יציבות ב- NOI – ה- NOI הסתכם בכ- 257 מ' ש"ח מ' ₪ , עליה של כ- 1% בהשוואה לרבעון המקביל וירידה של כ- 1.5% בהשוואה לרבעון הראשון בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נובעת בעיקר ממכירת מתחם איקאה. שיעור התפוסה נותר גבוה ועמד על 97%.
ממשיכה לגייס חוב זול – מליסרון מנצלת את הריביות הנמוכות בשווקים על מנת לבצע מימון מחדש של מרבית החוב. התוצאה, ירידה בעלויות המימון ועלייה של המרווח בין תשואת הנכס לעלות המימון. החברה מחזרה חוב בהיקף של כ- 1.6 מיליארד ₪ בשנת 2012 בריבית ממוצעת של 3.35% ומאז תחילת השנה גייסה כ- 300 מ' ₪ נוספים בריבית נמוכה ממוצעת של כ- 2.65%. למרות המינוף הגבוה, החברה מצליחה לגייס אג"ח בתשואות נמוכות מאד.
התוצאה, שיפור מתמשך ב – FFO - המהלכים הפיננסים שבוצעו במהלך השנתיים האחרונות משפרים את ה- FFO בהדרגתיות. ה- FFO ברבעון הסתכם בכ- 110 מ' ₪,גידול של כ- 1% בהשוואה לרבעון הרביעי של שנת 2012.
מכירת קניון הדר וקניון נהריה בשווי גבוה מהספרים – מליסרון הודיעה כי חתמה על הסכם למכירת הקניונים לכלל ביטוח בתמורה ל- 441 מ' ₪ (266 מ' ₪ בגין קניון הדר וכ- 175 מ' ₪ בגין קניון הצפון בנהריה). שווי הנכסים בספרים עומד על כ- 406 מ' ₪. מכיוון שקיימת הבטחת תשואה עתידית על קניון נהריה, מליסרון תכיר רק ברווח ההון בגין קניון הדר, כ- 14 מ' ₪. במסגרת הסכם הפשרה עם הממונה, לחברה נותר למכור כעת רק את קניון הראל במבשרת עד לתום שנת 2013. אנו רואים לחיוב את המימושים האחרונים שנעשו בחברה, הכוללים גם מכירה של קניון רננים וקניון סביונים, בעיקר לאור התשואות הנאות שהנכסים נמכרו בהן, וזאת על אף מגבלת הזמן של הממונה, וכן לאור השיפור הצפוי במצב הנזילות של החברה לאחר מכירתם.
המינוף צפוי לרדת מעט אך נותר גבוה- לאחר מימוש הנכסים, יחס חוב נטו ל- CAPצפוי לרדת ל- 73% מרמה של כ- 76% כיום. עדין מדובר במינוף גבוה, גם בהשוואה לחברות האחרות הפועלות בתחום. עם זאת, לאור המימושים המוצלחים של הנכסים ומהלכי המימון מחדש שביצעה החברה בריביות נמוכות מאד על אף המינוף הגבוה, אנו מפסיקים לקנוס את החברה במודל הערכת השווי על המינוף הגבוה (תרומה של כ- 6% לשווי).
קניון באר שבע- במאי, נפתח הקניון הגדול לאחר השקעה של כ- 950 מ' ₪ (החברה השקיעה מחצית מהסכום). נכון לדצמבר 2012, החברה השכירה וחתמה על מסמכי הבנות רק על כ- 75% מהשטחים. להערכתנו, לא הייתה התקדמות משמעותית בהשכרת שטחים נוספים מאז וייקח עוד זמן עד שנראה את הקניון בתפוסה מלאה וזאת לאור התחרות העזה באזור. אנו סבורים כי מחירי השטחים המסחריים בבאר שבע, ולא רק של מליסרון, יהיו נמוכים יותר בעתיד כך שייתכן והנכס יניב תשואה נמוכה יותר על ההשקעה מזו החזויה.
שווי השוק - מבטא תשואת NOI של כ- 7.7%, ומכפיל FFO של כ- 7.3 (תשואה של כ- 13.5%) . החברה תחלק דיבידנד רבעוני בסכום של 35 מ' ₪ בגין רווחי הרבעון, משקף תשואת הדיבידנד כ- 4.4%
לסיכום – דוח טוב אך התמחור מלא. מעלים את מחיר היעד ל- 83 ונותרים בהמלצת תשואת שוק.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
יציבות ב- NOI – ה- NOI הסתכם בכ- 257 מ' ש"ח מ' ₪ , עליה של כ- 1% בהשוואה לרבעון המקביל וירידה של כ- 1.5% בהשוואה לרבעון הראשון בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נובעת בעיקר ממכירת מתחם איקאה. שיעור התפוסה נותר גבוה ועמד על 97%.
ממשיכה לגייס חוב זול – מליסרון מנצלת את הריביות הנמוכות בשווקים על מנת לבצע מימון מחדש של מרבית החוב. התוצאה, ירידה בעלויות המימון ועלייה של המרווח בין תשואת הנכס לעלות המימון. החברה מחזרה חוב בהיקף של כ- 1.6 מיליארד ₪ בשנת 2012 בריבית ממוצעת של 3.35% ומאז תחילת השנה גייסה כ- 300 מ' ₪ נוספים בריבית נמוכה ממוצעת של כ- 2.65%. למרות המינוף הגבוה, החברה מצליחה לגייס אג"ח בתשואות נמוכות מאד.
התוצאה, שיפור מתמשך ב – FFO - המהלכים הפיננסים שבוצעו במהלך השנתיים האחרונות משפרים את ה- FFO בהדרגתיות. ה- FFO ברבעון הסתכם בכ- 110 מ' ₪,גידול של כ- 1% בהשוואה לרבעון הרביעי של שנת 2012.
מכירת קניון הדר וקניון נהריה בשווי גבוה מהספרים – מליסרון הודיעה כי חתמה על הסכם למכירת הקניונים לכלל ביטוח בתמורה ל- 441 מ' ₪ (266 מ' ₪ בגין קניון הדר וכ- 175 מ' ₪ בגין קניון הצפון בנהריה). שווי הנכסים בספרים עומד על כ- 406 מ' ₪. מכיוון שקיימת הבטחת תשואה עתידית על קניון נהריה, מליסרון תכיר רק ברווח ההון בגין קניון הדר, כ- 14 מ' ₪. במסגרת הסכם הפשרה עם הממונה, לחברה נותר למכור כעת רק את קניון הראל במבשרת עד לתום שנת 2013. אנו רואים לחיוב את המימושים האחרונים שנעשו בחברה, הכוללים גם מכירה של קניון רננים וקניון סביונים, בעיקר לאור התשואות הנאות שהנכסים נמכרו בהן, וזאת על אף מגבלת הזמן של הממונה, וכן לאור השיפור הצפוי במצב הנזילות של החברה לאחר מכירתם.
המינוף צפוי לרדת מעט אך נותר גבוה- לאחר מימוש הנכסים, יחס חוב נטו ל- CAPצפוי לרדת ל- 73% מרמה של כ- 76% כיום. עדין מדובר במינוף גבוה, גם בהשוואה לחברות האחרות הפועלות בתחום. עם זאת, לאור המימושים המוצלחים של הנכסים ומהלכי המימון מחדש שביצעה החברה בריביות נמוכות מאד על אף המינוף הגבוה, אנו מפסיקים לקנוס את החברה במודל הערכת השווי על המינוף הגבוה (תרומה של כ- 6% לשווי).
קניון באר שבע- במאי, נפתח הקניון הגדול לאחר השקעה של כ- 950 מ' ₪ (החברה השקיעה מחצית מהסכום). נכון לדצמבר 2012, החברה השכירה וחתמה על מסמכי הבנות רק על כ- 75% מהשטחים. להערכתנו, לא הייתה התקדמות משמעותית בהשכרת שטחים נוספים מאז וייקח עוד זמן עד שנראה את הקניון בתפוסה מלאה וזאת לאור התחרות העזה באזור. אנו סבורים כי מחירי השטחים המסחריים בבאר שבע, ולא רק של מליסרון, יהיו נמוכים יותר בעתיד כך שייתכן והנכס יניב תשואה נמוכה יותר על ההשקעה מזו החזויה.
שווי השוק - מבטא תשואת NOI של כ- 7.7%, ומכפיל FFO של כ- 7.3 (תשואה של כ- 13.5%) . החברה תחלק דיבידנד רבעוני בסכום של 35 מ' ₪ בגין רווחי הרבעון, משקף תשואת הדיבידנד כ- 4.4%
לסיכום – דוח טוב אך התמחור מלא. מעלים את מחיר היעד ל- 83 ונותרים בהמלצת תשואת שוק.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
